น้ำท่วมกทม.ตัวแปรคนเลือกซื้อคอนโด ชี้ Q3/69 เปิดโครงการใหม่พุ่งเท่าตัว4,876 ยูนิตเทียบQ2

ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร นอกจากจะเผชิญกับปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อลดลงทั้งในกลุ่มผู้ซื้อคนไทย และต่างชาติโดยเฉพาะจีนแล้ว ยังเจอกับปัญหาน้ำท่วมที่มีผลให้บางโครงการที่เตรียมจะเปิดขายในช่วงปลายเดือนกันยายนต้องเลื่อนการเปิดขายโครงการออกไป โดยการประกาศเลื่อนการเปิดขายโครงการใหม่นั้นเกิดขึ้นช่วงที่ฝนตกหนักและต่อเนื่องก่อนที่จะเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมในบางพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร และยังมีบางโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการโดยเปิดขายบางส่วนของโครงการก่อนเพื่อดูแนวโน้มหรือทิศทางของกำลังซื้อในตลาด แต่กำหนดเปิดขายแบบเป็นทางการจะอยู่ในช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งก็ได้รับความสนใจพอสมควร แม้ในช่วงที่หลายๆ ปัจจัยลบกดดันกำลังซื้อก็ตาม

น้ำท่วมตัวแปรตลาดคอนโดน่าสนใจ

ในทางกลับกันปัญหาน้ำท่วมอาจจะกลายเป็นตัวแปรสำคัญให้ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะอย่างน้อยทรัพย์สินส่วนใหญ่ก็ไม่เสียหายจากน้ำท่วม อีกทั้งยังสามารถใช้ชีวิตได้ตามปกติ หรือเกือบจะปกติแม้ในทำเลน้ำท่วม โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า และมีชุมชน สภาพแวดล้อมที่เหมาะกับการใช้ชีวิต รวมไปถึงบริษัทบริหารโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดีในช่วงที่ผ่านมาจะกลายเป็น 1 ในตัวแปรสำคัญในการเลือกอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียมในระยะยาว

ไตรมาส3คอนโดเปิดขายใหม่พุ่งเท่าตัว เทียบไตรมาส2

ช่วงปลายเดือนกันยายนโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการเลื่อนการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน เพราะปัญหาเรื่องของฝนตกหนักและตามมาด้วยน้ำท่วมในบางพื้นที่ คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2569 ประมาณ 4,876 ยูนิตอาจจะมีบางโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการโดยเปิดให้ลูกค้าบางกลุ่มจองก่อนในไตรมาสที่ 3 ก่อนที่จะเปิดขายแบบเป็นทางการในไตรมาสที่ 4 ซึ่งคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 นั้นเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 2 ประมาณเท่าตัว

ทั้งนี้ภาพรวมของคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปีพ.ศ.2569 มีทั้งหมด 14,377 ยูนิต ซึ่งมากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว (ไตรมาส3 ปี2568)  ประมาณ 6% และช่วงไตรมาสที่ 4 ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการที่รอเปิดขายใหม่ ซึ่งจะมีผลให้คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปีนี้มีความเป็นไปได้ที่จะมีจำนวนรวมไม่แตกต่างจากปีที่แล้วมากนัก หรือประมาณ 16,000 – 17,000 ยูนิต

เส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วขยายแนวเส้นทางออกไปครอบคลุมกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกพื้นที่หรือทำเลที่จะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งรูปแบบของโครงการหรือราคาขายก็แตกต่างกันไปตามแต่ทำเล และระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า รวมไปถึงระยะห่างจากพื้นที่ CBD  โดยพื้นที่เมืองชั้นนอกมีโครงการเปิดขายใหม่มากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นไปตามขนาดของกลุ่มเป้าหมาย ผู้ประกอบการพยายามปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือโครงการที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปีนี้มากกว่า แต่ก็ยังคงมีการเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพียงแต่จำนวนของโครงการ หรือขนาดของโครงการจะแตกต่างกัน เช่น จำนวนยูนิตต่อ 1 โครงการลดลง หรือมีการพัฒนาโครงการสร้างเสร็จก่อนขายมากขึ้น รวมไปถึงมีการเปิดขายโครงการในทำเลที่เห็นศักยภาพในปัจจุบันมากกว่าเปิดขายโครงการใหม่ในทำเลที่เส้นทางรถไฟฟ้ากำลังก่อสร้าง

คอนโดเหลือขายทะลัก

คอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพมหานครเป็นแรงกดดันที่มีผลต่อการเปิดขายโครงการใหม่เพราะมีคอนโดมิเนียมเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิตมูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท และในจำนวนนี้มีประมาณ 25,700 ยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แต่ยังรอการขายอยู่ในตลาด ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% ของคอนโดมิเนียมที่เหลือขายในกรุงเทพมหานคร โดยคอนโดมิเนียมที่เหลือขายนั้นสะสมมาจากโครงการที่เปิดขายมาหลายปีต่อเนื่อง และมีคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากที่สุดที่ประมาณ 55% ถ้ารวมกับคอนโดมิเนียมในระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรด้วยก็อยู่ที่ประมาณ 76% เพราะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดขายมากที่สุดในช่วงหลายๆ ปีที่ผ่านมา

ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตรมากที่สุด มากกว่าระดับราคาขายที่มากกว่าหลายเท่าตัว เพราะเป็นระดับราคาขายที่สามารถเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อได้ทุกระดับ ไม่ใช่เฉพาะกลุ่มคนรายได้ปานกลางลงไปเท่านั้น เนื่องจากคอนโดมิเนียมราคาไม่แพงนั้นใครๆ ก็สามารถเป็นเจ้าของได้ทั้งคนไทย และต่างชาติ แม้ว่าที่ผ่านมาจะมีปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ก็ตาม แต่เนื่องจากขนาดของกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคานี้นั้นมีขนาดที่ใหญ่มาก ผู้ประกอบการทุกรายจึงพยายามสร้างแรงจูงใจในการขาย และการโอนกรรมสิทธิ์มาตลอด

คอนโดต่ำแสนบาทต่อตร.ม.โอนยาก

ผู้ประกอบการหลายรายที่เปิดขายโครงการในระดับราคาที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแล้วประสบปัญหาในการโอนกรรมสิทธิ์ช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจึงเห็นมาตรการทางการตลาดของผู้ประกอบการบางรายที่พยายามขายคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่โดยการให้เข้าอยู่ในรูปแบบของการเช่าก่อน จากนั้นค่อยทำเรื่องขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อพร้อม ซึ่งก็มีผู้ประกอบการบางรายที่ทำรูปแบบนี้กับคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่มากกว่า อีกทั้งมีการลดราคาหรือจัดโปรโมชั่นต่างๆ เพื่อกระตุ้นยอดขายในช่วงที่ผ่านมา อาจจะไม่ชัดเจนมาก แต่ก็มีให้เห็นหลายโครงการ

กำลังซื้อจีนลด

ผู้ซื้อชาวจีนลดลงในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2569 ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง 1 - 2 ปีก่อนหน้านี้ หรือตั้งแต่ที่มีข่าวไม่ดีเกี่ยวกับประเทศไทยในเรื่องของความปลอดภัย ซึ่งมีผลให้ชาวจีนเดินทางเข้าประเทศไทยในปีพ.ศ.2568 ลดลงประมาณ 33.6% และมีผลต่อเนื่องไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวจีนที่ลดลงประมาณ 13% ในปีพ.ศ.2568 ประกอบกับการตรวจสอบเอกสาร และแหล่งที่มาของเงิน รวมไปถึงการจัดตั้งนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติถือหุ้นมีความเข้มงวดมากขึ้น ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อเนื่องไปถึงการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนไปด้วย เนื่องจากก่อนหน้านี้มีชาวจีนที่นำเงินจากการทำธุรกิจในประเทศอื่นๆ มาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย แต่เมื่อการตรวจสอบเข้มงวดขึ้นทำให้การทำรูปแบบนี้หายไป หรือเปลี่ยนแปลงไปช่องทางอื่น รวมไปถึงบ้านในโครงการแพงๆ ที่กำลังซื้อลดลงไปค่อนข้างมากเช่นกัน