'บ้านคนละหลัง PLUS ' ช่วยระบายสต็อกได้ หัวใจอยู่ที่แบงก์ทำให้คนกู้ผ่าน

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ยังเผชิญความไม่แน่นอน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับแรงกดดันจากกำลังซื้อที่เปราะบางและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง โดยเฉพาะการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นภาระผูกพันระยะยาว ขณะที่ความกังวลต่อความมั่นคงในอาชีพและรายได้ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งเลือกชะลอการซื้อบ้าน และหันไปเช่าที่อยู่อาศัยแทน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายและรักษาสภาพคล่องทางการเงิน

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งการฟื้นตัวของตลาด คือความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ท่ามกลางภาระหนี้ครัวเรือนและความสามารถในการชำระหนี้ที่ยังเป็นข้อจำกัด ส่งผลให้แม้ผู้บริโภคจะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ก็ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ทุกราย ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัว และผู้ประกอบการต้องเผชิญความท้าทายในการกระตุ้นยอดขาย

แม้ภาครัฐจะออกมาตรการต่าง ๆ เพื่อช่วยพยุงตลาดและลดภาระของผู้ซื้อ ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง  แต่การฟื้นตัวของตลาดยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย โดยเฉพาะความเชื่อมั่นต่อรายได้ในอนาคต ความสามารถในการผ่อนชำระ และเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ล่าสุด โครงการสินเชื่อ “บ้านคนละหลัง พลัส” จึงเป็นอีกหนึ่งมาตรการที่น่าจับตาในฐานะเครื่องมือช่วยสนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน3ล้านบาท และช่วยระบายสต็อกของผู้ประกอบการที่มีอยู่ ได้ในระดับหนึ่ง แต่ถ้าเป็นไปได้ สถาบันการเงินยืดหยุ่นการพิจารณาสินเชื่อสำหรับกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริงน่าจะเป็นเรื่องที่ดีสำหรับมาตรการดังกล่าว

 "บ้านคนละหลัง PLUS" เพิ่มโอกาสระบายสต็อกที่อยู่อาศัยได้

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่าโครงการสินเชื่อบ้านคนละหลัง PLUS วงเงิน 50,000 ล้านบาท จะช่วยเพิ่มโอกาสระบายสต็อกที่อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ตรงกับความต้องการและกำลังซื้อของประชาชน แต่จะช่วยได้มากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อสามารถกู้ผ่านและโอนบ้านได้จริงหรือไม่ เพราะปัญหาตลาดในวันนี้ไม่ได้มีเพียงกำลังซื้อ แต่ยังมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงด้วย

บ้านต่ำ 3 ล้านถูกปฎิเสธสินเชื่อ 48.1% ใช้เวลาระบายสต็อก67 เดือน

ข้อมูลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในครึ่งแรกของปี 2569 พบว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อเฉลี่ยทุกระดับราคาอยู่ที่ 44.9% และในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทสูงถึง 48.1% ขณะที่ข้อมูล REIC ไตรมาส 2 ปีนี้ยังสะท้อนว่าบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ และปริมณฑลต้องใช้เวลาระบายสต็อกคงเหลือเฉลี่ยประมาณ 67 เดือน ดังนั้น มาตรการสินเชื่อจะช่วยตลาดได้มาก หากทำให้คนที่มีความสามารถผ่อนชำระเข้าถึงสินเชื่อได้จริง

จุดเด่นของโครงการนี้จึงอาจไม่ได้อยู่ที่วงเงินหรือดอกเบี้ยต่ำเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การทดลองเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ โดยแบ่งวงเงิน 10,000 ล้านบาทสำหรับผู้กู้ตามเกณฑ์รายได้ปกติ ดอกเบี้ย 2.6% ใน 2 ปีแรก และอีก 40,000 ล้านบาทสำหรับกลุ่มที่เข้าเกณฑ์ผ่อนปรนด้านรายได้และค่าครองชีพ ดอกเบี้ย 2.8% ใน 2 ปีแรก ส่วนต่าง 0.2 จุดเปอร์เซ็นต์นี้อาจมีลักษณะคล้ายการกำหนดราคาสินเชื่อ เพื่อรองรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น จากการผ่อนปรนเกณฑ์ ซึ่งเป็นแนวทางที่น่าสนใจน่าติดตาม ว่าช่วยให้คนกู้ผ่านเพิ่มขึ้นได้จริงหรือไม่ โดยยังรักษาคุณภาพสินเชื่อได้

แนะนำบทเรียนไปศึกษาเพื่อขยายแนวทางร่วมกับธนาคารพาณิชย์

หากผลการดำเนินงานโครงการดังกล่าวออกมาดี นายสุนทรมองว่า ต้องการให้กระทรวงการคลัง สศค. และ ธอส. นำบทเรียนไปศึกษาเพื่อขยายแนวทางร่วมกับธนาคารพาณิชย์ในอนาคต เพราะหากช่วยให้ผู้ที่มีความสามารถชำระหนี้ แต่ติดข้อจำกัดด้านเกณฑ์สินเชื่อเข้าถึงเงินกู้ได้มากขึ้น ก็มีโอกาสลดอัตราปฏิเสธสินเชื่อในภาพรวมได้ อย่างไรก็ตาม โครงการนี้เป็นสินเชื่อของ ธอส. โดยตรง ไม่ได้หมายความว่าธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งจะเข้าร่วมโดยอัตโนมัติ

บ้านราคาเหมาะสม -ทำเลตอบโจทย์ -พร้อมขายโอนได้เร็วได้อานิสงส์

ในแง่การแข่งขัน ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย ย่อมต้องการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่เข้าเงื่อนไขโครงการ แต่ไม่ใช่ทุกโครงการจะได้รับประโยชน์เท่ากัน บ้านที่ราคาเหมาะสม ทำเลตอบโจทย์ และพร้อมขายหรือโอนได้เร็ว มีโอกาสได้อานิสงส์มากกว่า ทั้งนี้ ควรติดตามเงื่อนไขการใช้สินเชื่อกับบ้านพร้อมขายและบ้านมือสองให้ชัดเจน เพื่อให้มาตรการช่วยระบายที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วได้อย่างทั่วถึง และผู้ซื้อได้บ้านตรงตามที่เห็นอย่างแน่นอน

ดันคลังแก้ไขหนี้ครัวเรือน ช่วยปิดหนี้รายย่อยดอกเบี้ยสูงนำยอดหนี้นั้นรวมกับสินเชื่อที่มีบ้านเป็นหลักประกัน

อีกแนวทางที่อยากฝากให้กระทรวงการคลัง สศค. และ ธอส. ศึกษา คือการแก้ไขหนี้ครัวเรือน ด้วยการช่วยปิดหนี้รายย่อยดอกเบี้ยสูง แล้วนำยอดหนี้นั้นรวมเข้ากับสินเชื่อที่มีบ้านเป็นหลักประกัน สำหรับผู้ที่มีบ้านและมีมูลค่าหลักประกันเพียงพอ เพื่อช่วยลดภาระดอกเบี้ยประเภทอื่นๆที่แพงกว่าดอกเบี้ยบ้าน และจัดค่างวดให้เหมาะกับรายได้ โดยต้องประเมินความสามารถชำระหนี้อย่างรอบคอบ และมีมาตรการคุ้มครองไม่ให้ประชาชนเสี่ยงสูญเสียบ้านจากการนำหลักประกันมาใช้รวมหนี้

ไม่ควรวัดการใช้วงเงินครบ 50,000 ล้านบาท แต่ควรวัดจากจำนวนประชาชนที่กู้ผ่าน

ท้ายที่สุดนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรมองว่า ความสำเร็จของโครงการ บ้านคนละหลังพลัส  ไม่ควรวัดเพียงยอดอนุมัติสินเชื่อหรือการใช้วงเงินครบ 50,000 ล้านบาท แต่ควรวัดจากจำนวนประชาชนที่กู้ผ่าน จำนวนบ้านที่ซื้อขายและโอนได้จริง และสต็อกที่อยู่อาศัยที่ลดลง หากทำให้คนซื้อบ้านได้จริงมากขึ้น พร้อมควบคุมความเสี่ยงหนี้เสียได้ ก็จะเป็นประโยชน์ทั้งต่อประชาชน ผู้ประกอบการ และเศรษฐกิจโดยรวม