’กรุงเทพกรีฑา‘ ขึ้นแท่นย่านบ้านหรู ที่ดินพุ่งแตะ 2 แสน/ตร.ว.
ทำเล “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” กลายเป็นศูนย์กลางบ้านลักชัวรีกทม. ราคาที่ดินพุ่งกว่า 141% ในสิบปี แตะ 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา ดีมานด์เช่าบ้านหรู Yield สูง 7-9% ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ปักหมุดพัฒนาโครงการต่อเนื่อง
KEY
POINTS
- ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่กลายเป็นศูนย์กลางโครงการบ้านหรูแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ โดยมีผู้พัฒนารายใหญ่เข้ามาลงทุนต่อเนื่อง
- ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยที่ดินติดถนนใหญ่มีราคาซื้อขายจริงพุ่งสูงถึง 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา
- ปัจจัยหนุนสำคัญมาจากการคมนาคมที่สะดวกเชื่อมต่อถนนสายหลักและรถไฟฟ้าหลายสาย รวมถึงแวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น โรงเรียนนานาชาติและโรงพยาบาลชั้นนำ
ทำเล “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” หรือแนวถนน ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า กำลังก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในศูนย์กลางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่ของกรุงเทพมหานคร หลังจากในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างทยอยเข้ามาปักธงพัฒนาโครงการบ้านระดับไฮเอนด์อย่างต่อเนื่อง จนทำให้พื้นที่แห่งนี้ถูกจับตามองในฐานะ New Luxury Residential District แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
แม้ในอดีตพื้นที่ดังกล่าวจะเคยมีโครงการบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทเปิดขายอยู่บ้าง แต่ปัจจุบันโครงสร้างตลาดได้เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน โดยโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป และหลายโครงการขยับสู่ระดับ ซูเปอร์ลักชัวรี่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนผ่านของทำเลสู่ตลาดบนอย่างเต็มรูปแบบ
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เติบโตอย่างรวดเร็ว มาจากการเป็นถนนสายใหม่ที่เปิดพื้นที่เพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับศักยภาพด้านการคมนาคมที่เชื่อมต่อโครงข่ายหลักของกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวก
ทั้งนี้ พื้นที่ดังกล่าวสามารถเชื่อมต่อ มอเตอร์เวย์ วงแหวนกาญจนาภิเษก และทางด่วนศรีรัช อีกทั้งยังใกล้แนวรถไฟฟ้าหลายสาย ได้แก่ สายสีส้ม สายสีเหลือง และแอร์พอร์ตเรลลิงก์ ส่งผลให้การเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ เช่น ทองหล่อ เอกมัย และชิดลม ใช้เวลาประมาณ 20-30 นาที
อีกหนึ่งปัจจัยที่เสริมศักยภาพของทำเล คือการเป็นศูนย์กลางของสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม โดยเฉพาะ โรงเรียนนานาชาติชั้นนำ อาทิ Brighton College School, Wellington College International School Bangkok และ British Mandarin International School ซึ่งตอบโจทย์ครอบครัวกำลังซื้อสูง รวมถึงการเข้าถึงโรงพยาบาลขนาดใหญ่ในย่านศรีนครินทร์และพระราม 9 เช่น โรงพยาบาลวิภาราม โรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์ และโรงพยาบาลรามคำแหง
การเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยยังส่งผลให้ธุรกิจพาณิชยกรรมขยายตัวตามไปด้วย โดยมีการพัฒนา คอมมูนิตี้มอลล์และศูนย์ไลฟ์สไตล์ หลายแห่ง เช่น Marketplace, Curve 7, The Park และ Nirvana Porch เพื่อรองรับกำลังซื้อของผู้อยู่อาศัยในพื้นที่
แรงหนุนดังกล่าวสะท้อนผ่าน ราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยข้อมูลตลาดระบุว่า ราคาซื้อขายที่ดินในทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่เพิ่มขึ้นจากประมาณ 58,000 บาทต่อตารางวาในปี 2555 เป็นราว 140,000 บาทต่อตารางวาในปี 2566 หรือเพิ่มขึ้นกว่า 141% ในรอบ 10 ปี และในปัจจุบันที่ดินติดถนนใหญ่บางแปลงมีราคาซื้อขายจริง ทะลุ 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา
อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่อยู่ในซอยย่อยยังมีราคาต่ำกว่าถนนหลัก โดยบางพื้นที่ยังสามารถพบราคาประมาณ ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งแตกต่างกันไปตามศักยภาพการเข้าถึงถนนสายหลัก รวมถึงการเข้ามาพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในแต่ละซอย
ในมุมของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคต ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังมีแนวโน้มได้รับอานิสงส์จากแผนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่มีแนวคิดตัดถนนสายใหม่เพิ่มเติมในพื้นที่ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการเดินทางและกระจายการจราจร เช่น แนวถนนเชื่อม เกษตร-นวมินทร์ กับบางนา-ตราด แนวถนนใหม่จาก ซอยหทัยราษฎร์สู่ลาดกระบัง รวมถึงถนนเลียบคลองสายต่าง ๆ ที่จะช่วยเชื่อมพื้นที่ชานเมืองฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เข้าด้วยกัน
นอกจากนี้ยังมีแผน ขยายถนนและซอยสายรอง หลายจุด เช่น การขยาย ซอยรามคำแหง 118 ซอยราษฎร์พัฒนา 15 รวมถึงการปรับปรุงแนวถนน พัฒนาชนบท 3 และพัฒนาชนบท 4 ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางในระยะยาว แม้ว่าหลายโครงการยังอยู่ในขั้นแนวคิดและต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าจะเกิดขึ้นจริง
ศักยภาพของทำเลดังกล่าวดึงดูดให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จำนวนมากเข้ามาลงทุน ไม่ว่าจะเป็น บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน), บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) รวมถึง บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้พัฒนารายแรก ๆ ที่เข้ามาบุกเบิกตลาดในพื้นที่นี้
เช่นเดียวกันกับ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ถือเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักที่มีบทบาทโดดเด่นในทำเลดังกล่าว โดยครอบครองที่ดินจำนวนหลายร้อยไร่ และทยอยพัฒนาโครงการต่อเนื่องในรูปแบบของ “Sansiri Krungthep Kreetha Community”
หนึ่งในโครงการล่าสุดคือ “นาราสิริ วิคตัวร์ กรุงเทพกรีฑา” ซึ่งเป็นโครงการบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ ราคา 65-120 ล้านบาท และสามารถสร้างยอดขายระดับ พันล้านบาทในระยะเวลาอันรวดเร็ว สะท้อนกำลังซื้อของตลาดบนที่ยังคงแข็งแกร่ง
นอกจากตลาดซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้ว ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ยังเริ่มได้รับความสนใจในฐานะ ทำเลลงทุน โดยเฉพาะตลาดเช่าบ้านหรู ซึ่งมีดีมานด์จากทั้งผู้เช่าชาวไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านขนาดใหญ่ในพื้นที่เงียบสงบแต่เดินทางสะดวก
ข้อมูลตลาดระบุว่า ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในทำเลนี้สามารถทำได้ถึง 7-9% ซึ่งถือว่าสูงเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์แนวราบในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ ทำให้บ้านหรูในทำเลดังกล่าวกลายเป็นทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการทั้งรายได้ค่าเช่าและโอกาสในการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว
จากปัจจัยหนุนทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน การเติบโตของตลาดบ้านหรู และกำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้สูง ทำให้ “กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่” กำลังถูกจับตาในฐานะหนึ่งในทำเลที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีที่เติบโตเร็วที่สุดของกรุงเทพฯ และมีแนวโน้มพัฒนาไปสู่ศูนย์กลางตลาดบ้านระดับบนของกรุงเทพฯ ในอนาคต
