เจาะผลลัพธ์ดอกเบี้ยขาลง ภาระผ่อนบ้านจะเบาลงมากแค่ไหน?

ทิศทางดอกเบี้ยนโยบายของไทยในช่วงขาลงนี้ อาจสะท้อนผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นรูปธรรม โดยเฉพาะในมิติ “ภาระผ่อนต่อเดือน” ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่เป็นจุดกำหนดการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มเรียลดีมานด์

จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ในรอบล่าสุด 0.25% และหากส่งผ่านมายังอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงของตลาด ทั้ง MLR และ MRR จะส่งผลให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้เดิม หรือ Installment Power ของผู้กู้เพิ่มขึ้นราว 2% ซึ่งอีกนัยหนึ่งคือ ภาระการผ่อนต่อเดือนลดลงในระดับที่มีนัยสำคัญต่อการตัดสินใจกู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ในเชิงเทคนิค ตัวเลขความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้นราว 2% ซึ่งนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ได้อธิบายว่า สะท้อนมาจากโครงสร้างการคำนวณค่างวดเงินกู้ที่อยู่อาศัย ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยเป็นตัวแปรหลัก โดยเมื่ออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงในตลาด (MLR หรือ MRR) ปรับลดลง 0.25% จะส่งผลให้ดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดอายุสัญญาลดลงทันที ทำให้ค่างวดผ่อนต่อเดือนลดลงในสัดส่วนใกล้เคียง 1.5-2% ขึ้นอยู่กับระยะเวลากู้และยอดเงินกู้

หากอ้างอิงตัวอย่างผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยวงเงิน 3 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ที่อัตราดอกเบี้ยลดลงจากระดับประมาณ 6.75% เหลือ 6.50% ต่อปี ค่างวดผ่อนรายเดือนจะลดลงราว 500 บาทต่อเดือน หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 2% ของภาระผ่อนเดิม ซึ่งสอดคล้องกับตัวเลข Installment Power ที่เพิ่มขึ้นตามที่นายประเสิรฐประเมินไว้

แม้จะไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงตัวเลขในเชิงก้าวกระโดด แต่สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้จำกัดและต้องผ่านเกณฑ์ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) ของธนาคาร ตัวเลขดังกล่าวสามารถสร้าง “พื้นที่สินเชื่อ” เพิ่มขึ้น และช่วยให้ผ่านเกณฑ์การอนุมัติได้ง่ายขึ้น

ขณะเดียวกัน นายประเสริฐยังเผยมุมมองการปรับลดดอกเบี้ย ระบุว่า หากดอกเบี้ยนโยบายปรับลดลงต่อเนื่อง จะส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านสินเชื่อระหว่างธนาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่มีประวัติเครดิตดี ซึ่งมีโอกาสได้รับอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วง 3 ปีแรกต่ำเพียง 2.3-2.5% ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปี และเป็นแรงหนุนสำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในบางเซกเมนต์

นอกจากนี้ ดอกเบี้ยขาลงยังไม่ได้ส่งผลเฉพาะฝั่งผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังช่วยฟื้นสภาพคล่องของผู้ประกอบการผ่านตลาดหุ้นกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มกลับมาคึกคักมากขึ้น ทำให้ต้นทุนทางการเงินลดลง และเปิดโอกาสให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถออกแบบราคาและเงื่อนไขการขายที่จูงใจมากขึ้นในช่วงที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

รวมถึงจะทำให้ผลของ Installment Power ชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ระดับรายได้ปานกลาง ซึ่งเป็นฐานหลักของตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบระดับกลาง อย่างไรก็ตาม ผลบวกดังกล่าวยังขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร และทิศทางรายได้ครัวเรือนในระยะถัดไปควบคู่กัน