สงครามอิหร่าน ยืดเยื้อดันต้นทุนอสังหาฯพุ่ง เร่งระบายสต๊อกเก่า -ชะลอโครงการใหม่

ไฟสงครามในตะวันออกกลาง โดยเฉพาะความตึงเครียดของอิหร่าน กำลังส่งแรงกระเพื่อมไปทั่วโลก ต้นทุนพลังงานซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของระบบเศรษฐกิจพุ่งสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หลายประเทศต้องเร่งรับมือกับแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่เพิ่มขึ้น รวมถึงประเทศไทย

สถานการณ์ดังกล่าวกลายเป็นแรงซ้ำเติมภาคธุรกิจในหลายอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญความท้าทายอยู่ก่อนแล้ว โดยเฉพาะ “ภาคอสังหาริมทรัพย์” หนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย ที่กำลังอยู่ในจุดเปราะบาง หากสงครามยืดเยื้อและราคาพลังงานยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง

ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น สวนทางกับกำลังซื้อในตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่งผลให้สต๊อกที่อยู่อาศัยสะสมอยู่ในมือผู้ประกอบการจำนวนมาก การเร่งระบายสินค้าออกจากตลาดจึงกลายเป็นทางเลือกสำคัญ แม้ต้องยอมขายในราคาต่ำกว่าที่ตั้งเป้าไว้ก็ตาม

ในอีกมุมหนึ่ง สถานการณ์นี้กลับกลายเป็น “จังหวะโอกาส” ของผู้บริโภคที่มีความพร้อม เพราะระดับราคาที่อยู่อาศัยในช่วงนี้อาจเป็นระดับที่หาได้ยากในอนาคต โดยเฉพาะในช่วงที่แนวโน้มดอกเบี้ยเริ่มเข้าสู่ขาลง ขณะที่มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐยังคงเดินหน้าช่วยกระตุ้นตลาด

ท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงกำลังอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญ ระหว่างแรงเร่งระบายสต๊อกจากฝั่งผู้ประกอบการ และโอกาสในการตัดสินใจของผู้ซื้อที่มองเห็นจังหวะราคาต่ำในรอบหลายปี

นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) Richy เปิดเผย”ฐานเศษฐกิจ”ว่า (มหาชน) หรือ RICHY เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปัญหาต้นทุนที่เกิดขึ้นในปัจจุบันเป็นผลกระทบในระดับโลก

โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาวัตถุดิบหลักในภาคก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ทั้งปูนซีเมนต์ เหล็ก รวมถึงอุปกรณ์และชิ้นส่วนพลาสติก เนื่องจากเป็นวัตถุดิบต้นน้ำ เมื่อราคาต้นน้ำเพิ่มขึ้น จึงส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ไปยังภาคกลางน้ำและปลายน้ำ

ในระยะสั้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายอาจเลือกเร่งระบายสินค้าในต้นทุนเดิมที่ยังมีอยู่ ขณะที่บางรายอาจใช้วิธีการขายแบบ “ต้นทุนผสม” คือผสมระหว่างต้นทุนเก่าและต้นทุนใหม่ ทำให้ราคาขายอาจปรับขึ้นเพียงเล็กน้อยประมาณ 3-5% แทนที่จะปรับขึ้นเต็มตามต้นทุนจริง เพื่อให้ผู้บริโภคยังสามารถตัดสินใจซื้อได้

ทั้งนี้ หากผู้ประกอบการปรับราคาขายตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งหมด อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภครับภาระไม่ไหว ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องใช้แนวคิด “ราคาประนีประนอม” เพื่อให้เป็นระดับราคาที่ผู้ซื้อยังสามารถรับได้

นางอาภา กล่าวว่า ราคาน้ำมันก่อนเกิดสงครามอยู่ที่ประมาณ 65 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ก่อนจะปรับขึ้นไปแตะระดับ 110 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล แม้จะมีการปรับลดลงบ้าง แต่ยังไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะปรับขึ้นอีกหรือไม่ แม้แต่ผู้ค้าน้ำมันเองยังไม่สามารถประเมินสถานการณ์ได้ชัดเจน ขณะที่ผู้บริโภคปลายน้ำอย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งยากต่อการคาดการณ์

อย่างไรก็ตาม หากผู้บริโภคมีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัย อาจต้องเร่งตัดสินใจ เนื่องจากในอนาคตราคามีแนวโน้มเป็นต้นทุนผสม ซึ่งหากราคาบ้านเฉลี่ย 3 ล้านบาท การปรับขึ้น 5% จะเพิ่มขึ้นประมาณ 150,000 บาท และหากสถานการณ์ยืดเยื้อ ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยอาจปรับขึ้นมากกว่า 5%

"ความผันผวนของราคาพลังงานจึงสะท้อนให้เห็นว่า การซื้อในช่วงราคาปัจจุบันอาจยังได้ราคาที่ต่ำกว่าในอนาคต โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่จะเปิดในปี 2569 ซึ่งมีแนวโน้มปรับราคาขึ้นตามต้นทุนพลังงานที่เพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้"

ประเมินว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ยังคงใช้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ แม้จะมีบางรายเปิดโครงการบ้าง แต่เป็นสัดส่วนไม่มาก และมักเป็นการเปิดขายเฉพาะในพื้นที่ที่มีดีมานด์จริง หรือเป็นการขยายเฟสใหม่ในที่ดินแปลงเดิม มากกว่าการซื้อที่ดินใหม่

"ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกชะลอการเปิดโครงการใหม่ แม้ต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยจากการถือครองที่ดิน เนื่องจากต้นทุนก่อสร้างถือเป็นต้นทุนหลักที่ปรับตัวสูงขึ้น จึงยอมแบกภาระต้นทุนที่ดินเป็นอันดับรองลงมา เว้นแต่ในกรณีที่สต็อกสินค้าเดิมเริ่มหมด"

สำหรับบริษัท ริชี่เพลซ ปัจจุบันเลือกใช้แนวทางขยายเฟสใหม่ของโครงการบ้านจัดสรรบนที่ดินเดิม โดยไม่ได้ซื้อที่ดินเพิ่ม เพื่อรองรับกำลังซื้อใหม่ ขณะที่สต็อกสินค้าของบริษัทลดลงต่อเนื่อง จากเดิมประมาณ 9,000 ล้านบาท ปัจจุบันเหลือราว 7,000 ล้านบาท ครอบคลุมระดับราคาตั้งแต่ 2.5-25 ล้านบาท

นางอาภา กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังมีสต็อกเหลืออยู่ค่อนข้างมาก ขณะที่การระบายสินค้าเป็นไปอย่างช้า ทำให้เงินทุนของผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งยังจมอยู่ในสต็อก ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังไม่เร่งเปิดโครงการใหม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ระดับ “บิ๊กแบรนด์” โดยเฉพาะ 5 อันดับแรกของตลาด เช่น เอพี ศุภาลัย เอสซี แอสเสท และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมีศักยภาพในการดำเนินธุรกิจได้ดีกว่าผู้ประกอบการรายอื่น เนื่องจากมีฐานทุนที่แข็งแกร่ง

ขณะที่ตลาดบ้านระดับลักชัวรีแม้จะใช้เวลาขายนานขึ้น แต่ยังคงมีการดูดซับในตลาดอย่างต่อเนื่อง เมื่อเทียบกับช่วง 3 ปีที่ผ่านมาในช่วงโควิด-19 ที่แม้ราคาสินค้าจะปรับสูงขึ้น แต่กลับมียอดขายดี เนื่องจากผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อไปก่อนหน้านี้จำนวนมาก

ส่วนมุมมองต่อภาครัฐ นางอาภา เห็นว่า ทีมเศรษฐกิจของรัฐบาลยังมีศักยภาพในการบริหารเศรษฐกิจ และคาดว่าจะสามารถหาแนวทางสนับสนุนภาคธุรกิจและเศรษฐกิจโดยรวมได้ในระยะต่อไป