อสังหาฯวัดใจแบงก์ปล่อยกู้“บ้านคนละหลัง PLUS” 5หมื่นล้าน

ช่วงโค้งท้ายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีความหวังอีกครั้ง เมื่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน5 หมื่นล้านบาท ผ่าน ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) อัตราดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนระยะยาว 40 ปี เพื่อช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2569-30 ธันวาคม 2573 (หรือจนกว่าจะเต็มกรอบวงเงิน) นอกเหนือจากมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่ช่วยลดภาระประชาชนที่ซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม หลายฝ่ายมองว่า โครงการดังกล่าวจะช่วยระบายสต็อกที่อยู่อาศัยในมือผู้ประกอบการลงได้ หากธนาคารไม่เข้มงวด การปล่อยสินเชื่อจนเกินไป 

เพิ่มโอกาสระบายสต็อกที่อยู่อาศัย

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท จะช่วยเพิ่มโอกาสระบายสต็อกที่อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ตรงกับความต้องการและกำลังซื้อของประชาชน แต่จะช่วยได้มากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อสามารถกู้ผ่านและโอนบ้านได้จริงหรือไม่ เพราะปัญหาตลาดในวันนี้ไม่ได้มีเพียงกำลังซื้อ แต่ยังมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงด้วย

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรพบที่อยู่อาศัยไม่เกิน3ล้านถูกปฎิเสธสินเชื่อสูง

สะท้อนจากข้อมูลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในครึ่งแรกของปี 2569 พบว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยทุกระดับราคาอยู่ที่ 44.9% และในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทสูงถึง 48.1% ขณะที่ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ไตรมาส 2 ปีนี้ยังสะท้อนว่าบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องใช้เวลาระบายสต็อกคงเหลือเฉลี่ยประมาณ 67 เดือน ดังนั้น มาตรการสินเชื่อจะช่วยตลาดได้มาก หากทำให้คนที่มีความสามารถผ่อนชำระเข้าถึงสินเชื่อได้จริง

ทั้งนี้จุดเด่นของโครงการอาจไม่ได้อยู่ที่วงเงินหรือดอกเบี้ยต่ำเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การทดลองเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ โดยแบ่งวงเงิน 10,000 ล้านบาทสำหรับผู้กู้ตามเกณฑ์รายได้ปกติ ดอกเบี้ย 2.6% ใน 2 ปีแรก และอีก 40,000 ล้านบาทสำหรับกลุ่มที่เข้าเกณฑ์ผ่อนปรนด้านรายได้และค่าครองชีพ ดอกเบี้ย 2.8% ใน2 ปีแรก ส่วนต่าง 0.2 จุดเปอร์เซ็นต์นี้อาจมีลักษณะคล้ายการกำหนดราคาสินเชื่อ เพื่อรองรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น จากการผ่อนปรนเกณฑ์ ซึ่งเป็นแนวทางที่น่าสนใจน่าติดตาม ว่าช่วยให้คนกู้ผ่านเพิ่มขึ้นได้จริงหรือไม่ โดยยังรักษาคุณภาพสินเชื่อได้

แนะขยายแนวทางร่วมปล่อยกู้จากธนาคารพาณิชย์

 หากผลการดำเนินงานโครงการดังกล่าวออกมาดี ดังนั้นต้องการให้กระทรวงการคลัง  สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) และ ธอส. นำบทเรียนไปศึกษาเพื่อขยายแนวทางร่วมกับธนาคารพาณิชย์ในอนาคต เพราะหากช่วยให้ผู้ที่มีความสามารถชำระหนี้ แต่ติดข้อจำกัดด้านเกณฑ์สินเชื่อเข้าถึงเงินกู้ได้มากขึ้น ก็มีโอกาสลดอัตราปฏิเสธสินเชื่อในภาพรวมได้ อย่างไรก็ตาม โครงการนี้เป็นสินเชื่อของ ธอส. โดยตรง ไม่ได้หมายความว่าธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งจะเข้าร่วมโดยอัตโนมัติ

 อย่างไรก็ตามในแง่การแข่งขัน ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย ย่อมต้องการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่เข้าเงื่อนไขโครงการ แต่ไม่ใช่ทุกโครงการจะได้รับประโยชน์เท่ากัน บ้านที่ราคาเหมาะสม ทำเลตอบโจทย์ และพร้อมขายหรือโอนได้เร็ว มีโอกาสได้อานิสงส์มากกว่า ทั้งนี้ ควรติดตามเงื่อนไขการใช้สินเชื่อกับบ้านพร้อมขายและบ้านมือสองให้ชัดเจน เพื่อให้มาตรการช่วยระบายที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วได้อย่างทั่วถึง และผู้ซื้อได้บ้านตรงตามที่เห็นอย่างแน่นอน

"แสนสิริ"สะท้อน ไม่ใช่เพียงมีมาตรการช่วยเหลือ แต่ต้องทำให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อ

 นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าไม่ว่ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐอะไรก็ตามที่ออกมา จะมีส่วนช่วยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด เนื่องจากบ้านเป็นปัจจัยพื้นฐานที่ประชาชนต้องการ โดยทุกครั้งที่ภาครัฐออกมาตรการสนับสนุน มักได้รับการตอบรับที่ดี อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่เพียงการมีมาตรการช่วยเหลือ แต่ต้องทำให้ประชาชนสามารถเข้าถึงสินเชื่อและมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้จริง

 นายอุทัยระบุว่า ปัญหาสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันคือกำลังซื้อของประชาชนที่ลดลง ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ประเมินความเสี่ยงด้านเครดิตของผู้กู้สูงขึ้น และเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้แม้ประชาชนมีความต้องการซื้อบ้าน แต่หากไม่สามารถกู้เงินได้ ก็ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน

“มาตรการของภาครัฐที่จะช่วยได้ดีที่สุด คือทำอย่างไรให้คนกู้ได้เพราะปัญหาของประเทศไทยในขณะนี้คืออำนาจซื้อของประชาชนลดลง เมื่อธนาคารพิจารณาเห็นว่าความสามารถในการซื้อและชำระหนี้ลดลง เครดิตของผู้กู้ก็แย่ลงตามไปด้วย ธนาคารจึงไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ” นายอุทัยกล่าว

นายอุทัยกล่าวเพิ่มเติมว่า การแก้ไขปัญหาจึงต้องให้ความสำคัญกับการฟื้นฟูเศรษฐกิจ เพื่อให้ประชาชนมีรายได้และกำลังซื้อเพิ่มขึ้น เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้นและประชาชนมีรายได้ที่มั่นคง ธนาคารก็จะมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นตามไปด้วย

มองดอกเบี้ยต่ำ แต่ยังไม่กระตุ้นให้เกิดการปล่อยสินเชื่อได้อย่างเต็มที่

ส่วนอัตราดอกเบี้ยนั้น มองว่าในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำแล้ว แต่ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการปล่อยสินเชื่อได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากธนาคารยังมีความกังวลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ดังนั้น มาตรการสำคัญที่ภาครัฐควรเร่งดำเนินการ คือการเพิ่มกำลังซื้อของประชาชนและทำให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้จริง

ASW ขน25คอนโดร่วม "บ้านคนละหลัง PLUS”ดันคนไทยเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น

 ด้านนางสาวพชร ประพันธ์วัฒนะ กรรมการผู้จัดการอาวุโส กลุ่มธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียมบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW กล่าวว่า แอสเซทไวส์ได้เข้าร่วม “โครงการสินเชื่อ บ้านคนละหลัง PLUS” โดยนำโครงการคอนโดมิเนียมรวม 25 โครงการ จำนวน 5,000 หน่วย ระดับราคา 1.39 - 3 ล้านบาทเข้าร่วมโครงการเพื่อร่วมยกระดับคุณภาพชีวิตของคนไทยให้สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เข้าร่วมโครงการในครั้งนี้ ได้แกแบรนด์เคฟ และเควาลอน แคมปัสคอนโด ใกล้สถานศึกษา, แบรนด์แอทโมซ คอนโดมิเนียม สไตล์รีสอร์ทพร้อมส่วนกลางขนาดใหญ่, แบรนด์โมดิซ คอนโดมิเนียมสไตล์โมเดิร์นใกล้รถไฟฟ้า รวมถึงโครงการมารูนรัชดา 32 และไอเวอรี่ รัชดา-ลาดพร้าว ครอบคลุมทั้งทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมถึง พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)  อย่างทำเลบางแสน ศรีราชา และระยอง