พลิกวิกฤตน้ำท่วม เป็นโอกาสอสังหาฯ ชูบริหารความเสี่ยง จุดขายใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญจุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้งหลังเหตุการณ์น้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และปริมณฑลที่ผ่านมา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ประเทศไทยประเมินว่าจะส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะการเพิ่มน้ำหนักปัจจัยด้าน“ความเสี่ยงของทำเล” ในการตัดสินใจ พฤติกรรมการตรวจสอบข้อมูลของผู้ซื้อในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑลจะมีความเข้มงวดมากขึ้น โดยปัจจัยด้านประวัติน้ำท่วมระดับความสูงของพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการจะกลายเป็นเงื่อนไขสำคัญก่อนการตัดสินใจซื้อ

น้ำท่วมไม่ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านพื้นที่เสี่ยงปรับตัวลดลง

นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมนแอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่าผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำ ท่วมปรับตัวลดลงทั้งหมดแต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง กับทรัพย์สินที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจถูกนำไปหักลบออกจากราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต

ย้ายถิ่นจากทำเลน้ำท่วมกทม.ไปตจว.ไม่คึกคัก

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลปลอดภัยจากน้ำท่วมจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ผู้เชี่ยวชาญมองว่าปรากฏการณ์ย้ายฐานการซื้อบ้านหลังที่สองไปยังต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP เริ่มปรับตัวลง 2 ไตรมาสติดต่อกัน แต่ยังคงอยู่ในระดับสูง และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อมีข้อจำกัด

ในการซื้อบ้านหลังที่สอง ส่งผลให้กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (HNWI และ(UHNWI) ที่มีความพร้อมทางการเงินสูงและไม่พึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก กลายเป็นกลุ่มอุปสงค์หลักที่จะเข้ามามีบทบาทขับเคลื่อนตลาดอสังหาริม

ทรัพย์ระดับ ลักชัวรีในระยะต่อไป สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต คาดว่าจะได้รับปัจจัยบวกเพิ่มเติมจากการปรับพฤติกรรมของกลุ่ม HNWI และ UHNWI ในกรุงเทพมหานคร จากเดิมที่มีฐานอุปสงค์รองรับอยู่แล้วจากผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวรัสเซีย และจีนในทำเลภูเก็ตฝั่งตะวันตก

นายวรัตถ์ ให้มุมมองว่าหากความกังวลเรื่องน้ำท่วมในกรุงเทพมหานครฝังตัวในความคิดคนกรุงเทพฯ หรือคนไทยในระยะยาว ภูเก็ตจะกลายเป็นเป้าหมายสำคัญในการกระจายการถือครองสินทรัพย์ของผู้บริโภคระดับบน อย่างไรก็ดี รูปแบบการซื้อจะไม่ใช่ลักษณะหนีน้ำ แต่จะเป็นการซื้อเพื่อเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิตและบริหารความเสี่ยง โดยที่ยังคงมีบ้านหลักอยู่ในกรุงเทพมหานคร”หากเกิดอุปสงค์ในลักษณะนี้และอยู่บนสมมติฐานว่าปีนี้ไม่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในภูเก็ต สินค้ากลุ่ม

Luxury Condominium, Pool Villa และ Branded Residenceจะได้รับประโยชน์มากที่สุด เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน และการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านายวรัตถ์กล่าว ในส่วนของเจ้าของที่ดินในพื้นที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าไม่ควรรีบเร่งตัดสินใจขายจากความกังวลเพียงอย่างเดียว แต่ควรเตรียมข้อมูลประวัติน้ำท่วมและมาตรการป้องกัน เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการประเมินต้นทุนได้ชัดเจน

ทำเลศักยภาพ :ลงทุนระบบป้องกันเพื่อบริหารความเสี่ยง

เนื่องจากที่ดินที่มีศักยภาพสูง ย่อมสามารถลงทุนระบบป้องกันเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยง เช่น การสร้างคันดินหรือกำแพงป้องกันน้ำท่วม การถมที่ดิน หรือการวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำภายในโครงการ นอกจากนี้ ยังมีทางเลือกอื่น เช่น การร่วมทุน (Joint Venture) หรือการปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่

ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์นับจากนี้จึงไม่ใช่เพียงการตั้งคำถามว่า ทำเลไหนน้ำท่วมแต่คือ โครงการไหนสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วม ช่วยปกป้องมูลค่าของของสินทรัพย์ได้ดีกว่ากัน