ตลาดบ้านครึ่งปี 69 ฟื้น REIC ชี้โอนพุ่ง 17.6% ลุ้นปี 70 มูลค่าแตะ 9 แสนล้าน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 2569 (H1/2569) และแนวโน้มตลาดปี 2569–2570 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ การผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย และการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองออกไปอีก 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ช่วยรักษาแรงส่งของตลาดต่อเนื่องไปถึงปี 2570

โอนบ้านครึ่งปีแรกพุ่ง 17.6% รับมาตรการรัฐ

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ได้รับปัจจัยสนับสนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและการขยายตัวของ GDP อย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งช่วยเพิ่มกำลังซื้อ ขณะเดียวกันตลาดบ้านมือสอง โดยเฉพาะกลุ่มราคาที่ไม่สูง ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง เนื่องจากตอบโจทย์ผู้ซื้อที่ต้องการความคุ้มค่าท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน

นอกจากนี้ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยพยุงตลาด โดย REIC ประเมินว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 2.3% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 1.8% จากปีก่อน

สำหรับสถานการณ์ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 142,619 หน่วย ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8%จาก 391,601 ล้านบาทในครึ่งแรกปี 2568

ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดขยายตัวมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัย รวมถึงมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTVโดยในปี 2568 มาตรการทั้งสองเริ่มมีผลในช่วงไตรมาส 2 ทำให้ฐานเปรียบเทียบของปี 2569 แตกต่างจากปีก่อน

บ้านแนวราบยังครองตลาด คอนโดฯ ฟื้นแรง

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่า โครงการแนวราบยังเป็นตลาดหลัก โดยคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด มีจำนวนการโอน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% และมีมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1%

ขณะที่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนประมาณ 30% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม โดยมีจำนวนการโอน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.1% และมีมูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% สะท้อนการฟื้นตัวที่ชัดเจนกว่าตลาดแนวราบในช่วงที่ผ่านมา

โครงสร้างการโอนยังสะท้อนพฤติกรรมของ Real Demand โดยบ้านมือสองมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 63% ขณะที่บ้านใหม่มีสัดส่วน 37% ปัจจัยสำคัญมาจากบ้านมือสองมีความได้เปรียบด้านราคาต่อตารางเมตร รวมถึงทำเลที่ตั้งซึ่งหลายพื้นที่อยู่ใกล้เขตเมือง จึงตอบโจทย์กำลังซื้อของผู้บริโภคในภาวะที่ยังต้องให้ความสำคัญกับความคุ้มค่า

หากพิจารณาตามระดับราคา พบว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 2.01–3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทมีสัดส่วนลดลงมาอยู่ที่ 27% สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัย

ต่างชาติชะลอ โอนคอนโด 6.5 พันหน่วย

ด้านตลาดคอนโดมิเนียมของผู้ซื้อชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่า กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%

หากพิจารณาตามสัญชาติ พบว่า จีน ยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีมูลค่าการโอนสูงสุดที่ 6,874 ล้านบาท ลดลง 27.7% โดยยังเป็นกลุ่มหลักในพื้นที่กรุงเทพฯ และชลบุรี ขณะที่ รัสเซีย มีมูลค่าการโอน 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75.9% โดยขยายตัวโดดเด่นในภูเก็ตและชลบุรี

ส่วน เมียนมา มีมูลค่าการโอน 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% และยังเน้นทำเลกรุงเทพฯ เป็นหลัก ตามด้วยผู้ซื้อจากสหรัฐอเมริกา ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย ตามลำดับ

สินเชื่อบ้านใหม่ครึ่งปีแรกโต 12.2%

ด้านสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ณ ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนการขยายตัวของสินเชื่อในระบบอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 มีมูลค่ารวม 289,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2%โดยเฉพาะไตรมาส 2/2569 ที่สินเชื่อปล่อยใหม่เร่งตัวขึ้นถึง 18.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม REIC ระบุว่า ตลาดยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตาม ทั้งภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการพิจารณาสินเชื่อ ต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า

REIC คาดปี 69 โอน 8.8 แสนล้าน ปี 70 แตะ 9.08 แสนล้าน

สำหรับแนวโน้มตลาดปี 2569 REIC ประเมินภายใต้สมมติฐาน GDP ขยายตัว 2.25% อัตรา MRR อยู่ที่ 6.55% และอัตราเงินเฟ้อ 1.75% แม้ตลาดจะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 แต่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จะช่วยประคองตลาดในช่วงครึ่งหลังของปีให้สามารถเดินหน้าต่อได้อย่างมีเสถียรภาพ

REIC คาดการณ์ว่า ปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศรวม 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะมีมูลค่า 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4%

ขณะที่ผลจากการฟื้นตัวของตลาดจะต่อเนื่องไปถึงปี 2570 โดย REIC คาดการณ์ว่า มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นเป็น 908,358 ล้านบาท หรือขยายตัว 3.1% จากปี 2569 แม้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ 320,617 หน่วย ลดลง 0.9%

การที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นสวนทางกับจำนวนหน่วย สะท้อนผลจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึงการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่สำหรับปี 2570-2573 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ซึ่งจะมีผลต่อมูลค่าธุรกรรมในตลาด ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในปี 2570 คาดว่าจะอยู่ที่ 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.0%

จับตา Real Demand-คอนโดเมืองท่องเที่ยว-Green Living

ดร.มานะกล่าวสรุปว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 ยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีโอกาสเติบโตจากกลุ่มที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือ Real Demand โดยเฉพาะตลาดบ้านมือสองที่มีจุดขายด้านความคุ้มค่า

นอกจากนี้ ยังต้องจับตาตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ โดยเฉพาะ ชลบุรีและภูเก็ต ซึ่งยังมีความต้องการจากทั้งผู้ซื้อในประเทศและต่างชาติ รวมถึงแนวโน้ม Green Living หรือที่อยู่อาศัยประหยัดพลังงาน ซึ่งได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐและมีแนวโน้มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยระยะต่อไป

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดปี 2569 จึงเป็นการฟื้นตัวที่มีแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐและ Real Demand ขณะที่ปี 2570 มูลค่าตลาดมีแนวโน้มขยายตัวต่อ แม้จำนวนหน่วยจะลดลงเล็กน้อย โดยตลาดยังต้องเผชิญข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ สินเชื่อ และต้นทุนก่อสร้าง ซึ่งจะเป็นปัจจัยกำหนดทิศทางการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะถัดไป