เปิดโฉม'ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์' 3 แปลง 3 ตระกูลจ่อผนึกปั้นมิกซ์ยูสแสนล้าน
เปิดโฉมที่ดินทำเลทองสถานทูตเนเธอร์แลนด์ วิทยุ-ต้นสน จับตากระแสข่าว 3 ทุนใหญ่จ่อลงขันปั้นมิกซ์ยูสแสนล้าน ตระกูลปิยะสมบัติกุล -โสภณพนิช -ปราสาททองโอสถ (BDMS)
KEY
POINTS
- ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์เดิมบนถนนวิทยุถูกแบ่งออกเป็น 3 แปลง โดยมีกระแสข่าวว่า 3 ตระกูลดัง ได้แก่ ปิยะสมบัติกุล, โสภณพนิช และกลุ่ม BDMS เป็นผู้ร่วมลงทุน
- มีแผนพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งคาดว่าจะมีมูลค่าโครงการระดับแสนล้านบาท
- คาดว่าส่วนประกอบของโครงการจะสะท้อนความเชี่ยวชาญของผู้ลงทุนแต่ละราย เช่น โรงแรม, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และส่วนที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพอย่างโรงพยาบาลหรือศูนย์เวลเนส
ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ที่ประกาศขายก่อนหน้านี้ และเริ่มมีกระแสข่าวว่ามีตระกูลปิยะสมบัติกุล และนายชาลี โสภณพนิช ร่วมกันลงขันซื้อที่ดินแปลงนี้ซึ่งมีขนาด 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา มูลค่าของที่ดินมีการคาดการณ์กันว่าน่าจะปิดดีลที่น่าจะมากกว่า 10,000 ล้านบาท แม้ว่าตอนนี้จะยังไม่มีการยืนยันออกมา แต่มีการพูดถึงกันเป็นวงกว้างไปแล้ว
นายสุรเชษฐ์ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่าสำหรับที่ดินแปลงนี้ที่ติดทั้งถนนวิทยุ และซอยต้นสน และที่ดินมีรูปร่างที่เหมาะสม อีกทั้งด้านที่ติดถนนวิทยุ และซอยมีความกว้างมากๆ ประกอบกับที่ดินแปลงนี้อยู่ในทำเลที่ดีมาก และเป็นทำเลที่หาที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ได้ยาก อาจจะเป็นแปลงใหญ่ที่เป็นแปลงสุดท้ายแล้วจริงของพื้นที่ใจกลางเมืองแบบนี้ ไม่ใช่แค่ในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี
ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ศักยภาพสูง
ที่ดินแปลงสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ถ้าพิจารณาเรื่องศักยภาพตามข้อกำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับที่กำลังปิดประกาศ 90 วัน และรอประกาศใช้ปีหน้าก็กำหนดศักยภาพไว้สูงมาก เพราะที่ดินแปลงนี้อยู่ในที่ดินสีแดงซึ่งกำหนดให้เป็นที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม (พ.8) สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภทหรืออาจจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่
เนื่องจากที่ดินมีขนาดใหญ่มาก นักลงทุนที่สนใจคงไม่พัฒนาเป็นโครงการประเภทเดียวบนที่ดินแน่นอน นอกจากนี้ถนนวิทยุมีความกว้างของเขตทางมากกว่า 16 เมตรทำให้ไม่มีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดๆ เลย อีกทั้งอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินหรือ FAR = 10 ต่อ 1 ซึ่งสูงที่สุดในข้อกำหนดของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR = 3.5 ซึ่งน้อยที่สุดเลย ดังนั้น ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพสูงสุดเลยตามข้อกำหนดในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)
แบ่ง 3 แปลง 19 ไร่ ปั้นบิ๊กโปรเจ็กต์มิกซ์ยูส 3 ตระกูล
ความเคลื่อนไหวล่าสุดก็น่าสนใจเช่นกัน เพราะนอกจากจะมีการริ้อถอนอาคารเดิมออกไปแล้ว และยังมีการแบ่งแปลงของที่ดินสถานฑูตเนเธอร์แลนด์แห่งนี้จากเดิม 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวาบนโฉนดที่ดิน 1 แปลง ปัจจุบันจากเว็บไซต์ของกรมที่ดินมีการแบ่งออกเป็น 3 แปลงแล้ว ดังนี้
- แปลงที่ 1 : 13 ไร่ 2 งาน 10.6 ตารางวา ติดถนนวิทยุ และซอยต้นสน
- แปลงที่ 2 : 4 ไร่ 0 งาน 11.5 ตารางวา ติดซอยต้นสน
- แปลงที่ 3 : 2 ไร่ 1 งาน 4.5 ตารางวา ติดซอยต้นสน
ขนาดของที่ดินที่แบ่งแปลงนั้นสามารถคาดเดาได้หลากหลายถึงรูปแบบของโครงการ และประเภทของโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเลย อีกทั้งเมื่อพิจารณาจากคนที่มีข่าวว่าเป็นเจ้าของใหม่ของที่ดินแปลงนี้นั้น ก็อาจจะพอมองเห็นว่าที่ดินแปลงนี้อาจจะมีการพัฒนาเป้นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด ซึ่งแน่นอนว่าต้องเป็นโครงการมิกซ์-ยูสที่มีส่วนของโครงการที่ใช้ประโยชน์แตกต่างกัน เพราะผู้ที่มีส่วนในที่ดินแปลงนี้อาจจะมีความเชี่ยาญหรือคุ้นเคยกับโครงการที่แตกต่างกัน
ตระกูลปิยะสมบัติกุลอาจจะมีโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ โรงแรมที่กระจายอยู่ในทำเลดีๆ ของกรุงเทพมหานครหลายแห่ง เช่น ทองหล่อ สุขุมวิท 30 ซอยต้นสน สีลม ซึ่งหลายโครงการพวกเขาพัฒนาและบริหารเองมานานมาก ไม่นับการเข้าถือหุ้นบริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สำหรับคุณชาลี โสภณพนิชก็เป็นอีก 1 บุคคลที่มีความเชี่ยวชาญและชำนาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานาน
อีกทั้งโครงการที่เขาบริหารหรือเป็นเจ้าของก็หลากหลายมาก เพราะมีทั้งบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัดที่มีชื่อเป็นผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมย่านพระราม 9 โรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ในเครือชาเทรียม บางกอกการ์เด้นส์ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าที่ร่วมกับกลุ่มเดอะมอลล์พัฒนาเอ็มดิสทริค โรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี กรุงเทพ ริเวอร์ไซด์แคมปัส และการร่วมทุนกับบริษัท สไวร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์จากฮ่องกงเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงบนถนนวิทยุ
นอกจากนี้ทั้ง 2 รายนี้ยังเป็นกลุ่มที่ชอบเก็บที่ดินไว้กับตัวเอง สังเกตจากรูปแบบของโครงการที่พวกเขาพัฒนา แล้วยังมีข่าวว่ากลุ่ม BDMS หรือบริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการ จำกัด (มหาชน) ของนายแพทย์ปราเสริฐ ปราสาททองโอส เป็นผู้ก่อตั้งก็อาจจะเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการนี้เช่นกันถ้าพิจารณาจากจำนวนแปลงที่แบ่งแยกกันล่าสุดก็เป็นไปได้ที่อาจจะมีผู้ร่วมพัฒนา 3 รายบนที่ดินแปลงนี้
ถ้าพิจารณาจากความเชี่ยวชาญของทั้ง 3 รายที่ดินแปลงนี้อาจจะออกมาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสที่มีทั้งโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ที่เหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของที่ดินมาก และส่วนที่เป็นโครงการที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพซึ่งเป็นไปได้ทั้งโรงพยาบาล Wellness Center หรืออะไรก็ตามที่ทาง BDMS มีความเชี่ยวชาญ ถ้ากลุ่ม BDMS ได้เข้าร่วมจริงตามข่าว
ที่ดินแปลงนี้สามารถขายกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นจุดขายที่สำคัญของโครงการนี้เลย ซึ่งถ้าพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมอาจจะได้รับความสนใจมาก เพราะหาโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ไม่ได้เลยในทำเลนี้ อาจจะมีบ้างในซอยร่วมฤดี หรือซอยต้นสน ซึ่งไม่ได้อยู่ทำเลที่ดีแบบนี้ แต่อาจจะไม่มีส่วนที่เป็นคอนโดมิเนียมก็ได้ เพราะซิตี้เรียลตี้ของคุณชาลี โสภณพนิชมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงที่ร่วมทุนกับทางฮ่องกงอยู่ 1 โครงการไม่ไกลกันเท่าไหร่ซึ่งอยู่ระหว่างการขายเพิ่งเปิดตัวไปไม่นานมานี้เอง อาจจะยังไม่ต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาแข่งขันกันเอง
ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์
แม้ว่าจาะมีการคาดการณ์ถึงที่ดินแปลงว่าจะพัฒนาออกมาเป็นโครงการประเภทใด มีอะไรบ้างในโครงการ แต่สุดท้ายแล้วจะยังไม่สามารถระบุอะไรได้ ณ ปัจจุบัน เนื่องจากที่ดินยังไม่มีข่าวเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ยังไม่มีการเปิดเผยว่าคนที่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงสถานฑูตเนเธอร์แลนด์จะใช่คนที่เป็นข่าวมั้ย ดังนั้น ทุกอย่างอาจจะต้องรอต่อไป
