REIC เผยตลาดบ้านภาคกลางโตแรง ยอดขายพุ่ง 108.4% ตะวันตกลด 25%

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 2569 ในพื้นที่ภาคกลาง ได้แก่ จังหวัดพระนครศรีอยุธยาและสระบุรี และภาคตะวันตก ได้แก่ จังหวัดประจวบคีรีขันธ์และเพชรบุรี พบว่าตลาดมีทิศทางแตกต่างกันชัดเจน โดยภาคกลางได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานและพนักงานในนิคมอุตสาหกรรม ส่งผลให้ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 108.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ภาคตะวันตกยอดขายใหม่ลดลง 25% ท่ามกลางการชะลอตัวของตลาดบ้านพักตากอากาศและการลงทุน

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในภาคกลางและภาคตะวันตกอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านเพื่อวางรากฐานการเติบโตรอบใหม่ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและการลงทุนในอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูง ซึ่งอาจเปลี่ยนโครงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยจากตลาดท้องถิ่นไปสู่การรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และการลงทุนระดับประเทศ

สำหรับพระนครศรีอยุธยาและสระบุรี แนวโน้มการลงทุนในอุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์และอิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง รวมถึงการกระจายฐานการผลิต อาจสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยจากบุคลากรทักษะสูง วิศวกร และผู้เชี่ยวชาญเพิ่มเติม ขณะที่โครงการทางยกระดับอุตราภิมุขส่วนต่อขยาย รังสิต-บางปะอิน (M5) และรถไฟความเร็วสูงไทย-จีน ช่วงกรุงเทพฯ-นครราชสีมา ระยะที่ 1 เป็นปัจจัยที่ต้องติดตามต่อการเชื่อมโยงพื้นที่กับกรุงเทพฯ

อยุธยายอดขายโต 121.9% สระบุรีบ้านจัดสรรนำตลาด

คุณสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผลสำรวจภาคสนามพบว่า จังหวัดพระนครศรีอยุธยามีอุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม 8,691 หน่วย ลดลง 5.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 29,653 ล้านบาท ขณะที่ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 121.9% ส่งผลให้หน่วยเหลือขายลดลง 12.3% เหลือ 7,648 หน่วย มูลค่า 26,336 ล้านบาท และคาดว่าจะใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 44 เดือน

ส่วนจังหวัดสระบุรีมีอุปทานที่อยู่อาศัยเสนอขายรวม 3,991 หน่วย เพิ่มขึ้น 40% มูลค่า 13,252 ล้านบาท โดยยอดขายใหม่ขยายตัว 80.8% อย่างไรก็ตาม หน่วยเหลือขายยังเพิ่มขึ้น 36.4% อยู่ที่ 3,577 หน่วย มูลค่า 12,042 ล้านบาท สะท้อนว่าแม้ความต้องการซื้อปรับตัวดีขึ้น แต่ตลาดยังมีอุปทานสะสมเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอัตราดูดซับอยู่ที่ 1.7% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 52 เดือน

ภาคตะวันตกยอดขายหด เพชรบุรีเสี่ยงสต็อกคอนโดฯ สูง

ด้านจังหวัดประจวบคีรีขันธ์ เมื่อไม่นับรวมที่อยู่อาศัยประเภทวิลล่า มีอุปทานเสนอขายรวม 2,439 หน่วย ลดลง 12.9% จากปีก่อน โดยส่วนหนึ่งมาจากจำนวนอาคารชุดเสนอขายที่ลดลง 45.59% ขณะที่ยอดขายใหม่ลดลง 33.26% และมีหน่วยเหลือขาย 2,116 หน่วย ลดลง 8.7%

อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 2.20% ต่อเดือน แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 1% และอาคารชุด 3.9% โดยคาดว่าจะใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือเฉลี่ย 66 เดือน

ขณะที่จังหวัดเพชรบุรีมีอุปทานเสนอขายรวม 2,371 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.5% จากปีก่อน หลังมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 246 หน่วย ซึ่งทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรรในพื้นที่ชะอำ แต่ยอดขายใหม่กลับลดลง 45.6% โดยตลาดอาคารชุดเผชิญแรงกดดันมากที่สุด ยอดขายใหม่หดตัว 81.9%

ส่งผลให้หน่วยเหลือขายรวมเพิ่มขึ้น 10.8% อยู่ที่ 2,235 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 1,346 หน่วย เพิ่มขึ้น 27.9% และอาคารชุด 889 หน่วย ลดลง 8% อัตราดูดซับรวมเฉลี่ยอยู่ที่เพียง 1% ต่อเดือน คาดว่าจะใช้เวลาระบายสต็อกทั้งหมดประมาณ 98 เดือน

โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดมีอัตราดูดซับเพียง 0.4% ต่อเดือน ทำให้ต้องใช้เวลาระบายหน่วยเหลือขายนานถึง 232 เดือน หรือเกือบ 19 ปี ขณะที่บ้านจัดสรรใช้เวลาประมาณ 71 เดือน

REIC ยังมองว่า แม้ตลาดภาคตะวันตกจะเผชิญแรงกดดันจากการชะลอตัวของยอดขายและการปรับสมดุลอุปทาน แต่ทำเลชะอำ-หัวหินยังมีปัจจัยสนับสนุนในระยะยาวจากโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งมอเตอร์เวย์ M82 และรถไฟทางคู่สายใต้ ซึ่งอาจช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางและสนับสนุนความต้องการบ้านหลังที่สองของผู้เกษียณอายุชาวไทยและต่างชาติ รวมถึงกลุ่มพำนักระยะยาว

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขการดูดซับที่แตกต่างกันระหว่างบ้านจัดสรรและอาคารชุดในเพชรบุรีสะท้อนว่า การฟื้นตัวของตลาดอาจไม่เกิดขึ้นพร้อมกันทุกประเภทสินค้า ผู้ประกอบการจึงยังต้องติดตามการระบายสต็อกและกำลังซื้ออย่างใกล้ชิด