เปิดทำเลทองที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ผังกทม.ใหม่ สร้างได้10เท่าของแปลงที่ดิน

ที่ดินสถานทูตต่างๆ ในประเทศไทยถ้าอยู่มานานหลาบสิบปีจะเป็นที่แปลงใหญ่ในทำเลที่ดี ซึ่งก่อนหน้านี้อาจจะเป็นที่ดินนอกเมืองหรือที่ดินที่ไม่ได้อยู่ย่านใจกลางเมือง แต่เมื่อเวลาผ่านไปการขยายของเมือง และการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่ขยายออกมา

เวลานั้นมากขึ้นทำให้ศักยภาพของกรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไป เมืองชั้นในเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม พื้นที่ย่าน CBD หรือย่านพาณิชยกรรมขยับและขยายตัวใหญ่ขึ้น ที่ดินของสถานฑูตหลายแห่งในกรุงเทพมหานครจึงกลายเป้นที่ดินแปลงใหญ่ที่อยู่ในพื้นที่ CBD หรืออยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในไปโดยปริยาย

รูปแบบการทำธุรกรรมหรือการทำเอกสารอะไรต่างๆ ของสถานทูตเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม สถานทูตไม่จำเป็นต้องมีที่ดินขนาดใหญ่ หรือต้องมีคนทำงานมากมายแบบในอดีตอีกแล้ว สถานฑูตหลายแห่งจึงประกาศขายและลดขนาดของพื้นที่ลงหรือย้ายไปอยู่ในอาคารสำนักงานแทนที่จะใช้ที่ดินขนาดใหญ่

บุคลากรของสถานทูตต่างๆ ก็ไม่จำเป็นต้องพักอาศัยอยู่ในที่ดินของสถานทูตอีกแล้ว ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีสถานทูตหลายแห่งที่ขายไปแล้วหลายแห่ง

ล่าสุดที่ดินของสถานทูตเนเธอร์แลนด์ที่ประกาศขนาดกว่า 20 ไร่ (19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา) ที่อยู่บนนถนวิทยุ และยังสามารถเข้า-ออกจากซอยต้นสนได้อีกด้วย จาการวิเคราะห์ของ นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า

ถือว่าเป็นที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสถานฑูตแปลงล่าสุดที่ประกาศขาย และเป็นที่ดินแปลงใหญ่มากอีกทั้งยังอยู่บนถนนวิทยุซึ่งราคาที่ดินโดยทั่วไปก็สูงมากอยู่แล้ว

ถ้าพิจารณาจากศักยภาพเบื้องต้นตามข้อกำหนดในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ซึ่งคาดว่าจะประกาศบังคับใช้ในปีพ.ศ.2570 ยิ่งเห็นถึงศักยภาพของที่ดินแปลงนี้มากขึ้นไปอีก เพราะที่ดินแปลงนี้อยู่ในที่ดินสีแดงซึ่งกำหนดให้เป็นที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม (พ.8) สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภทหรืออาจจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่

ใหญ่เนื่องจากที่ดินมีขนาดใหญ่มากนักลงทุนที่สนใจคงไม่พัฒนาเป็นโครงบการประเภทเดียวบนที่ดินแน่นอน นอกจากนี้ถนนวิทยุมีความกว้างของเขตทางมากกว่า 16 เมตรทำให้ไม่มีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดๆ เลย

อีกทั้งอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินหรือ FAR = 10 ต่อ 1 ซึ่งสูงที่สุดในข้อกำหนดของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR =  3.5 ซึ่งน้อยที่สุดเลย ดังนั้น ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพสูงสุดเลยตามข้อกำหนดในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

ประเภทของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถพัฒนาบนที่ดินแปลงนี้ก็หลากหลายมาก แต่ราคาที่ดินก็คงไม่น้อยเช่นกัน เพราะที่ดินแปลงขนาดใกล้เคียงกันที่มีการซื้อขายล่าสุดก็เป็นที่ดินของสถานทูตอังกฤษเก่าที่ปิดประมูลไปด้วยราคาประมาณ 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา

ที่ดินของสถานฑูตเนเธอร์แลนด์ก็ต้องเปิดประมูลเช่นเดียวกับที่ดินของสถานฑูตประเทศอื่นๆ ที่เปิดประมูลไปแล้วก่อนหน้านี้ เพียงแต่ช่วงเวลานี้อาจจะดูแล้วเป็นการลงทุนที่ใช้เงินมากมายเมื่อเทียบกับการประมูลที่ดินของสถานทูตแปลงอื่นๆ ที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาก่อนหน้านี้ และด้วยขนาดของที่ดินที่ใหญ่กว่า 20 ไร่

ถ้าคิดโดยยึดเอาราคาที่ดินเท่ากับของสถานทูตอังกฤษ คือ 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา ที่ดินของสถานฑูตเนเธอร์แลนด์จะมีมูลค่ารวมประมาณ 17,438.5 ล้านบาทเลย ซึ่งดูแล้วคงมีนักลงทุนไม่กี่รายในประเทศไทยที่มีศักยภาพในเรื่องของเงินลงทุนและศักยภาพในการพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูส และคงต้องติดตามต่ไปในระยะยาวสำหรับที่ดินแปลงนี้