สงครามราคาเขย่าตลาดออฟฟิศกทม. ลดค่าเช่า 20-30% ดึงผู้เช่าย้ายตึก

ท่ามกลางเศรษฐกิจไทยที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปัจจัยในประเทศและต่างประเทศ การบริโภคภาคเอกชนที่อ่อนแรง และระดับหนี้ครัวเรือนที่แตะระดับน่ากังวล ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นนักลงทุนและการขยายธุรกิจในประเทศ หนึ่งในภาคส่วนที่สะท้อนความเปราะบางของเศรษฐกิจอย่างชัดเจน คือ ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ซึ่งปัจจุบันกำลังเผชิญภาวะ “Price War” หรือสงครามหั่นราคาเช่าอย่างดุเดือด

จากรายงานของ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด โดย นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร พบว่าผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ในช่วงปี 2568 ไม่ได้มาจากดีมานด์ใหม่ แต่เป็นเพียงการย้ายสำนักงานจากอาคารเดิมไปยังอาคารใหม่ที่มีเงื่อนไขดีกว่า โดยเฉพาะด้าน “ค่าเช่า” ที่ลดลงเฉลี่ย 20-30% เพื่อดึงดูดผู้เช่าจากคู่แข่ง นำไปสู่การแข่งขันด้านราคาที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายปี

อาคารสำนักงานใหม่ที่ทยอยเปิดตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างสุขุมวิท สีลม และพระราม 4 ต่างเสนอแพ็กเกจค่าเช่าพิเศษ เช่น ฟรีค่าเช่า 1-3 เดือน หรือส่วนลดระยะยาวสำหรับสัญญาเช่า 3 ปีขึ้นไป เพื่อชิงกลุ่มผู้เช่ารายใหญ่ ขณะที่อาคารเก่าหลายแห่งเริ่มเผชิญความยากลำบากในการรักษาผู้เช่าเดิมไว้ได้

ภาวะดังกล่าวก่อให้เกิดผลกระทบเป็น “โดมิโนเอฟเฟกต์” เชื่อมโยงจากออฟฟิศสู่ตลาดรีเทลในอาคารเดียวกัน เนื่องจากเมื่ออัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานลดลง ร้านค้าและบริการภายในตึกก็สูญเสียฐานลูกค้าตามไปด้วย เจ้าของอาคารหลายแห่งจึงจำเป็นต้องลดค่าเช่าร้านค้าชั้นล่างเพื่อรักษาบรรยากาศของโครงการ ส่งผลให้รายได้รวมของอาคารลดลงถ้วนหน้า

ข้อมูลล่าสุดระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2568 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีอุปทานรวม 10.44 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.35% จากไตรมาสก่อนหน้า และมีโครงการใหม่เตรียมเข้าสู่ตลาดเพิ่มอีก 4 อาคาร รวม 177,312 ตารางเมตร ซึ่งคอลลิเออร์สคาดว่า ภายในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ จะมีพื้นที่สำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มอีกกว่า 130,000 ตารางเมตรทำให้ทั้งปี 2568 มีซัพพลายใหม่ทะลุ 300,000 ตารางเมตรต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 นับตั้งแต่ปี 2565

ตรงกันข้ามกับฝั่งอุปสงค์ ซึ่งยังอยู่ในช่วงซบเซา ผู้เช่าส่วนใหญ่เลือกที่จะ “ต่อสัญญาเดิมพร้อมขอลดค่าเช่า” หรือ “ลดขนาดพื้นที่” เพื่อควบคุมต้นทุน ขณะเดียวกันบริษัทจำนวนมากยังคงใช้ Hybrid Working Model หรือการทำงานนอกสถานที่บางส่วน ส่งผลให้การใช้พื้นที่สำนักงานต่อหัวพนักงานลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

คอลลิเออร์สรายงานว่า พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ถูกใช้งานจริงราว 9 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นอัตราการเช่าเฉลี่ย 86.2% ลดลงจากไตรมาสก่อน 0.69% กลุ่มอุตสาหกรรมที่ยังคงมีความเคลื่อนไหวในการย้ายหรือขยายพื้นที่ ได้แก่ สถาบันการเงิน ยานยนต์ และเครื่องสำอาง แต่เป็นการโยกย้ายภายในตลาดเดิมมากกว่าการสร้างดีมานด์ใหม่

หลายโครงการอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมที่เพิ่งเปิดบริการใหม่ในปีที่ผ่านมา ยังมีอัตราการเช่าตํ่ากว่าที่คาดไว้ ทำให้ผู้พัฒนาจำเป็นต้อง “แจกส่วนลด-เพิ่มโปรโมชัน” เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจเช่า แม้จะมีผู้เข้ามาดูพื้นที่มากขึ้น แต่การเซ็นสัญญาเช่ายังเกิดขึ้นในสัดส่วนที่จำกัด

ในมุมของผู้เช่า สถานการณ์ปัจจุบันถือเป็น “เวลาทอง” เพราะสามารถต่อรองค่าเช่าได้คุ้มค่าที่สุดในรอบหลายปี ทั้งในแง่ของราคาที่ลดลง 20-30% สิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัย ทำเลที่เข้าถึงระบบขนส่งมวลชน และเงื่อนไขสัญญาที่ยืดหยุ่นมากขึ้น การย้ายสำนักงานไปยังอาคารใหม่จึงไม่เพียงช่วยลดต้นทุน แต่ยังกลายเป็น กลยุทธ์ทางธุรกิจเพื่อรีแบรนด์องค์กร ให้ดูทันสมัยและสร้างภาพลักษณ์การแข่งขันได้มากกว่า

ผู้ประกอบการจำนวนมากเริ่มปรับแนวคิดการบริหารอาคาร จากพื้นที่สำนักงานดั้งเดิมสู่ Flexible Space ที่มีการแบ่งพื้นที่ย่อย หรือปรับฟังก์ชันการใช้งานให้หลากหลาย ตอบโจทย์องค์กรยุคใหม่ที่ต้องการความยืดหยุ่นสูง เช่น Co-working Space, Meeting Hub หรือพื้นที่ Collaboration Zone

“ในอนาคต การออกแบบพื้นที่สำนักงานจะไม่ใช่แค่เรื่องพื้นที่ใช้สอย แต่จะต้องตอบโจทย์วัฒนธรรมองค์กรและประสิทธิภาพการทำงานของพนักงาน” นายภัทรชัยกล่าว

แม้ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยของตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ จะขยับขึ้น 0.38% อยู่ที่ 775 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่เป็นการเพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ที่เปิดตัวในระดับราคาสูง ขณะที่เจ้าของอาคารเก่าจำนวนมากยังคงตรึงราคาเดิมไว้เพื่อรักษาผู้เช่า

โดยพื้นที่เกรดเอในย่านลุมพินีมีอัตราค่าเช่าสูงสุดเฉลี่ย 1,304 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน รองลงมาคือย่านสุขุมวิท-อโศก และสาทร-สีลม อย่างไรก็ตามผู้พัฒนาหลายรายยอม “ต่อรองราคายืดหยุ่น” สำหรับผู้เช่ารายใหญ่ที่ต่อสัญญา เพื่อคงอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับปลอดภัย

ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ในปี 2568 กำลังเข้าสู่สมรภูมิใหม่ที่ “ใครปรับตัวได้เร็วกว่า คนนั้นอยู่รอด” ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องบริหารความคุ้มค่าทั้งในเชิงต้นทุนและการบริหารพื้นที่อย่างชาญฉลาด ขณะที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูงที่สุดในรอบทศวรรษ

อนาคตในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่านี้จึงน่าจับตาดูการปรับตัวเชิงกลยุทธ์ของเจ้าของอาคาร จากการพึ่งรายได้ค่าเช่าเพียงอย่างเดียว ไปสู่การสร้าง “มูลค่าเพิ่ม” ผ่านประสบการณ์การทำงาน พื้นที่ยืดหยุ่น และเทคโนโลยีอาคารอัจฉริยะ เพื่อสร้างแรงดึงดูดใหม่ในยุคที่ดีมานด์ไม่เติบโต ซึ่งในยุคสงครามราคาเช่าที่เข้มข้นเช่นนี้ ผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้เร็วกว่า และเข้าใจความต้องการผู้เช่า ที่จะอยู่รอดในเกมการแข่งขันของออฟฟิศในกรุงครั้งใหญ่

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45  ฉบับที่ 4,144 วันที่ 30 ตุลาคม - 1 พฤศจิกายน พ.ศ. 2568