‘สุนทร สถาพร’ มอง ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัว ต้องแก้หนี้ครัวเรือน-อัดสินเชื่อใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อสำคัญของปี เมื่อผู้ประกอบการต่างเร่งเครื่องทำตลาด หลากหลายกลยุทธ์ส่งเสริมการขาย และจัดแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจหวังช่วงชิงกำลังซื้อที่มีอยู่อย่างจำกัด พร้อมเร่งปิดการขายและระบายสินค้าคงเหลือในมือให้ได้มากที่สุดก่อนสิ้นปี ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความท้าทาย และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมาแข็งแกร่งเต็มที่

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 4 ดีมานด์ฟื้นในลักษณะเลือกซื้อ โดยตลาดมีแนวโน้มดีขึ้นจากฐานที่ต่ำ แต่การฟื้นตัวจะกระจุกตัวใน เรียล ดีมานด์ และสินค้าที่ราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อ ขณะที่ผู้ประกอบการจะระมัดระวังซัพพลายมากขึ้น

ตลาดเริ่มฟื้นกำลังซื้อยังเปราะบาง

 ย้อนข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกปี 2569 เริ่มเห็นสัญญาณฟื้น โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 11.2% ขณะที่ ซัพพลาย ใหม่ยังหดตัว สะท้อนว่าผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 แรงส่งชัดขึ้น ทำให้ครึ่งแรกปี 2569 มียอดโอน 167,665 หน่วย เพิ่ม 17.6% มูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่ม 9.8% แต่ต้องระวังว่าการเติบโตส่วนหนึ่งเกิดจากการเร่งโอนก่อนมาตรการเดิมสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน ดังนั้นไตรมาส3และไตรมาส4จะเป็นบททดสอบว่าตลาดมี เรียล ดีมานด์ มากน้อยเพียงใดนั้นมองว่าไตรมาส4จะเป็นตลาด “ฟื้นแบบประคองตัว” มากกว่าฟื้นแบบก้าวกระโดด

กลุ่มกลาง-ล่างคือหัวใจ  ลักชัวรี ฟื้นแบบ Selective

  ตลาดที่น่าจะฟื้นก่อนคือ กลุ่มราคาจับต้องได้ โดยเฉพาะประมาณ 2-5 ล้านบาท เพราะสอดคล้องกับกำลังซื้อจริงข้อมูล ครึ่งปีแรก2569บ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 63% ของตลาด เทียบกับบ้านใหม่ 37% และกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทมีสัดส่วนเพิ่มเป็น 24% สะท้อนว่าผู้บริโภคให้ความสำคัญกับ ความคุ้มค่าและราคาที่สามารถเข้าถึงได้ ส่วนลักชัวรี ยังมีดีมานด์แต่เป็นตลาดที่เลือกมากขึ้น ต้องเป็นทำเลดี โปรดักส์ดีและมีความแตกต่าง ไม่ใช่ตลาดที่ทุกโครงการจะเติบโตพร้อมกัน

มองบ้านจัดสรร-คอนโด-ต่างชาติ

 ในครึ่งปีแรก 2569 บ้านจัดสรรยังเป็นตลาดหลัก คิดเป็น 70% ของมูลค่าการโอน มีจำนวนโอน 111,624 หน่วย +14.6% และมูลค่า 299,432 ล้านบาท +6.1% ขณะที่คอนโดมิเนียมมีจำนวนโอน 56,041 หน่วย +24.1% และมูลค่า 130,407 ล้านบาท +19.3%  สำหรับต่างชาติยังมีความสำคัญ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต แต่ต้องเปลี่ยนจากการมอง “ปริมาณ” เป็น “คุณภาพ” เพราะ ครึ่งปีแรกการโอนคอนโดมิเนียม ต่างชาติอยู่ที่ 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% มูลค่า 28,267 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 1.5% โดยจีนยังเป็นผู้ซื้อหลัก แต่ลดลง ขณะที่รัสเซียเติบโตเด่น

แรงหนุนภาครัฐ ทำอย่างไรให้การฟื้นตัว “ไปต่อ”

 มองว่าภาครัฐกำลังส่งสัญญาณถูกทิศทาง ทั้ง LTV  (Loan-to-Value ratio) หรือ อัตราส่วนวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ค่าโอน-จำนอง การแก้หนี้ครัวเรือน การเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ SMEs และการสร้างการแข่งขันที่เป็นธรรม หากมาตรการเหล่านี้ส่งผ่านถึงประชาชนจริง จะเป็นฐานสำคัญให้ตลาดฟื้นต่อในปี 2570 อย่างไรก็ตาม LTV และ ลดค่าธรรมเนียมการโอน-จำนอง 0.01% เป็นแรงส่งที่ตรงจุด 2มาตรการนี้เป็น Positive Factor ที่สำคัญที่สุดต่ออสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น LTV ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นด้านเงินดาวน์ ขณะที่การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ช่วยลดต้นทุน Transaction Cost โดยตรง และที่สำคัญคือมาตรการค่าโอน–จำนองได้รับการต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 ทำให้ตลาดมีแรงประคองต่อเนื่องจาก ไตรมาส3ไปถึงปี2570

“อยากเน้นว่า LTV ที่ผ่อนคลายไม่ได้แปลว่าธนาคารจะปล่อยกู้ทุกคน เพราะความสามารถในการชำระหนี้และเครดิตยังเป็นปัจจัยสำคัญ”ทั้งนี้ตัวเลขที่น่าสนใจคือ  ครึ่งปีแรกสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ 289,315 ล้านบาท เพิ่ม 12.2% และเฉพาะ ไตรมาสสองเพิ่มถึง 18.4% สอดคล้องกับการฟื้นตัวของยอดโอน

ต้องแก้ทั้ง “หนี้ครัวเรือน” และ “สินเชื่อใหม่”

ในมุมสะท้อนของนายสุนทร มองว่า การฟื้นอสังหาริมทรัพย์จะยั่งยืนไม่ได้ ถ้าแก้เฉพาะเรื่อง LTV แต่ไม่แก้ หนี้ครัวเรือนดังนั้นแนวทางของกระทรวงการคลังในการแก้หนี้ ต้องเดินคู่กับการเปิดโอกาสให้ ผู้ที่มีรายได้และความสามารถในการชำระหนี้จริง สามารถเข้าถึงสินเชื่อบ้านได้ พร้อมกันนั้น การแก้ปัญหาของ ธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องทุนเทาและ กระทรวงมหาดไทยและกระทรวงพาณิชย์ เรื่องนอมินีต่างชาติ ของระบบการเงิน ก็มีความสำคัญ เพราะจะช่วยให้ตลาดแข่งขันกันบนพื้นฐานของเงินทุนที่โปร่งใสและมีคุณภาพ

  มองว่าไตรมาส 4 ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้นตัว แต่เป็นการฟื้นแบบค่อยเป็นค่อยไปและเลือกซื้อ โดยเฉพาะ เรียลดีมานด์และกลุ่มราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ ข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC)  ครึ่งปีแรก มียอดโอนเพิ่ม 17.6% แต่มูลค่าเพิ่ม 9.8% ขณะที่ ซัพพลายใหม่ยังระมัดระวัง จึงยังไม่ใช่การฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ปัจจัยที่จะทำให้ตลาดไปต่อคือมาตรการภาครัฐ ทั้งการผ่อนคลาย LTV การลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ต่อถึงกลางปี 2570 รวมถึงการแก้หนี้ครัวเรือน การเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ SMEs การแก้ปัญหาทุนเทาและนอมินี และการสร้างการแข่งขันที่เป็นธรรม

ทั้งหมดจะช่วยสร้างกำลังซื้อและความเชื่อมั่นในระบบเศรษฐกิจ แต่ในระยะยาว อสังหาริมทรัพย์ต้องเปลี่ยนจาก Quantity ไปสู่ Quality of Living เพราะประชากรไทยลดลง เราต้องใช้ Technology พัฒนาบ้านให้ปลอดภัย สุขภาพดี ประหยัดพลังงาน และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม พร้อมผลักดัน Greener Thai Home และ Electronic Filing เพื่อให้ตลาดไทยมีประสิทธิภาพ โปร่งใส และผู้ประกอบการทุกขนาดแข่งขันกันได้อย่างเป็นธรรม

สมาคมฯ ต้องการผลักดันแนวคิด “Greener Thai Home” ให้ Green Living ไม่ใช่เรื่องของบ้าน ลักชัวรี เท่านั้น แต่เป็นสิ่งที่คนทั่วไปสามารถเข้าถึงได้ เพราะบ้านประหยัดพลังงานช่วยทั้ง ลดคาร์บอน และลดค่าใช้จ่ายของครัวเรือน

Electronic Filing : Digital Transformation ลดเหลื่อมล้ำ

ทั้งนี้ปี 2570 เป็นต้นไป สมาคมฯ จะผลักดัน Electronic Filing ในกระบวนการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ความร่วมมือกับภาครัฐเร็วขึ้นโปร่งใสขึ้นลดต้นทุนลดความเหลื่อมล้ำ และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน โดยเฉพาะผู้ประกอบการ SMEs ซึ่งไม่ควรเสียเปรียบผู้ประกอบการรายใหญ่เพียงเพราะมีทรัพยากรมากกว่าDigital Transformation จึงไม่ใช่เพียงการทำงานให้เร็วขึ้น แต่เป็นเครื่องมือในการสร้างการแข่งขันที่เป็นธรรม