บิ๊กอสังหาฯ ปรับตัว แนะวางผังเมือง จัดระบบป้องน้ำท่วมกรุง สร้างเชื่อมั่นลงทุนระยะยาว

สถานการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครและปริมณฑล กำลังกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ทุกภาคส่วนต้องเร่งรับมือ หลังปริมาณน้ำและฝนที่ตกหนักส่งผลกระทบต่อการดำเนินชีวิตของประชาชน รวมถึงภาคธุรกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญกับความเสี่ยงทั้งในด้านการเดินทาง ระบบสาธารณูปโภค ตลอดจนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ลงทุน 

แก้ปัญหาน้ำท่วมไม่ควรจำกัดอยู่เพียงการรับมือเฉพาะหน้า

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงมองว่า การแก้ปัญหาน้ำท่วมไม่ควรจำกัดอยู่เพียงการรับมือเฉพาะหน้า แต่จำเป็นต้องวางแผนป้องกันในระยะยาว โดยเฉพาะการทบทวนและปรับปรุงผังเมือง ให้สอดรับกับการเปลี่ยนแปลงของสภาพพื้นที่ ควบคู่กับการพัฒนาระบบระบายน้ำและโครงสร้างพื้นฐานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อรองรับปริมาณน้ำและการขยายตัวของชุมชนเมือง

 ทั้งนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์เสนอให้ภาครัฐเร่งบูรณาการผังเมืองและระบบบริหารจัดการน้ำในภาพรวมอย่างเป็นระบบ เพื่อยกระดับศักยภาพการรับมือกับสถานการณ์น้ำท่วม ลดความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับประชาชนและภาคธุรกิจ สร้างความมั่นใจต่อการลงทุนและการพัฒนาเมืองในระยะยาว

"แสนสิริ" เน้นฟังก์ชันการป้องกันน้ำเป็นปัจจัยหลัก นอกจากความสวยงาม

นายสมัชชา พรหมศิริ Chief of Staff บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ ”ว่า แสนสิริมีข้อเสนอแนะถึงภาครัฐและ กรุงเทพมหานครว่า ควรเร่งสื่อสารข้อมูลเรื่องผังเมือง ฟลัดเวย์ พื้นที่รับน้ำ (แก้มลิง) อย่างโปร่งใสและชัดเจน เพื่อให้ประชาชนเข้าใจบทบาทหน้าที่ของแต่ละพื้นที่ สามารถวางแผนบริหารจัดการชีวิตตนเองได้โดยไม่เกิดความตื่นตระหนก ขณะที่การปรับผังเมืองหรือแนวฟลัดเวย์ โซนตะวันออกให้แคบลง (ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่4) คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัทเช่นกัน หากภาครัฐมีการพัฒนาระบบป้องกันน้ำท่วมแบบบูรณาการในระยะยาว

 แผนระยะยาว แสนสิริได้ยกระดับเรื่องการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) บรรจุเป็นหนึ่งในวาระความเสี่ยงหลักที่คณะกรรมการบริหารความเสี่ยง ขององค์กรต้องพิจารณาอย่างจริงจัง และเพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการจัดซื้อที่ดิน ตลอดจนการออกแบบโครงการในอนาคต

 ขณะปัจจุบัน ได้นำบทเรียนน้ำท่วมใหญ่ปี2554 มาใช้ โดยโครงการของแสนสิริไม่กระทบปัญหาน้ำท่วม ไฟฟ้าไม่ดับ เกิดจากปฏิวัติการออกแบบย้ายงานระบบลงชั้นใต้ดิน ที่สำคัญ แสนสิริได้ปรับเปลี่ยนแนวทางการออกแบบงานสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมเพื่อรับมือภัยธรรมชาติ โดยโครงการแนวสูง (คอนโดมิเนียม) ยึดหลักการ แม้เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมหรือแผ่นดินไหว ระบบน้ำต้องไหล ไฟฟ้าต้องไม่ดับ และลิฟต์ต้องใช้งานได้เสมอ การจัดวางงานระบบวิศวกรรม ปรับเปลี่ยนบทเรียนในอดีต โดยไม่ออกแบบงานระบบสำคัญไว้ในชั้นใต้ดิน (Basement) ซึ่งมีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง แต่ย้ายไปติดตั้งในชั้นที่ปลอดภัย การออกแบบรั้วและกำแพงดิน ปรับแนวคิดการออกแบบรั้วรอบโครงการและกำแพงดิน โดยเน้นฟังก์ชันการป้องกันน้ำเป็นปัจจัยหลัก นอกเหนือจากความสวยงาม

สำหรับสถานการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นในส่วนของโครงการแสนสิริ ย่าน บางนา ไม่ได้รับผลกระทบน้ำท่วม ส่วนทำเล กรุงเทพกรีฑา ตัวโครงการภายในไม่ได้รับผลกระทบ มีเพียงน้ำท่วมขังชั่วคราวบริเวณถนนทางเข้า-ออกด้านนอกเท่านั้น

หัวใจสำคัญแสนสิริยังสร้างความเข้าใจกับลูกบ้านตามหลักฟิสิกส์ของการระบายน้ำว่า แม้โครงการจะมีกำแพงกั้นน้ำและกระสอบทรายป้องกันน้ำจากภายนอก แต่ตามหลักวิทยาศาสตร์ ไม่สามารถปล่อยให้ภายในโครงการแห้งสนิท 100% ในขณะที่ภายนอกมีน้ำท่วมสูงได้ เนื่องจากต้องรักษาระดับน้ำภายในท่อระบายน้ำไว้ระดับหนึ่งเพื่อถ่วงดึงแรงดันน้ำจากภายนอกไม่ให้ดันทะลักเข้ามา

"เสนา" จี้รัฐเน้นความชัดเจนการจัดการผังเมือง-บริหารจัดการน้ำ เพื่อวางแผนและดำเนินธุรกิจได้อย่างถูกต้อง

ด้านผศ.ดร เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ สิ่งที่ภาคธุรกิจต้องการในขณะนี้คือความชัดเจนเกี่ยวกับทิศทางการจัดการผังเมืองและการบริหารจัดการน้ำ เพื่อให้สามารถวางแผนและดำเนินธุรกิจต่อไปได้อย่างถูกต้อง

“ผังเมืองออกมาแล้ว จะเอาอย่างไรก็เอาสักที เราจะได้รอความชัดเจน จะได้ทำงานต่อถูก”

 

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เสนอรัฐบาลชัดเจนเกี่ยวกับทิศทางการพัฒนาเมือง

นาย สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่าสำหรับมาตรการด้านผังเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน สมาคมฯ เสนอให้รัฐบาลมีความชัดเจนเกี่ยวกับทิศทางการพัฒนาเมืองกรุงเทพฯ ว่าจะเดินหน้าพัฒนาเมืองต่อไปหรือมีแนวทางย้ายศูนย์กลางบางส่วน หากยังเดินหน้าพัฒนาเมือง จำเป็นต้องมีแผนป้องกันและรับมือปัญหาน้ำท่วมอย่างเป็นระบบ

ทั้งนี้เสนอให้จัดทำแผนแม่บท (Master Plan)ด้านการบริหารจัดการน้ำก่อนกำหนดทิศทางการลงทุนและการพัฒนาเมือง โดยอาจศึกษาตัวอย่างจากต่างประเทศ เช่นเดลต้าเวิร์คส์ (Delta Works) ของเนเธอร์แลนด์ หรือระบบป้องกันน้ำของเมืองเวนิส เพื่อเลือกแนวทางที่เหมาะสมกับบริบทกรุงเทพฯ

วางผังเมืองและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานเดินไปในทิศทางเดียวกัน

จากนั้นจึงวางผังเมืองและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานเดินไปในทิศทางเดียวกัน พร้อมกำหนดให้โครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมออกแบบให้สามารถรับมือกับน้ำท่วมได้มากขึ้น เช่น การจัดทำพื้นที่หน่วงน้ำหรือพื้นที่รับน้ำภายในโครงการ ไม่ใช่พึ่งพาเพียงบ่อหน่วงน้ำรูปแบบเดิม

นายสุนทรมองว่า มาตรฐานหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ควรมี Flood Resilience Standard (มาตรฐานความยืดหยุ่นต่ออุทกภัย) เพื่อให้บ้านไม่ได้แค่สวยและอยู่สบาย แต่ต้องรับมือกับภัยธรรมชาติได้อีกด้วย

อย่างไรก็ตามเหตุการณ์ครั้งนี้ควรเป็นจุดเริ่มต้นให้วงการอสังหาริมทรัพย์ยกระดับมาตรฐานโครงการ โดยอาจพัฒนาแนวคิด Flood Resilience Standard สำหรับโครงการจัดสรร เช่น กำหนดสัดส่วนพื้นที่ซึมน้ำ พื้นที่หน่วงน้ำหรือแก้มลิง ระดับพื้นบ้านและถนน ระบบระบายน้ำ ระบบสำรองไฟฟ้า รวมถึงเซ็นเซอร์ และระบบแจ้งเตือนภัย

 ในระดับผู้อยู่อาศัยเอง หากไม่จำเป็นก็ไม่ควรเปลี่ยนพื้นที่ Softscape เป็น Hardscape ทั้งหมด เพราะพื้นที่ดิน สนามหญ้า และต้นไม้ช่วยดูดซับและชะลอน้ำได้ การออกแบบโครงการในอนาคตจึงควรคิดเรื่อง “เก็บ-ชะลอ-ซึม-ระบาย” มากกว่าการเร่งระบายน้ำออกจากโครงการเพียงอย่างเดียว

แนวคิดนี้สามารถต่อยอดจาก Green DNA, Smart Home และ Smart Building ไปสู่ Climate-Resilient Housing ซึ่งบ้านและโครงการจะต้องประหยัดพลังงาน เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และสามารถรับมือกับฝนตกหนัก น้ำท่วม และเหตุฉุกเฉินได้ดีขึ้น

อย่างไรก็ตามในระดับเมือง มองว่า ผังเมืองต้องนำข้อมูลความเสี่ยงน้ำมาใช้กำหนดความหนาแน่นและรูปแบบการพัฒนาให้ชัดเจน พื้นที่ปลอดภัยและมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับอาจพัฒนาได้หนาแน่นกว่า ขณะที่พื้นที่รับน้ำหรือพื้นที่เสี่ยงสูงต้องมีข้อกำหนดที่เหมาะสม

ส่วน Smart City ในอนาคตควรไปถึง Smart Water มีระบบตรวจระดับน้ำและปริมาณฝนแบบ Real-time ระบบบริหารประตูระบายน้ำและสูบน้ำ รวมถึง Early Warning ที่แจ้งประชาชนได้ก่อนเกิดเหตุ

 มองว่าโจทย์ระยะยาวของกรุงเทพฯ และภาคกลางต้องคิดทั้งระบบ ตั้งแต่น้ำเหนือ น้ำฝน แม่น้ำเจ้าพระยา น้ำทะเลหนุน ไปจนถึงการกัดเซาะชายฝั่ง โดยสามารถศึกษาแนวทางจากเมืองที่เผชิญปัญหาน้ำอย่างเนเธอร์แลนด์หรือเวนิส แล้วนำมาปรับให้เหมาะกับภูมิประเทศของไทย

อย่างไรก็ตาม น้ำท่วมครั้งนี้อาจกระทบยอดขายในระยะสั้น แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือการทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปรับตัวจาก การสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไปสู่ การสร้างบ้านที่อยู่ได้อย่างปลอดภัยและยั่งยืนท่ามกลางความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศ