REIC เจาะ มิกซ์ยูส ปี69 บูมเต็มพื้นที่ 22.4 ล้านตร.ม. ย่านปทุมวัน สร้างเสร็จมากสุด

พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ใจกลางกรุงเทพมหานคร กำลังเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากการเข้ามาของโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) ที่เข้ามาพลิกโฉมภูมิทัศน์เมืองและยกระดับการใช้ประโยชน์จากที่ดินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด ท่ามกลางข้อจำกัดด้านพื้นที่และราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โครงการมิกซ์ยูสไม่เพียงเป็นการรวบรวมพื้นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และไลฟ์สไตล์ไว้ในจุดเดียว เพื่อตอบโจทย์พฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายและครบวงจร แต่ยังมีบทบาทสำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดการลงทุน กระตุ้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจ และสร้างการจ้างงาน ส่งผลให้โครงการมิกซ์ยูสกลายเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ พร้อมกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองหลวงในอนาคต

REIC เปิด Mixed-use กรุงเทพฯ–ปริมณฑล ปี 2569

สถานการณ์โครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร–ปริมณฑล ปี 2569 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดทำรายงานสถานการณ์ โครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทผสมผสานระหว่างอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นเพื่อการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรมบนพื้นที่เดียวกัน หรือ โครงการ มิกซ์ยูส ( Mixed - use ) ในพื้นที่กรุงเทพฯ - ปริมณฑล ในช่วงปี 2569

 ย่าน CBD พัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาว (Leasehold) มากกว่าที่ดินกรรมสิทธิ์ (Freehold)  70-80%

พบว่า การพัฒนาโครงการ Mixed-use โดยเฉพาะในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร ส่วนใหญ่พัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาว (Leasehold) มากกว่าที่ดินกรรมสิทธิ์ (Freehold) ถึงร้อยละ 70-80 โดยผู้พัฒนาหลายรายได้ประกาศและทยอยเปิดตัวโครงการ Mixed-use แห่งใหม่สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของตลาดในระยะยาว โดยผู้พัฒนาหลายรายได้ประกาศและทยอยเปิดตัวโครงการ Mixed-use แห่งใหม่ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของตลาดในระยะยาวโครงการ Mixed - use

155 โครงการ รวม 22.36 ล้าน ตร.ม.ย่านปทุมวันพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมากที่สุด

สถานะการอุปทานและอุปสงค์จากการสำรวจด้านอุปทานพบว่าโครงการ Mixed - use รวมทั้งสิ้น 155 โครงการ คิดเป็นพื้นที่อาคารรวม 22.36 ล้าน ตร.ม. จำแนกตามประเภทการใช้งาน โดยอาคารสำนักงาน ครองสัดส่วนพื้นที่สูงสุด หรือ ร้อยละ 32.35 สะท้อนการเป็นศูนย์กลางแหล่งงานหลัก รองลงมาคือพื้นที่ค้าปลีก ร้อยละ 29.64 รองรับกิจกรรมการจับจ่ายและวิถีชีวิตคนเมืองและอาคารชุดพักอาศัย ร้อยละ 23.98 สำหรับการอยู่อาศัยในเมือง

การพัฒนายังคงกระจุกตัวในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ โดยปทุมวันมีพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมากที่สุด รองลงมาคือสีลม–สาทร–บางรัก สุขุมวิท และห้วยขวาง–จตุจักร–ดินแดง โครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในระยะไม่เกิน 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า

สะท้อนบทบาทของระบบขนส่งมวลชนต่อการเข้าถึงแหล่งงานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ขณะเดียวกัน รายงานระบุว่าโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจประมาณร้อยละ 70–80 พัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาว หรือ Leaseholdทำให้ระยะเวลาสัญญา เงื่อนไขการใช้ประโยชน์และแผนลงทุนปรับปรุงอาคารเป็นองค์ประกอบสำคัญในการประเมินมูลค่าและผลตอบแทน

ห้องพักประเภทดีลักซ์มากที่สุดรองลงมาสแตนดาร์ดและสวีท

ด้านอุปสงค์ อาคารสำนักงานที่เปิดใช้งานแล้วมีอัตราการเช่าเฉลี่ยร้อยละ 61.84 ของพื้นที่พร้อมให้เช่าแสดงว่ายังมีพื้นที่รองรับผู้เช่าเพิ่มเติม และเป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาควบคู่กับอุปทานระหว่างก่อสร้างส่วนอาคารชุดพักอาศัยมียอดขายสะสมร้อยละ 86.28 ของจำนวนหน่วยขายทั้งหมด สะท้อนความคืบหน้าในการขายของโครงการที่สำรวจ แต่ไม่ใช่อัตราการขายเฉพาะปี 2569 สำหรับโรงแรม มีห้องพักเปิดให้บริการ18,133 ห้อง และรายงานระบุสัดส่วนห้องพักที่ให้เช่าแล้วร้อยละ 68.47 โดยห้องพักประเภทดีลักซ์มีจำนวนมากที่สุดรองลงมาคือสแตนดาร์ดและสวีท

อาคารสำนักงานค่าเช่า 1,000–1,499 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ด้านโครงสร้างราคาและค่าเช่า รายงานให้ความสำคัญกับอาคารสำนักงานช่วงค่าเช่า 1,000–1,499 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน พื้นที่ค้าปลีกช่วงค่าเช่า 2,001–3,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และอาคารชุดระดับราคา 3–5 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม

ข้อมูลที่นำเสนอยังไม่เพียงพอสำหรับสรุปว่ากลุ่มดังกล่าวมีอัตราการเช่าหรืออัตราการขายสูงที่สุดเนื่องจากฐานคำนวณตัวเลขบางรายการไม่ชัดเจน การประเมินศักยภาพตลาดจึงควรพิจารณาระดับราคาและค่าเช่าร่วมกับคุณภาพอาคาร ทำเล การเข้าถึงระบบขนส่งและผลการขายหรือการเช่าของแต่ละโครงการ