ตลาดพื้นที่สำนักงานย่านCBD ความต้องการอาคารสีเขียว ตอบโจทย์ด้าน ESGพุ่ง

ตลาดสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD ) กรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาส 3 ปี 2569 มีอุปทานคงที่ที่ 2.53 ล้านตารางเมตร ขณะที่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 23.5% จากการที่หลายองค์กร หลายบริษัทลดขนาดพื้นที่เช่าเมื่อมีการต่อสัญญาหรือย้ายสำนักงาน ในขณะที่ภาพรวมค่าเช่ายังคงทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้านี้

ความต้องการอาคารสีเขียวที่ตอบโจทย์ด้าน ESGพุ่ง

โดยตลาดจะยังเป็นตลาดที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่ามากกว่าเนื่องจากความต้องการไม่ได้มากมายนักในช่วงเวลานี้ สำหรับแนวโน้มในระยะต่อไป โดยเฉพาะในฝั่งของความต้องการนั้นจะเน้นไปที่อาคารคุณภาพสูงและอาคารสีเขียวที่ตอบโจทย์ด้าน ESG และเป้าหมายความยั่งยืนขององค์กรขนาดใหญ่

ย้ายสำนักงานภายในย่าน CBD มีการลดขนาดพื้นที่เช่าลง

ในช่วงไตรมาสที่ 2 และ 3 ปีพ.ศ.2569 ไม่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เปิดให้บริการในกรุงเทพมหานคร แต่ในพื้นที่ CBD มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องอุปสงค์ที่น่าสนใจ ซึ่งเรื่องนี้ นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานรวมในย่าน CBD มีพื้นที่รวม 4.83 ล้านตารางเมตร และถ้าพิจารณาเฉพาะอาคารเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จะมีพื้นที่อาคารรวมที่ 2.53 ล้านตารางเมตร ในไตรมาส 3 ปี 2569 ซึ่งไม่เปลี่ยนแปลงในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา และอัตราพื้นที่ว่างเฉลี่ยของสำนักงานเกรดเอใน CBD ในไตรมาส 3 โดยรวมอยู่ที่ 23.5% เพิ่มขึ้นจาก 22.8% ในไตรมาส 2

แม้ว่าจะไม่มีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาด CBD ของกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาส 3 ก็ตาม แต่ระดับพื้นที่ว่างยังคงปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย” การที่อัตราว่างปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยนี้มีสาเหตุมาจาก

“การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเกิดจากผู้เช่าองค์กรที่ต่ออายุสัญญาเช่าหรือย้ายสำนักงานภายในย่าน CBD มีการลดขนาดพื้นที่เช่าลงเมื่อเทียบกับเดิม ส่งผลให้ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานสุทธิลดลง”

นายอุกฤษฏ์ กล่าวเพิ่มเติม นอกจากนี้ ในช่วงปี 2569 – 2574 กรุงเทพมหานครจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่รวม 616,128 ตารางเมตรทยอยเข้าสู่ตลาด และในจำนวนอุปทานใหม่ทั้งหมดนี้ เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอในย่าน CBD มากถึง 338,310 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 55% ของอุปทานสำนักงานใหม่ทั้งหมดในอนาคต

ภาพรวม ลดค่าเช่าลงไม่มาก สร้างความน่าสนใจให้กับอาคาร

เมื่อตลาดมีอัตราว่างมากขึ้น นั่นแสดงว่าความต้องการอาจจะลดลง เจ้าของอาคารหรือผู้ดูแลอาคารสำนักงานต่างๆ จึงพยายามดึงดูดผู้เช่าให้มากขึ้น หรือสร้างความน่าสนใจให้กับอาคารสำนักงานของตนเองให้มากกว่าอาคารอื่นๆ ในทำเลหรือย่านเดียวกัน ซึ่งวิธีที่ง่ายและเร็วที่สุด คือ การลดค่าเช่าซึ่งในภาพรวมอาจจะลดลงไม่มาก แต่ในความเป็นจริงมีบางอาคารที่ลดลงมากกว่าค่าเฉลี่ยพอสมควร โดยเรื่องนี้ นายอุกฤษฏ์อธิบายว่า “ค่าเช่าสำนักงานเกรดเอเฉลี่ยแบบรวมค่าใช้จ่าย (Gross Rent) ปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในไตรมาส 3 ปี 2569 จาก 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในไตรมาสก่อนหน้า แม้เจ้าของอาคารยังคงพยายามรักษาระดับค่าเช่าเพื่อคงมูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว แต่ตลาดยังคงเป็นตลาดของผู้เช่า (Tenant-Favorable Market)

โดยการปิดดีลเช่าส่วนใหญ่ต้องอาศัยแรงจูงใจจากเจ้าของอาคารในระดับสูง เช่น การให้ ระยะเวลาปลอดค่าเช่า (Rent-Free Period) ที่ยาวนานขึ้น และ เงินสนับสนุนค่าตกแต่งพื้นที่สำนักงาน (Fit-out Allowance) ตลาดเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุล โดยการชะลอตัวชั่วคราวของโครงการสำนักงานใหม่ที่แล้วเสร็จได้ช่วยลดแรงกดดันจากภาวะอุปทานล้นตลาด และทำให้การแข่งขันด้านราคามีเสถียรภาพมากขึ้น เมื่อแรงกดดันด้านอุปทานในระยะสั้นเริ่มคลี่คลาย ความสนใจของตลาดจึงหันมาให้ความสำคัญกับ ประสิทธิภาพของอาคาร (Asset Performance) และ ความต้องการของผู้เช่า (Occupier Preferences) เป็นหลัก

“ช่วงที่เหลือของปี คาดว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงจะขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการ ย้ายสำนักงานไปสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงกว่า (Flight-to-Quality Relocation) และนโยบายด้าน ESG (Environmental, Social and Governance) ขององค์กร ผู้เช่ากลุ่มบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporations) ให้ความสำคัญกับอาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม (Green-Certified Buildings) และมีความยั่งยืนมากขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับเป้าหมายการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนและนโยบายความยั่งยืนขององค์กรในระดับโลก” นายอุกฤษฏ์สรุปปิดท้าย