กำไรอสังหาฯหดกว่า 20% ดีเวลลอปเปอร์แตะเบรคเปิดโครงการปี 69

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วง “ปรับจังหวะ” อย่างต่อเนื่อง หลังผลประกอบการปี 2568 ของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่หลายรายสะท้อนภาพเดียวกันคือ กำไรลดลงและการแข่งขันด้านราคาสูงขึ้น ขณะที่แผนธุรกิจปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณการ “ชะลอเปิดโครงการใหม่” เพื่อรักษาสภาพคล่องและเร่งระบายสินค้าคงเหลือ

ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและการประเมินของ นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ปี 2568 ถือเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อในประเทศที่ชะลอตัวและความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีกำไรสุทธิหลังหักภาษีลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ แม้บางบริษัทจะยังรักษาระดับกำไรได้สูง แต่ก็ยังเห็นสัญญาณการหดตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน โดย แสนสิริ ยังคงครองอันดับ 1 ของกำไรในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยกำไรสุทธิ 4,513 ล้านบาท จากรายได้รวม 34,395 ล้านบาท และยอดขายรวม 51,000 ล้านบาท ขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) มีกำไรประมาณ 4,316 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน และ ศุภาลัย มีกำไรประมาณ 4,015 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มบริษัทที่กำไรลดลงไม่ถึง 20% มีเพียงไม่กี่ราย ได้แก่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ที่กำไรลดลงประมาณ 10% ขณะที่แสนสิริและเอพีลดลงประมาณ 14% สะท้อนว่าตลาดยังคงมีการแข่งขันรุนแรง โดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับกลางและระดับล่างที่ได้รับผลกระทบจากเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด

หนึ่งในผู้พัฒนาโครงการที่ปรับกลยุทธ์เชิงรุกในช่วงที่ผ่านมา คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) ซึ่งประกาศเดินหน้าปรับพอร์ตธุรกิจผ่านกลยุทธ์ Reshaping Portfolioเพื่อลดการพึ่งพาตลาดระดับล่างและเพิ่มสัดส่วนโครงการในตลาดระดับกลางถึงบน

นางสาวปัทมา ปิยะมณีพร รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม พฤกษา โฮลดิ้ง เปิดเผยว่า ปี 2568 บริษัทมีรายได้รวม 14,983 ล้านบาท และสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ได้ที่ 33.3% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน แม้ตลาดที่อยู่อาศัยจะเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว

ขณะที่กำไรสุทธิจากการดำเนินงานปกติอยู่ที่ 247 ล้านบาท โดยบริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net Gearing Ratio) เพียง 0.28 เท่า และมียอดขายรอโอน (Backlog) กว่า 3,000 ล้านบาท

“ปี 2568 เป็นปีที่บริษัทเร่งปรับโครงสร้างพอร์ตธุรกิจ ลดการลงทุนในธุรกิจที่ไม่ใช่แกนหลัก และเพิ่มสัดส่วนโครงการระดับกลางถึงบน เพื่อรักษามาร์จิ้นในภาวะตลาดที่ท้าทาย” นางสาวปัทมากล่าว

สำหรับปี 2569 บริษัทตั้งเป้ารายได้รวม 18,800 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 15,000 ล้านบาท และธุรกิจเฮลท์แคร์ 2,600 ล้านบาท พร้อมงบลงทุน 4,400 ล้านบาท

ในปีนี้พฤกษามีแผนเปิดโครงการใหม่ 7 โครงการ มูลค่ารวม 8,200 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่เปิดโครงการใหม่ถึง 14 โครงการ มูลค่า 13,300 ล้านบาท สะท้อนแนวโน้มการควบคุมการลงทุนและเน้นบริหารสินทรัพย์ที่มีอยู่

ด้านบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) รายงานผลดำเนินงานปี 2568 มีรายได้รวม 9,223 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 720 ล้านบาท พร้อมยอดขาย 24,942 ล้านบาท และยอดขายรอโอน (Backlog) 36,518 ล้านบาท ซึ่งสามารถรับรู้รายได้ต่อเนื่องอีกประมาณ 4 ปี

หากย้อนกลับไปดูผลการดำเนินงานในปีก่อนหน้า บริษัทมีรายได้รวมในปี 2567 อยู่ที่ 11,985 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 1,052 ล้านบาท โดยได้รับแรงหนุนจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่อยู่อาศัยรวมบริษัทร่วมทุน (JV) มูลค่ากว่า 14,399 ล้านบาทพร้อมยอดขาย (Presales) 35,442 ล้านบาท และมียอดขายรอโอน (Backlog) สูงถึง 44,562 ล้านบาท

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าวว่า บริษัทปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดที่ผันผวน โดยเน้นพัฒนาโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน รวมถึงขยายฐานลูกค้าต่างชาติ

ทั้งนี้ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เป็นอีกหนึ่งรายที่สะท้อนภาพการเปิดตัวที่ลดลง โดยในปี 2568 บริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่รวม 11 โครงการ มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท เน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) ทั้งในกรุงเทพฯ และภูเก็ต

อย่างไรก็ตาม แผนธุรกิจปี 2569 เริ่มเห็นการปรับโครงสร้างการลงทุน โดยบริษัทเตรียมเปิดตัวโครงการรวมมูลค่า 19,400 ล้านบาท โดยมีธุรกิจที่อยู่อาศัยโครงการบ้านและคอนโดมิเนียม 6 โครงการ ทั้งนี้ มีการลงทุนในธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำเพิ่ม ได้แก่ ธุรกิจโรงแรม 4 แห่ง, ธุรกิจอาคารสำนักงานและพื้นที่เชิงพาณิชย์ 4 โครงการ รวมถึงธุรกิจคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า 5 โครงการ สะท้อนทิศทางการกระจายพอร์ตไปสู่ธุรกิจที่มีรายได้ระยะยาวมากขึ้น

ด้าน SC Asset เดินหน้าปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ผ่านการรีแบรนด์องค์กร พร้อมวางยุทธศาสตร์ขับเคลื่อนธุรกิจด้วย 3 เครื่องยนต์หลัก ได้แก่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ธุรกิจรายได้ประจำ (Recurring Income) และธุรกิจใหม่ โดยตั้งเป้ารายได้รวมในปี 2569 ที่ 25,500 ล้านบาท และเพิ่มสัดส่วนกำไรจากธุรกิจรายได้ประจำและธุรกิจใหม่ให้มากกว่า 30% ภายในปี 2573

ในด้านแผนพัฒนาโครงการ บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จำนวน 6 โครงการ ซึ่งลดลงจากปี 2568 ที่เปิดตัวรวม 15 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 28,000 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบ 12 โครงการ สะท้อนการปรับจังหวะการลงทุนและเน้นการบริหารพอร์ตโครงการให้สอดคล้องกับภาวะตลาด

หากย้อนกลับไปดูผลการดำเนินงานก่อนหน้า บริษัทรายงานผลประกอบการปี 2567 มีรายได้รวมประมาณ 20,302-20,995 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิราว 1,706 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงประมาณ 17% จากปีก่อนหน้า ตามภาวะตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอตัว แต่ธุรกิจรายได้ประจำยังเติบโตแข็งแกร่ง 9.32%

ภาพรวมแผนธุรกิจปี 2569 ของผู้ประกอบการรายใหญ่สะท้อนแนวโน้มเดียวกัน คือ ลดจังหวะการเปิดโครงการใหม่และหันมาเน้นบริหารสินทรัพย์และกระแสเงินสดแม้ผู้เล่นรายใหญ่ เช่น เอพี แสนสิริ และศุภาลัย ยังมีแผนเปิดโครงการใหม่รวมกันมากกว่า 100,000 ล้านบาท แต่จำนวนโครงการก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดเหมือนช่วงตลาดขาขึ้นก่อนหน้า

การปรับกลยุทธ์ดังกล่าวเป็นการตั้งรับต่อความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ รวมถึงการควบคุมความเสี่ยงจากสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเพิ่มสัดส่วนธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ เช่น โรงแรม คลังสินค้า อาคารสำนักงาน หรือธุรกิจบริการ เพื่อสร้างความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังคงมองเห็นปัจจัยบวกบางส่วน โดยเฉพาะแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มอยู่ในช่วงขาลง รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติที่เริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะผู้ซื้อจากจีน หากเศรษฐกิจฟื้นตัวและมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อจากภาครัฐเพิ่มเติม ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 อาจมีแนวโน้มฟื้นตัวได้ดีกว่าปีที่ผ่านมา แม้ผู้ประกอบการจะยังคงเดินเกมอย่างระมัดระวัง