AREAเปิดผลสำรวจที่ไหนใน กทม.ที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อห้องชุดมากที่สุด     

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญความผันผวนของเศรษฐกิจทั้งต่างประเทศและภายในประเทศและกำลังซื้อคนไทยหายไปจากตลาด ขณะนี้ต่างชาติมีบทบาทในการซื้อห้องชุดเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ประเมินว่าไทยพึงมีมาตรการป้องกันประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชนไทยก่อนจะสายเกินไป

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจการขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่กำลังขายกันอยู่ทั้งหมดเกือบ 2,000 โครงการและพบข้อมูลที่สามารถนำมาใช้ประกอบการวางนโยบายและแผนของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน รวมทั้งภาคประชาชน ดังนี้

ณ สิ้นปี 2568 คนต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 6,160 หน่วยซึ่งถือเป็น “บ้านมือหนึ่ง” จากบริษัทผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สูงสุดตั้งแต่เกิดโรคระบาดโควิด-19 เมื่อปี 2563 ที่ผ่านมา โดยซื้อเป็นสัดส่วนถึง 23.5% ในแง่ของจำนวนหน่วยขายห้องชุดในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่ขายได้ทั้งหมดในปี 2568 และมีมูลค่าการขายโดยรวมสูงถึง 29,793 ล้านบาท หรือราว 26.6% ของมูลค่าห้องชุดทั้งหมดที่ยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการและขายได้ในปี 2568

อย่างไรก็ตามก่อนหน้าโรคระบาดโควิด-19 ปรากฏว่าต่างชาติซื้อห้องชุดมากกว่าในปัจจุบัน โดยในปี 2562 คนต่างชาติซื้อถึง 6,558 หน่วย (มากกว่าจำนวนที่ซื้อในปี 2568) แต่คิดเป็นสัดส่วนเพียง 12.1% ของจำนวนห้องชุดในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งหมดที่ขายในปีดังกล่าว และในแง่มูลค่าที่คนต่างชาติซื้อ ก็มีมูลค่าสูงถึง 30,516 หน่วย (สูงกว่าตัวเลขในปี 2568) แต่คิดเป็นสัดส่วนเพียง 14.6% ของมูลค่าห้องชุดที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินที่ขายได้ในปีดังกล่าว  ห้องชุดที่ขายในปี 2562 ขายให้แก่คนต่างชาติในสัดส่วนที่ไม่สูงมากนัก ผู้ซื้อคนไทยเองยังมีอยู่มาก เพราะช่วงนั้นเศรษฐกิจของชาติยังไม่ได้ตกต่ำลงเช่นในปัจจุบัน

 นับตั้งแต่ปี 2563 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ปรากฏว่าคนต่างชาติซื้อห้องชุดเพียง 1,017 หน่วย ลดลงอย่างมหาศาล (จาก 6,558 หน่วยในปี 2562) หรือลดลงเหลือเพียง 16% ในปี 2564 สถานการณ์ก็ยังไม่ดี มีคนต่างชาติซื้อห้องชุดไปเพียง 1,243 หน่วย  สถานการณ์เริ่มคลี่คลายในปี 2565 ที่คนต่างชาติซื้อห้องชุดเพิ่มขึ้นเป็น 4,203 หน่วย และปี 2566-2568 เพิ่มขึ้นเป็น 5,036 หน่วย, 5,748 หน่วย และ 6,160 หน่วยตามลำดับ  ในทำนองเดียวกัน มูลค่าการซื้อห้องชุดโดยคนต่างชาติก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

มูลค่าการซื้อห้องชุดในปี 2568 ที่ซื้อในมูลค่า 29,793 ล้านบาท กลับน้อยกว่าที่ซื้อในปี 2567 ที่ซื้อในมูลค่า 39,640 ล้านบาทนั้น มีสาเหตุสำคัญมาจากการที่เศรษฐกิจของประเทศอื่นๆ ก็ถดถอยเช่นกันทั้งในยุโรป รัสเซีย ประเทศอดีตสหภาพโซเวียต รวมทั้งประเทศจีนด้วย  โดยเฉพาะประเทศจีน มีการควบคุมการนำเงินตราออกนอกประเทศอย่างเข้มงวดเป็นพิเศษ  ยิ่งกว่านั้นยังอาจมีสาเหตุสำคัญมาจากการเกิดแผ่นดินไหวในวันที่ 26 มีนาคม 2568

            จะสังเกตได้ว่าคนต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาเฉลี่ยที่สูงกว่าคนไทย เช่นในปีล่าสุด (ปี 2568) ต่างชาติซื้อในราคา 4.836 ล้านบาท แต่คนไทยซื้อเฉลี่ยในราคา 4.087 ล้านบาท หรือสูงกว่า 18% อย่างไรก็ตาม ก็ถือว่าไม่มากนัก อันที่จริงตามหลักแล้ว ควรมีการกำหนดให้คนต่างชาติซื้อห้องชุดในราคาที่สูงกว่าคนไทย เพื่อป้องกันไม่ให้คนต่างชาติมาซื้อแข่งกับคนไทย การแข่งขันแบบนี้จะทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นเพราะมีอุปสงค์มากขึ้น ทำให้คนไทยซื้อบ้านได้ยากขึ้น อย่างเช่นในประเทศมาเลเซีย กำหนดให้คนต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาประมาณ 16 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงกัวลาลัมเปอร์ หรือในอินโดนีเซียก็กำหนดให้คนต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท

            ทำเลที่ต่างชาติสนใจซื้อมากที่สุดในด้านของมูลค่าที่ซื้อในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็คือในเขตใจกลางเมือง (Central Business District: CBD) ที่มีรวมกันถึง 2,015 หน่วย โดยต่างชาติซื้อถึง 44.2% ของหน่วยขายห้องชุดทั้งหมดในปี 2568 ในทำเลดังกล่าว ทั้งนี้มูลค่าที่ต่างชาติซื้อรวมกันเป็นเงิน 16,596 ล้านบาท (526.9 ล้านเหรียญสหรัฐ) หรือราว 32.7% ของมูลค่าการซื้อขายห้องชุดทั้งหมดในทำเลดังกล่าว ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยที่ต่างชาติซื้อในเขตใจกลางเมืองคือ 8.236 ล้านบาท หรือ 261,460 เหรียญสหรัฐ

            ในมูลค่าที่ต่างชาติซื้อห้องชุดทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวม 29,793 ล้านบาท (945.8 ล้านเหรียญสหรัฐ) ปรากฏว่ามาซื้อในเขตใจกลางเมืองรวมกันถึง 55.7% การนี้แสดงว่าต่างชาตินิยมซื้อห้องชุดในเขตใจกลางเมืองมากที่สุด ทั้งนี้เพราะต่างชาติคงมาทำธุรกิจและพักอาศัยในเขตใจกลางเมืองที่มีสาธารณูปโภคครบครันโดยเฉพาะทางด่วนและรถไฟฟ้า  ยิ่งกว่านั้นใจกลางเมืองยังเป็นแหล่งจับจ่ายและแหล่งบันเทิงสำคัญ ทำให้การใช้ชีวิตในใจกลางเมืองได้รับความสะดวกมากขึ้น

            ทำเลรัชดา-ลาดร้าว ก็มีต่างชาติซื้อห้องชุดมากเป็นอันดับที่ 1 ในแง่จำนวนหน่วย คือมีต่างชาติซื้อถึง 2,089 หน่วย จาก 2,603 หน่วย หรือ 80.3% ซึ่งแสดงว่าเป็นการซื้อเกินโควตาที่ 49% ทั้งนี้ส่วนหนึ่งอาจใช้บริษัทนอมินีในการซื้อ หรือซื้อขายผ่านคนไทย ในทำเลนี้ผู้ซื้อชาวจีนน่าจะเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุดเพราะมีชุมชนชาวจีนอยู่ในบริเวณใกล้เคียง เช่น ห้วยขวาง รัชดาภิเษก เป็นต้น ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าสินค้าห้องชุดในพื้นที่นี้เปิดขายให้กับนักลงทุนต่างชาติเป็นสำคัญ

 สำหรับมูลค่ารวมที่ต่างชาติซื้อห้องชุดในทำเลรัชดา-ลาดพร้าวนั้น ซื้อมากถึง 7,144 ล้านบาท หรือ 226.8 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 72.2% ของสัดส่วนมูลค่าห้องชุดทั้งหมดในทำเลนี้ แต่ทั้งนี้สินค้าห้องชุดที่ซื้อมีราคาเฉลี่ยเพียง 3.42 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งในแง่หนึ่งก็เป็นการซื้อในราคาที่ถูกกว่าราคาเฉลี่ยของคนไทยด้วยซ้ำไป ทั้งนี้อาจถือได้ว่าเป็นการแข่งขันกันซื้อกับผู้บริโภคคนไทยนั่นเอง

 นอกจากนี้ทำเลเด่นที่ต่างชาติสนใจซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ก็คือ ทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ ที่ต่างชาติซื้อห้องชุดไป 778 หน่วย หรือ 26.2% ของห้องชุดทั้งหมดในทำเลนี้ รวมมูลค่า 2,919 ล้านบาท (92.7 ล้านเหรียญสหรัฐ) หรือ 32.8% ของห้องชุดทั้งหมดในทำเลนี้ ส่วนราคาที่ซื้อเฉลี่ยหน่วยละ 3.752 ล้านบาท (119,111 เหรียญสหรัฐ)

อีกทำเลหนึ่งที่อยู่ใกล้เคียงกันก็คือ ทำเลบางนา-เทพารักษ์ ที่มีต่างชาติซื้อรวมกันถึง 689 หน่วยหรือ 20.7% ของทั้งหมดในทำเลนี้  รวมมูลคาที่ซื้อ 1,498 ล้านบาท (47.6 ล้านเหรียญสหรัฐ) ทั้งนี้ราคาที่ซื้อค่อนข้างถูกคือ 2.174 ล้านบาทต่อหน่วย หรือ 69,016 เหรียญสหรัฐเท่านั้น  ทั้งทำเลอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ และทำเลบางนา-เทพารักษ์ เป็นทำเลที่ต่อเนื่องจากถนนสุขุมวิท (เขตวัฒนาและเขตคลองเตย) ซึ่งเป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ และเข้าเมืองได้ง่ายด้วยรถไฟฟ้า รวมทั้งเดินทางไปท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิได้สะดวก จึงทำให้ทั้งสองทำเลนี้มีชาวต่างชาติสนใจเป็นจำนวนมาก

นอกจากนี้ยังมีทำเลอื่นที่มีผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่พอสมควรบ้าง เช่น พหลโยธิน-รามอินทรา (107 หน่วย) บางกะปิ-มีนบุรี (105 หน่วย) และกรุงธนฯ-บางพลัด (27 หน่วย) ทั้งนี้ทำเลทั้ง 3 นี้ มีระบบขนส่งมวลชนผ่าน แต่ตั้งอยู่ห่างไกลจากใจกลางเมืองในระดับหนึ่ง จึงทำให้มีผู้ซื้อจำนวนไม่มากนัก  ส่วนทำเลที่ไม่มีหรือแทบไม่มีผู้ซื้อเลย ก็คือ ทำเลรังสิต-ปทุมธานี แจ้งวัฒนะ บางซื่อ-ติวานนท์ สุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ ปิ่นเกล้า-พุทธมณฑล และนนทบุรี-บางบัวทอง  ข้อมูลนี้ชี้ว่าทางราชการอาจจัดโซนให้ต่างชาติซื้อโดยเฉพาะ เช่น ในเขตใจกลางเมืองหรือเขตต่อเมือง (Intermediate Areas) เป็นสำคัญ

ถึงแม้ว่าในปัจจุบัน ณ สิ้นปี 2568 ถ้าไม่มีคนต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 23.5% ของจำนวนหน่วย หรือ 26.6% ของมูลค่าการซื้อโดยคนต่างชาติ ธุรกิจการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยก็คงจะตกต่ำ ทรุดโทรมกว่านี้อีก อย่างไรก็ตาม เพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชนโดยรวม ไทยจึงควรมีข้อกำหนดบางประการ เช่น

มาตรการสำคัญที่ต้องมีก่อนให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คือมาตรการด้านภาษีได้แก่

 1. ต้องให้ต่างชาติต้องเสียภาษีซื้อ เช่น ประมาณ 20% ของมูลค่า (สิงคโปร์เก็บ 60% ยุโรปเก็บ 10-20%)

 2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรเก็บ 0.5%-1.0% ตามราคาตลาดที่แท้จริง เพราะเมื่อคนไทยไปซื้อบ้านในต่างแดนก็ต้องเสียภาษีนี้ทุกปี

3. ภาษีกำไรจากการขายต่อ ก็ควรเก็บประมาณ 20% ของส่วนที่เป็นกำไร เช่น ซื้อมา 6 ล้านบาท ขายต่อได้ 10 ล้านบาท ส่วนที่เป็นกำไร 4 ล้านก็พึงเสียภาษี 20% เป็นเงิน 800,000 บาท เป็นต้น

4. ภาษีมรดก ก็ควรเก็บตามราคาตลาดที่แท้ เช่น นานาอารยประเทศ

5. กำหนดจำนวนที่สามารถซื้อได้ เช่น 1 หน่วย ไม่ใช่ปล่อยให้มาซื้อเก็งกำไร หรือเปิดกิจการโรงแรมในอาคารชุด เป็นต้น

6. คุณสมบัติของผู้ซื้อคือผู้ที่จะมามีถิ่นพำนักในประเทศไทย หรือพำนักในไทยแล้ว 1 ปี ไม่ใช่ปล่อยให้มาซื้อเก็งกำไรโดยไม่มีการคัดสรร

 ถ้าเราเปิดให้ต่างชาติซื้อโดยไม่มีมาตรการใดๆ วันหนึ่งประเทศไทยจะเป็นเมืองขึ้นทางเศรษฐกิจและขาดอธิปไตยอย่างแน่นอน