‘Green Home & Condo Expo #50’ แพลตฟอร์มสร้างโอกาสให้คนไทยมีบ้าน ไม่ใช่แค่ส่งเสริมการขาย

มหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่50 หรือ ‘Green Home & Condo Expo #50’ งานอีเว้นท์ ใหญ่  โค้งสุดท้ายของปี ระหว่างวันที่29 ตุลาคม-1พฤศจิกายน 2569  ภายใต้การนำของ3สมาคมอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  ที่ไม่ใช่แค่ การดึงคนซื้อบ้าน และผู้ซื้อ รวมถึงผู้ปล่อยสินเชื่อให้โคจรมาพบกันเพื่อสนับสนุนการขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่สร้างโอกาสให้คนไทยมีบ้าน ด้วยแพลตฟอร์ม ชณะเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) โจทย์ใหญ่ที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับความต้องการของผู้บริโภค บ้านสีเขียว บ้านประหยัดพลังงานจึงกลายเป็นหัวใจของที่อยู่อาศัยยุคใหม่ ที่น่าจับตา    

วิสัยทัศน์และเป้าหมายของ Green Home & Condo Expo #50

“ฐานเศรษฐกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  ถึงวิสัยทัศน์ของการ จัดงานมหากรรมบ้านและคอนโดครั้งที่50 ภายใต้ ธีม  Green Home & Condo Expo #50 โดยระบุว่า เป้าหมายของการจัดงาน Green Home & Condo Expo #50 ไม่ใช่เพียงงานส่งเสริมการขาย แต่เป็น แพลตฟอร์มสร้างโอกาสให้คนไทยมีบ้าน และเป็นกลไกฟื้นความเชื่อมั่นของตลาดที่อยู่อาศัย ที่นายกอบเดช ตั้งไชยวงศ์ ประธานการจัดงาน ตั้งเป้าหมายยอดจองประมาณ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นเป้าหมายที่สะท้อนความคาดหวังต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

ยอดโอนขึ้นอยู่กับผู้อนุมัติสินเชื่อ

ทั้งนี้ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่เกิดขึ้นจริงจะขึ้นอยู่กับการอนุมัติสินเชื่อและความสามารถในการชำระเงินของผู้ซื้อด้วย ซึ่ง สิ่งที่ผู้เข้าชมงานจะได้รับ ผู้ประกอบการแต่ละโครงการควรนำเสนอ Green Products และนวัตกรรมที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว ทั้งการประหยัดพลังงาน คุณภาพอากาศ ความสบาย และค่าใช้จ่ายตลอดอายุการใช้งาน

คณะผู้จัดงานยังได้เชิญสำนักงานพัฒนาวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีแห่งชาติ (สวทช.) มาร่วมนำเสนอนวัตกรรม เช่น วัสดุก่อสร้างคาร์บอนต่ำ วัสดุช่วยลดความร้อน และเทคโนโลยีเพิ่มมูลค่าของเสียจากการก่อสร้าง เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงความรู้และผลิตภัณฑ์ที่นำไปใช้ได้จริง

มาตรการภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นตลาด

 มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับธุรกรรมที่เข้าเกณฑ์ ช่วยลดค่าใช้จ่ายวันโอนและเป็นแรงจูงใจให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น ขณะที่มาตรการผ่อนคลาย LTV ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นด้านเงินกู้สำหรับผู้ซื้อที่เข้าเกณฑ์

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของตลาดจะเกิดขึ้นอย่างยั่งยืนได้ ต้องทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อจริง ไม่ใช่เพียงมีโปรโมชั่นหรืออัตราดอกเบี้ยที่น่าสนใจ แต่สุดท้ายไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้

สิ่งที่อยากเห็นจากภาครัฐเพิ่มเติม

เห็นว่าควรมีมาตรการระยะยาวที่ช่วยทั้งกำลังซื้อและความสามารถในการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยมีข้อเสนอสำคัญดังนี้

•  มาตรการบ้านหลังแรก: พิจารณาเพิ่มเพดานดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านที่นำมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจาก 100,000 บาท เป็น 200,000 บาทต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี เพื่อช่วยลดภาระผู้ซื้อบ้าน โดยกำหนดหลักเกณฑ์และกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน
•  ทบทวนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ศึกษาการจัดประเภทโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่รอการขาย จากประเภทพาณิชยกรรม เป็นประเภทที่อยู่อาศัย เพื่อให้เหมาะสมกับลักษณะการใช้ประโยชน์จริง เพราะผลจากการโอน จะเกิดภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้นิติบุคคล และค่าธรรมเนียมอื่นๆที่ผู้ประกอบการต้องชำระอยู่แล้ว
•  จัดระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ: เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบบริษัทนอมินี ควบคู่กับการทบทวนการจัดเก็บภาษีจากสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว (Leasehold) และผู้ซื้ออาคารชุดชาวต่างชาติ โดยอาจออกแบบภาษีเพิ่มขึ้นอย่างเหมาะสม เพื่อนำรายได้เข้ากองทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือผู้เกษียณที่มีรายได้จำกัด ทั้งนี้ ต้องประเมินผลกระทบต่อการลงทุนและกำหนดหลักเกณฑ์อย่างรอบคอบ

ยกระดับอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ Green Real Estate และ Climate-Resilient Housing

 บ้านสีเขียวต้องประหยัดจริงและเข้าถึงได้

 นายสุนทรมองว่า Green Real Estate ไม่ใช่เพียงการติดตั้ง Solar Rooftop หรือเพิ่มพื้นที่สีเขียว แต่ต้องออกแบบให้บ้านใช้พลังงานน้อยลง อยู่สบายขึ้น ลดค่าใช้จ่าย และมีความทนทานต่อสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลง โดยไม่ทำให้ราคาสูงจนประชาชนส่วนใหญ่เข้าถึงไม่ได้

ปรับมาตรฐานโครงการให้รับมือภัยพิบัติ

ควรพัฒนามาตรฐาน Flood Resilience Standard สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย โดยส่งเสริมพื้นผิวที่น้ำซึมผ่านได้ พื้นที่หน่วงน้ำหรือแก้มลิงภายในโครงการ การยกระดับพื้นบ้านให้เหมาะกับความเสี่ยง และระบบแจ้งเตือนภัย รวมทั้งปรับปรุงกฎหมายจัดสรรที่ดินและข้อกำหนดด้านสาธารณูปโภคให้รองรับการป้องกันน้ำท่วมมากขึ้น

พื้นที่เปิดโล่งควรรักษาพื้นที่สีเขียวแบบ Softscape ไว้ให้เหมาะสม ไม่เปลี่ยนเป็นพื้น Hardscapeทั้งหมด เพราะพื้นที่สีเขียวช่วยซึมน้ำ ลดความร้อน และเพิ่มคุณภาพชีวิต ควรเชื่อมโยงระบบเตือนภัยกับแนวทาง Smart City เพื่อให้ชุมชนรับมือเหตุฉุกเฉินได้ดีขึ้น

 ใช้เงินกองทุนสีเขียวจาก WorldBank& IMF สนับสนุนนวัตกรรม และการเข้าถึงแหล่งทุนของผู้ประกอบการSME RE

ภาครัฐควรประสานแหล่งเงินทุนระหว่างประเทศและสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุน Green Economy โดยเน้นการวิจัยและพัฒนาวัสดุก่อสร้างคาร์บอนต่ำ เช่น การนำวัสดุเหลือใช้ทางการเกษตรมาพัฒนาเป็นวัสดุฉนวน หรือส่วนประกอบของเปลือกอาคาร และการเพิ่มมูลค่าขยะจากการก่อสร้าง

ขณะเดียวกัน ควรทำให้ต้นทุนการcertifyมาตรฐานอาคารเขียว เช่น EDGE หรือ TREES มีแนวทางและต้นทุนที่เหมาะกับผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก เพื่อช่วยให้เข้าถึงสินเชื่อสีเขียวและแข่งขันได้ดีขึ้น

 ตัวอย่างจากโครงการของบริษัทฯ โครงการของ Sathaporn Estate ได้นำแนวคิด Green DNA มาใช้ผ่านการออกแบบบ้านประหยัดพลังงาน ระบบ Home IoT และการยกระดับมาตรฐานอาคาร โดยมีผลงานที่ได้รับการยอมรับจากโครงการบ้านเบอร์ 5 ของ กฟผ. และ Thailand Energy Award ซึ่งสะท้อนว่าการออกแบบที่ดีสามารถช่วยลดการใช้พลังงานและเพิ่มความสบายในการอยู่อาศัยได้

รับมือ Climate Change ด้วยแผนป้องกันน้ำท่วมระยะยาว

ภาครัฐควรเริ่มต้นกำหนดแผนป้องกันน้ำท่วมกรุงเทพฯ และภาคกลางในระยะยาวอย่างบูรณาการ ครอบคลุมทั้งน้ำฝน น้ำเหนือ และน้ำทะเลหนุน โดยศึกษาตัวอย่างระบบป้องกันน้ำของเนเธอร์แลนด์ เช่น Delta Works และระบบประตูกั้นน้ำทะเล MOSE ของเมืองเวนิส แล้วเลือกแนวทางให้เหมาะกับภูมิประเทศและบริบทของไทย

โครงการขนาดใหญ่เช่นนี้จำเป็นต้องมีแหล่งเงินทุนระยะยาว จึงควรศึกษาการจัดเก็บ ภาษีหรือการจัดเก็บมูลค่าเพิ่มของที่ดินจากการลงทุนภาครัฐ (Land Value Capture: LVC) เช่น กรณีที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐาน หรือการเปลี่ยนผังเมืองให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น อาจกำหนดกลไกเรียกคืนมูลค่าที่เพิ่มขึ้นบางส่วน เช่น Betterment Levy หรือมาตรการภาษีที่เหมาะสม แล้วนำรายได้เข้าสู่กองทุน Climate Change Resilience Fund เพื่อสนับสนุนระบบป้องกันน้ำท่วม การบริหารจัดการน้ำ และการปรับตัวต่อสภาพภูมิอากาศในระยะยาว

ข้อสรุป ยุคทอง Green Real Estate ต้องทำให้บ้านเขียวเป็นบ้านที่คนซื้อได้ อยู่สบาย และประหยัดค่าใช้จ่ายได้จริง ไม่ใช่แค่บ้านที่ติดป้ายรักษ์โลก