มาตรการรัฐหนุนตลาดที่อยู่อาศัย 9 เดือน69โอนฯ โต 7.3% ทะลุ 6.34 แสนล้าน ปี 70 ตลาดปรับฐาน

ท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก สถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง และแรงกดดันจากปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจและการลงทุน โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีชาวต่างชาติเป็นกลุ่มกำลังซื้อสำคัญ ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศยังคงเปราะบางจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี ยังมีทิศทางขยายตัวได้ดี โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ซึ่งมีส่วนช่วยพยุงกำลังซื้อและเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน ทั้งนี้ หากภาครัฐพิจารณาขยายระยะเวลาการดำเนินมาตรการสนับสนุนดังกล่าวออกไป จะเป็นแรงหนุนสำคัญที่ช่วยรักษาโมเมนตัมของตลาด และเพิ่มโอกาสให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

ไตรมาส 3 /69 โอน 75,860 หน่วย ลดลง10.1%  เหตุเร่งโอนไตรมาส 2 ก่อนมาตรการรัฐครบกำหนด 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 3 ปี 2569 ว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 75,860 หน่วย ลดลงร้อยละ 10.1

เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่า 204,372 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 9.6โดยมีสาเหตุหลักจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 ก่อนที่มาตรการสนับสนุนของภาครัฐจะครบกำหนดส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งถูกรับรู้เร็วขึ้นกว่าปกติ อย่างไรก็ตามภาพรวมตลาดในช่วง 9 เดือนแรกปี 2569 ยังขยายตัวได้ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 243,525 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 และมีมูลค่า 634,212 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7

สะท้อนว่าการเติบโตของตลาดในปีนี้ได้รับแรงสนับสนุนสำคัญจากมาตรการภาครัฐและการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง ครึ่งปีแรก ทั้งนี้ การที่ภาครัฐได้ต่ออายุมาตรการดังกล่าวถือเป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยสนับสนุนกำลังซื้อและการตัดสินใจของลูกค้าอย่างต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีขณะที่กำลังซื้อที่แท้จริงยังเผชิญข้อจำกัดจากภาระหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ

มาตรการรัฐสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 3 ปี 2569 เป็นช่วงของการปรับสมดุลหลังจากตลาดเร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับลดลงส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเร่งโอนในไตรมาส 2 ก่อนสิ้นสุดระยะเวลามาตรการเดิมประกอบกับกำลังซื้อต่างชาติที่ยังชะลอตัวจากเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอนสูงและผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมในบางพื้นที่ทำให้ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีมีแนวโน้มชะลอลงจากครึ่งปีแรก

ขณะที่ภาครัฐยังคงมีมาตรการสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องเมื่อพิจารณาปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจ ตลาดยังได้รับแรงสนับสนุนจากการลงทุนภาคเอกชนและการส่งออกที่ขยายตัวต่อเนื่องมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยในประเทศที่ยังอยู่ในระดับต่ำ

สินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS สนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัย

ขณะที่โครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นอีกปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนตลาดที่อยู่อาศัย จากการเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชนกลุ่มรายได้น้อย และปานกลาง อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ได้แก่ ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก

มาตรการกีดกันทางการค้า ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ต้นทุนก่อสร้างที่อยู่ในระดับสูง และภาระหนี้ครัวเรือนทำให้สถาบันการเงินยังคงพิจารณาสินเชื่ออย่างระมัดระวัง นอกจากนี้ หน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในบางพื้นที่และบางประเภทยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้การฟื้นตัวของตลาดมีจังหวะที่แตกต่างกันทั้งด้านทำเลประเภทที่อยู่อาศัย และระดับราคาตลาดในประเทศยังมีความต้องการซื้อ บ้านมือสองเข้ามามีบทบาทสูงขึ้น

สำหรับสถานการณ์ตลาดผู้ซื้อภายในประเทศ เมื่อพิจารณาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแยกตามประเภทพบว่า ในไตรมาส 3 ปี 2569 ที่อยู่อาศัยแนวราบมีการโอนกรรมสิทธิ์ 50,871 หน่วย ลดลงร้อยละ 11.7และมีมูลค่า 142,194 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 13.3 ขณะที่อาคารชุดมีการโอนกรรมสิทธิ์ 24,989 หน่วยลดลงร้อยละ 6.8แต่มีมูลค่า 62,179 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาภาพรวม 9 เดือนแรก พบว่าที่อยู่อาศัยแนวราบมีการโอนกรรมสิทธิ์ 162,495 หน่วย ยังเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 แต่มีมูลค่า 441,625 ล้านบาทลดลงร้อยละ 1.0 ขณะที่อาคารชุดเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ 81,030 หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.6 และมีมูลค่า 192,587 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3

ตลาดบ้านมือสองโต โครงการใหม่ต้องวางกลยุทธ์

ประเด็นสำคัญอีกด้านหนึ่งคือ ตลาดบ้านมือสองยังคงมีบทบาทสูงในโครงสร้างการซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยในช่วง9 เดือนแรกปี 2569 บ้านมือสองมีสัดส่วนถึงร้อยละ 73 ของจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุดมือสองมีสัดส่วนร้อยละ 52 ของจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีแรงขับเคลื่อนที่หลากหลาย ทั้งจากโครงการใหม่และการหมุนเวียนของสินทรัพย์ที่อยู่อาศัยเดิมซึ่งเป็นองค์ประกอบสำคัญที่ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น ในเชิงวิเคราะห์สัดส่วนบ้านมือสองที่อยู่ในระดับสูงเป็นข้อมูลสำคัญให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการใหม่ต้องใช้ประกอบการวางกลยุทธ์ โดยเฉพาะการสร้างความแตกต่างด้านราคาขาย ทำเล พื้นที่ใช้สอย และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อ

ไตรมาส 3 /69 กทม.-ปริมณฑลตลาดหลัก ยอดโอน115,804 ล้าน

ขณะที่ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงโดยเฉพาะกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้และทำเลใกล้แหล่งงานหรือระบบขนส่ง จะมีโอกาสแข่งขันและเติบโตได้ดีกรุงเทพมหานคร และปริมณฑลยังเป็นตลาดหลัก ภาคตะวันออกชะลอ ขณะที่ภูเก็ตยังมีแรงซื้อหนุนเมื่อพิจารณาการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรายภูมิภาคในไตรมาส 3 ปี 2569 พบว่ากรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังเป็นตลาดหลักของประเทศ มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 115,804 ล้านบาทคิดเป็นร้อยละ 57 ของมูลค่าการโอนทั่วประเทศ โดยปรับลดลงร้อยละ 10.5 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมาจากตลาดแนวราบลดลงร้อยละ 16.4 ขณะที่อาคารชุดเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.3สะท้อนความแตกต่างระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยสองประเภทในพื้นที่เศรษฐกิจหลัก

ตะวันออกชะลอ-ภูเก็ตโตแรง

สำหรับภาคตะวันออก มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 30,681 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 15 ของมูลค่าทั่วประเทศลดลงร้อยละ 5.7 โดยตลาดแนวราบลดลงร้อยละ 4.8 และอาคารชุดลดลงร้อยละ 8.8 ทั้งนี้ ภาคใต้เป็นอีกพื้นที่ที่เติบโตโดดเด่น โดยมีการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดถึงร้อยละ 27.0โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ตซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 51 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในภาคใต้ และตลาดอาคารชุดในภูเก็ตขยายตัวถึงร้อยละ 32.8 สะท้อนแรงขับเคลื่อนเฉพาะตัวของพื้นที่ และเป็นจังหวัดเดียวในกลุ่ม 10 จังหวัด (ในภาคใต้) ที่มีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2569

ตลาดต่างชาติชะลอ จีนยังแชมป์ -รัสเซียขยับ-เมียนมาแผ่ว

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ในช่วงชะลอตัวแต่ยังมีหลายพื้นที่และหลายประเภทสินค้าที่ยังสามารถขยายตัวได้ โดยเฉพาะตลาดที่มีฐานกำลังซื้อเฉพาะกลุ่มซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยด้านทำเลและโครงสร้างความต้องการของผู้ซื้อในแต่ละพื้นที่อย่างละเอียด ตลาดต่างชาติหดตัว 19.7% แต่รัสเซียขยายตัว 49.6% สะท้อนการเปลี่ยนโครงสร้างกำลังซื้อ

สำหรับตลาดอาคารชุดของชาวต่างชาติ ไตรมาส 3 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 3,085 หน่วยลดลงร้อยละ 19.7 และมีมูลค่า 14,206 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 7.6 ขณะที่ภาพรวม 9เดือนแรกมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 9,618 หน่วย ลดลงร้อยละ 12.7 และมีมูลค่า 42,473 ล้านบาท ลดลงร้อยละ3.7 สะท้อนว่ากำลังซื้อจากต่างประเทศโดยรวมยังอยู่ในภาวะชะลอตัว

เมื่อพิจารณาแยกตามสัญชาติ พบว่าตลาดต่างชาติมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญโดยผู้ซื้อชาวจีนยังคงมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในไตรมาส 3 แม้จะปรับลดลงถึงร้อยละ 36.1ขณะที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.6 และขยับขึ้นเป็นอันดับ 2 รองจากจีนส่วนผู้ซื้อชาวเมียนมาลดลงร้อยละ 35.1

นอกจากนี้ ผู้ซื้อจากบางประเทศยังขยายตัวได้ดี ได้แก่ อินเดีย เพิ่มขึ้นร้อยละ 66.6 สหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.6 สหรัฐอเมริกา เพิ่มขึ้นร้อยละ 30.4 และเยอรมนี เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9ขณะที่ไต้หวันลดลงร้อยละ 50.5 สะท้อนว่าฐานผู้ซื้อต่างชาติมีการกระจายตัวไปยังหลายสัญชาติมากขึ้นเมื่อพิจารณาทำเลสำคัญ กรุงเทพมหานครยังเป็นตลาดอาคารชุดต่างชาติที่มีมูลค่าสูงสุด 7,572 ล้านบาทโดยปรับลดลงร้อยละ 19.8 ตรงกันข้ามกับชลบุรีและภูเก็ตที่ยังขยายตัว

โดยชลบุรีมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 2,713 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3 และภูเก็ตมีมูลค่า 2,436 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 60.4 ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนสำคัญจากผู้ซื้อ ชาวรัสเซีย โดยชลบุรีมีมูลค่าการซื้อจากชาวรัสเซียเพิ่มขึ้นร้อยละ 57.3 ขณะที่ภูเก็ตเพิ่มขึ้นร้อยละ 80.3

ภาครัฐเดินหน้ามาตรการกระตุ้นตลาดต่อเนื่อง สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทรงตัว อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย คือสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยแม้ว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งปีแรกแต่ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงยังคงจำกัดความสามารถในการก่อหนี้ใหม่ของประชาชน

REIC ประเมินว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในปี 2569 จะมีมูลค่าประมาณ 564,600 ล้านบาทเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 จากปี 2568 ที่มีมูลค่า 563,567 ล้านบาท และทรงตัวในระดับใกล้เคียงกันในปี 2570 เหลือประมาณ 564,000 ล้านบาท หรือปรับลดลงเล็กน้อยร้อยละ 0.1

แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนว่า แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีอยู่แต่ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดว่าความต้องการดังกล่าวจะสามารถเปลี่ยนเป็นการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้มากน้อยเพียงใด โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลาง ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อภาระผ่อนชำระและเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ขณะเดียวกัน โครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นอีกกลไกที่ช่วยเพิ่มโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของกลุ่มเป้าหมายแต่ประสิทธิผลของมาตรการยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการชำระหนี้และการผ่านเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อของผู้กู้ด้วย

คาดปี69 โอนเพิ่ม 2.7% ปี 70 ชะลอเล็กน้อย โอกาสดี หากต่ออายุมาตรการ

โดยประเมินว่าในปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 324,800 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7จากปี 2568 และมีมูลค่า 876,900 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 โดยได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ

สำหรับปี 2570 REIC คาดว่าตลาดจะชะลอลงเล็กน้อย โดยจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 320,000 หน่วยลดลงร้อยละ 1.5 และมีมูลค่า 871,200 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 0.7จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอน กำลังซื้อในประเทศที่อยู่ระหว่างการฟื้นตัว ภาระหนี้ครัวเรือนและการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินทั้งนี้ ประมาณการปี 2570 ดังกล่าวจัดทำภายใต้สมมติฐานว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะสิ้นสุดลงตามกำหนดในช่วงกลางปี 2570 และไม่มีการต่ออายุ หากภาครัฐพิจารณาต่ออายุมาตรการ ตลาดมีโอกาสปรับตัวได้ดีกว่าที่ประมาณการไว้ ขณะเดียวกัน โครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน50,000 ล้านบาท สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อรายได้น้อยและปานกลางทั้งนี้ แม้ภาพรวมตลาดปี 2570 มีแนวโน้มชะลอตัว แต่ยังมีโอกาสทางธุรกิจในตลาดที่อยู่อาศัยบางกลุ่มโดยเฉพาะบ้านมือสอง ที่อยู่อาศัยระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ทำเลใกล้แหล่งงานและระบบขนส่งรวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุและบ้านประหยัดพลังงาน ซึ่งเป็นกลุ่มสินค้าที่สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลง

ทิศทางตลาดปี 2570แนะผู้ประกอบการบริหารสินค้าคงเหลือ 

ทางด้านประชากรและพฤติกรรมการอยู่อาศัยในมุมของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทิศทางตลาดปี 2570จึงควรให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือ การพัฒนาโครงการให้ตรงกับกำลังซื้อจริงการกำหนดระดับราคาอย่างเหมาะสม และการเลือกทำเลที่มีฐานความต้องการรองรับ ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ควรพิจารณาข้อมูลอุปสงค์ อุปทานและความสามารถในการดูดซับสินค้าในแต่ละพื้นที่ประกอบการตัดสินใจเพื่อลดความเสี่ยงจากการสะสมอุปทานส่วนเกิน

ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 ช่วงเวลาที่ข้อมูลตลาดมีบทบาทสำคัญ

ดร.มานะ กล่าวสรุปว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 เป็นช่วงเวลาที่ข้อมูลตลาดจะมีบทบาทสำคัญยิ่งขึ้นต่อผู้ประกอบการ เพราะแม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ แต่การเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อ เงื่อนไขสินเชื่อ และโครงสร้างความต้องการของผู้บริโภค ทำให้การเติบโตไม่ได้เกิดขึ้นพร้อมกันในทุกตลาดการวางกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไปจึงไม่ควรพิจารณาเพียงภาพรวมการขยายตัวหรือหดตัวของตลาด แต่ต้องวิเคราะห์ให้ลึกถึงพื้นที่ ประเภทที่อยู่อาศัย ระดับราคา และกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายเพื่อให้สามารถพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการจริง บริหารความเสี่ยงได้อย่างเหมาะสม และสร้างโอกาสทางธุรกิจภายใต้ภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูงขึ้น