เม็ดเงิน FDI เมกะโปรเจกต์ทะลัก ต่างชาติปลุก หนุน EEC ดันหุ้นนิคมฯ

กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมกำลังกลับมาอยู่ในความสนใจของตลาดทุนอีกครั้ง หลังสัญญาณเชิงโครงสร้างเริ่มชัดเจนทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลาย โดยเฉพาะในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งสะท้อนภาพการฟื้นตัวของการลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (FDI) ควบคู่กับการปรับขึ้นของราคาที่ดินอุตสาหกรรมอย่างมีนัยสำคัญ

นายณัฐชาต เมฆมาสิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ทรีนีตี้ จำกัด เปิดเผยว่า มองว่ากลุ่มนิคมอุตสาหกรรมกลับมาอยู่ใน 'วัฏจักรขาขึ้น' อีกครั้ง จาก 2 แรงหนุนเชิงโครงสร้างที่เกิดพร้อมกัน คือ 

1. ราคาที่ดินอุตสาหกรรมใน EEC ปรับขึ้นแรงจากภาวะซัพพลายตึงตัว
2. เม็ดเงินลงทุนต่างชาติผ่าน BOI ที่เร่งตัวอย่างมีนัย ซึ่งจะไหลต่อไปเป็นยอดขายที่ดิน/ยอดเช่า/รายได้สาธารณูปโภคในระยะถัดไป

เม็ดเงินลงทุนต่างชาติผ่าน BOI ที่เร่งตัว

โดยในฝั่งของ 'ดีมานด์' ทางฝ่ายเห็นสัญญาณชัดจากสถิติ BOI ปี 2568 โดย คำขอรับส่งเสริมจากต่างชาติ (FDI) เพิ่มเป็น 2,421 โครงการ ขยายตัว +21% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันกับปีก่อน และมูลค่าเงินลงทุนพุ่งเป็น 1,359,925 ล้านบาท เติบโต 66% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันกับปีก่อน

สะท้อนการกลับมาของการตัดสินใจลงทุนขนาดใหญ่ (Mega-ticket) มากกว่าการเพิ่มจำนวนโครงการเพียงอย่างเดียว ขณะเดียวกัน หากเจาะลงพื้นที่เป้าหมาย จะเห็นว่าแรงส่งกระจุกตัวในภาคตะวันออกอย่างชัดเจน

โดยโครงการ FDI ที่ FDI ที่ยื่น BOI ในพื้นที่ EEC สูงถึง 1,453 โครงการ และมูลค่าเงินลงทุน 875,500 ล้านบาท เติบโต 104% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันกับปีก่อน ซึ่งเป็นระดับที่สะท้อนดีมานด์เชิงโครงสร้างต่อฐานการผลิตใน EEC

และเมื่อมองในมิติ นิคมอุตสาหกรรม/เขตอุตสาหกรรม พบว่ามีคำขอ 787 โครงการ มูลค่า 410,520 ล้านบาท (กระจุกในระยอง-ชลบุรีเป็นหลัก) ซึ่งเรามองเป็น Proxy ที่ชัดว่าความต้องการที่ดิน/พื้นที่โรงงานยังเดินหน้า และจะเริ่มทยอยสะท้อนในยอดโอน/ยอดเขาของผู้พัฒนานิคมฯ ใน 6-18 เดือนข้างหน้า

ส่วนฝั่ง อนุมัติ ก็ยืนยันภาพเดียวกัน โดย BOI ระบุว่า โครงการ FDI ที่ได้รับอนุมัติปี 2568 เพิ่มเป็น 2,259 โครงการ (+18%) และมูลค่า 1,140,853 ล้านบาท (+57%) และเฉพาะ EEC ที่ได้รับอนุมัติ 1,405 โครงการ มูลค่า 714,406 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานรองรับให้กระแสการลงทุนเกิดจริง (execute) มากขึ้น

ทั้งนี้ ราคาที่ดินอุตสาหกรรมใน EEC ปรับขึ้นแรงจากภาวะซัพพลายตึงตัว ในฝั่งซัพพลาย สถานการณ์กลับตึงตัวขึ้นเร็วกว่าคาด โดยรายงานในพื้นที่ชี้ว่า ราคาที่ดินอุตสาหกรรมภาคตะวันออกขยับจาก 5.5-6.5 ล้านบาทต่อไร่ ขึ้นมาเป็น 7.5-8.0 ล้านบาทต่อไร่ แม้เป็นแปลงใหม่หรือแปลงมือสอง สะท้อนว่าที่ดินพร้อมพัฒนาเริ่มหายาก

ซึ่งมองว่าด้วยราคาที่ดิน EEC และที่สำคัญแรงดันราคา รอบนี้ไม่ได้มาจากดีมานด์พุ่งผิดปกติ แต่เกิดจากซัพพลายถูกดูดซับไปเกือบหมด โดยที่ดินระดับ 5-6 ล้านบาทต่อไร่ ในหลายพื้นที่ถูกขายออกไปแล้ว และนิคมใหม่เปิดราคาขายเริ่มต้นสูงขึ้นทันที (เช่น โซนปิ่นทองที่เปิด 7.5-8.0 ล้านบาทต่อไร่

ขณะเดียวกัน มองว่าปัจจัยเร่งอีกด้านคือ ทุนต่างชาติ โดยเฉพาะทุนจีน เข้าซื้อแปลงใหญ่ระดับ 500-1,000 ไร่ เพื่อนำไปพัฒนา/ปล่อยเช่าภายในเครือข่ายตนเอง ส่งผลให้ซัพพลายยิ่งหดและดันราคาเพิ่ม

ทำไม 'บวก' กับหุ้นนิคมฯ มาก

• มองว่า ASP ขาขึ้น เท่ากับท Margin ขยาย เมื่อราคาตลาดอ้างอิงปรับขึ้นเร็ว ผู้พัฒนานิคมฯ ที่มีที่ดินต้นทุนเดิมจะสามารถปรับราคาขายตามตลาดได้ ทำให้กำไรขั้นต้นต่อไร่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะแปลง prime ที่ติดโครงสร้างพื้นฐาน
• BOI เร่งตัว คือ Pipeline ยอดขายในมือ เนื่องจา คำขอ/คำอนุมัติ BOI ใน EEC ที่กระโดดขึ้นสะท้อนดีมานด์จริง ที่จะทยอยเข้ามาจองพื้นที่/ซื้อที่ดิน และเมื่อการลงทุนเริ่ม execute จะต่อยอดไปยังรายได้ recurring อาทิ เช่าโรงงานสำเร็จรูป/คลังสินค้า/สาธารณูปโภค/บริการ เป็นต้น
• Supply scarcity หรือ Re-rating ของ Land Bank เนื่องจากการที่ซัพพลายหายากขึ้นและมีผู้เล่นต่างชาติเข้ามาซื้อก้อนใหญ่ ทำให้ราคาที่ดินรอบใหม่ 'ยกฐาน' ซึ่งโดยธรรมชาติจะสะท้อนมูลค่า Land Bank ของผู้เล่นรายใหญ่ที่มีพื้นที่พร้อมขายจำนวนมาก

จากปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้ทางฝ่ายจึงมองเชิงบวกต่อกลุ่มนิคมฯ ใน EEC เช่น WHA (เป้าหมาย Consensus 4.32 บาท) และ AMATA (เป้าหมาย Consensus 20.47 บาท) ซึ่งมี Land Bank ขนาดใหญ่ในระยอง-ชลบุรี ได้ประโยชน์ทั้งจาก Volume การขาย และราคาเฉลี่ยที่สูงขึ้น พร้อมโอกาสต่อยอดรายได้ recurring จาก Utilities และ Logistics ตามรอบการลงทุนใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นในรอบนี้

อย่างไรก็ตาม ภาพการเร่งตัวของ FDI ควบคู่กับราคาที่ดินอุตสาหกรรมที่ยกฐานขึ้น สะท้อนแรงหนุนเชิงโครงสร้างต่อกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม ทั้งในมิติรายได้จากการขายที่ดิน อัตรากำไร และรายได้ประจำในระยะถัดไป

ประเด็นที่ควรติดตามต่อเนื่อง ได้แก่ ความต่อเนื่องของกระแสลงทุนจริง (execute), แนวโน้มราคาเฉลี่ยที่ดิน (ASP), ความสามารถในการสร้างรายได้ recurring และการเปลี่ยนแปลงของซัพพลายที่ดิน ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยสำคัญต่อการประเมินมูลค่าและความเสี่ยงของธุรกิจในระยะยาว