เจาะผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ รวมผังน้ำ ลดข้อจำกัดที่ดินรับเมืองโต

กรุงเทพมหานครเดินหน้าปรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของเมืองทั้งด้านเศรษฐกิจ โครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของระบบราง และความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ โดยหนึ่งในประเด็นที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ “ผังน้ำ” และการปรับพื้นที่ฟลัดเวย์ ซึ่งเกี่ยวข้องโดยตรงทั้งกับการป้องกันน้ำท่วมและศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

นายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว จากการขยายตัวของเศรษฐกิจ โครงสร้างเมือง รถไฟฟ้า และสังคมผู้สูงอายุ ขณะเดียวกันยังต้องรับมือกับผลกระทบจาก Climate Change ทำให้การวางผังเมืองในระยะต่อไปไม่ได้พิจารณาเฉพาะการกำหนดสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ต้องมองระบบโครงสร้างพื้นฐานและความสามารถของเมืองในการรับมือกับความเปลี่ยนแปลงควบคู่กัน

ปรับผังเมืองใหม่หลายสี รวมผังน้ำ

นายสิทธิพลกล่าวว่า การจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีทั้งหมด 18 ขั้นตอน ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 คือการปิดประกาศเป็นเวลา 90 วัน ตั้งแต่เดือนสิงหาคมและจะครบกำหนดในเดือนพฤศจิกายน 2569 โดยในช่วง 90 วัน ประชาชนสามารถยื่นคำร้องและความคิดเห็นต่อสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้ และกรุงเทพมหานครจะพิจารณาตอบคำร้องที่ยื่นเข้ามาตามกระบวนการ

จุดเปลี่ยนสำคัญของร่างผังเมืองฉบับนี้ คือการเพิ่มรายละเอียดของแผนผังประกอบจากเดิมที่การวางผังเมืองเน้นผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและผังคมนาคม ขณะที่ร่างฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีแผนผังประกอบถึง 8 ด้าน ครอบคลุมทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน คมนาคม ที่โล่ง โครงสร้างพื้นฐาน และประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมและระบบน้ำ

เปิดปมฟลัดเวย์ พื้นที่ต่ำต้องพึ่งการสูบน้ำ

ประเด็นที่มีความสำคัญต่อทั้งการบริหารจัดการน้ำและตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือการปรับพื้นที่ฟลัดเวย์ โดยเฉพาะบริเวณฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ

นายสิทธิพลอธิบายว่า พื้นที่สีเขียวลายบางส่วนทางฝั่งตะวันออกมีลักษณะทางกายภาพเป็นพื้นที่ต่ำ โดยระดับพื้นที่บางบริเวณอยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลปานกลางประมาณ 1.5-2 เมตร และมีลักษณะเป็นแอ่งกระทะ เมื่อมีน้ำไหลลงมาจากพื้นที่ทางตอนเหนือ น้ำจึงมีแนวโน้มไหลมาสะสมในพื้นที่ดังกล่าว

ข้อจำกัดสำคัญคือ การระบายน้ำออกจากพื้นที่ลักษณะดังกล่าวจำเป็นต้องอาศัยการสูบน้ำผ่านระบบคลองและโครงสร้างระบายน้ำ ทำให้ที่ผ่านมา พื้นที่บางส่วนถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่รับน้ำและมีข้อจำกัดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาระบบบริหารจัดการน้ำเพิ่มเติม ทั้งการขุดและลอกคลอง การขุดคลองสายใหม่ การก่อสร้างอุโมงค์ระบายน้ำ รวมถึงมาตรการป้องกันน้ำท่วมที่เชื่อมโยงกับพื้นที่จังหวัดปทุมธานี ส่งผลให้ กทม.สามารถทบทวนขนาดของพื้นที่ฟลัดเวย์บางส่วนได้

ลดพื้นที่รับน้ำ เปิดทางคืนสิทธิพัฒนาที่ดิน

ภายใต้ร่างผังเมืองใหม่ พื้นที่สีเขียวลายบางส่วนทางฝั่งตะวันออกจึงถูกปรับลดขนาดลง และเปลี่ยนระดับการใช้ประโยชน์ที่ดินจากสีเขียวลายไปเป็นสีเขียวในบางพื้นที่

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวมีนัยสำคัญต่อเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการ เนื่องจากพื้นที่ที่เคยถูกจำกัดการพัฒนาอย่างมากจะสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้เพิ่มขึ้น โดยพื้นที่สีเขียวบางระดับสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ได้ภายใต้ข้อกำหนดที่กำหนดไว้

นายสิทธิพลระบุว่า การปรับสีดังกล่าวจะช่วยเพิ่มศักยภาพของที่ดินและอาจส่งผลต่อราคาที่ดินของเจ้าของพื้นที่ที่เดิมถูกจำกัดสิทธิในการพัฒนา แต่การเปิดพื้นที่ดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าสามารถพัฒนาได้โดยไม่คำนึงถึงระบบน้ำ เพราะการวางผังยังต้องพิจารณาความสามารถในการระบายน้ำเป็นปัจจัยสำคัญ

พื้นที่ฝั่งตะวันออกที่มีการปรับแนวทางดังกล่าวครอบคลุม ประเวศ สะพานสูง ลาดกระบัง และหนองจอก โดยมีการลดพื้นที่สีเขียวลายและเพิ่มพื้นที่ที่สามารถรองรับการพัฒนาได้ ขณะที่หนองจอกยังเป็นพื้นที่เกษตรกรรมและเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำที่สำคัญของกรุงเทพฯ และมีการเพิ่มพื้นที่ศูนย์ชุมชน เพื่อให้ประชาชนในพื้นที่ชานเมืองสามารถเข้าถึงบริการและกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้มากขึ้น โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้าสู่พื้นที่ชั้นในทั้งหมด

ฝั่งตะวันตกขยับผัง ปลดล็อกพื้นที่ฟลัดเวย์

ไม่ใช่เฉพาะฝั่งตะวันออกเท่านั้นที่มีการปรับผังน้ำและการใช้ประโยชน์ที่ดิน ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ ก็มีการทบทวนพื้นที่สีเขียวลายเช่นกัน โดยพื้นที่ ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางขุนเทียน และบางบอน มีการปรับพื้นที่บางส่วนให้มีศักยภาพรองรับการพัฒนามากขึ้น

พื้นที่ตลิ่งชันและทวีวัฒนามีการปรับจากพื้นที่สีเขียวลายบางส่วนไปเป็นสีเหลืองหรือสีเขียว ขณะที่การพัฒนาโครงข่ายถนน โดยเฉพาะถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 และถนนเชื่อมโยงบริเวณบรมราชชนนีและพุทธมณฑลสายต่างๆ จะช่วยเพิ่มการเข้าถึงพื้นที่

ส่วนพื้นที่บางขุนเทียนซึ่งติดชายทะเล มีทั้งพื้นที่ป่าชายเลนและพื้นที่ชายฝั่งที่ประสบปัญหาการกัดเซาะ กรุงเทพมหานครอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างกำแพงป้องกันคลื่น โดยสำนักการระบายน้ำ เพื่อให้พื้นที่ด้านหลังกำแพงมีการทับถมของดินและสามารถฟื้นฟูพื้นที่ป่าชายเลนได้ในอนาคต

ในร่างผังเมืองใหม่ พื้นที่บางส่วนของบางขุนเทียนมีการปรับจากสีเขียวลายเป็นสีเขียว ซึ่งเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน ขณะเดียวกันยังต้องพิจารณาข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อมและพื้นที่ชายฝั่งควบคู่กัน

ผังน้ำเชื่อม “คลอง-อุโมงค์-พื้นที่รับน้ำ”

ในภาพรวม ร่างผังเมืองฉบับใหม่ให้ความสำคัญกับการจัดระบบน้ำมากขึ้น โดยแนวคิดไม่ได้แยกการใช้ประโยชน์ที่ดินออกจากโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำ แต่พิจารณาร่วมกับคลอง อุโมงค์ระบายน้ำ ประตูระบายน้ำ แนวป้องกันน้ำท่วม และพื้นที่รับน้ำหรือน้ำหลาก

ประเด็นนี้มีความสำคัญต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพราะพื้นที่ที่ถูกเปิดให้พัฒนาเพิ่มขึ้นจะต้องมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ขณะที่พื้นที่ซึ่งมีบทบาทในการรับหรือระบายน้ำยังคงต้องมีข้อจำกัดด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินตามความเหมาะสมของสภาพพื้นที่

นอกจากผังน้ำแล้ว ผังที่โล่ง ยังมีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ติดคลองหรือแม่น้ำ ซึ่งต้องมีระยะถอยร่นตามขนาดของแหล่งน้ำ เช่น 3 เมตร หรือ 6 เมตร เพื่อจัดให้เป็นพื้นที่โล่งและปลูกต้นไม้

ขณะเดียวกัน ผังโครงสร้างสาธารณูปโภคจะรวบรวมโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของเมือง ทั้งไฟฟ้า ประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย โรงพยาบาล โรงเรียน ศูนย์บริการสาธารณสุข และอุโมงค์ระบายน้ำ เพื่อให้การพัฒนาเมืองสอดคล้องกับระบบสาธารณูปโภคที่มีอยู่และแผนงานในอนาคต

24 พื้นที่เปลี่ยนผัง รับเมืองโต-ระบบราง

นอกจากประเด็นน้ำแล้ว ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินใน 24 บริเวณ โดยภาพรวมมีการเพิ่มพื้นที่สีส้ม ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และเพิ่มพื้นที่สีแดงในบางทำเล ขณะที่พื้นที่สีเขียวลายมีขนาดลดลง

นายสิทธิพลกล่าวว่า การปรับผังไม่ได้เกิดจากการเปลี่ยนสีเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการศึกษาข้อมูลทั้งด้านกายภาพ เศรษฐกิจ และสังคม แล้วนำมาวิเคราะห์ว่าพื้นที่ใดมีศักยภาพในการพัฒนาและพื้นที่ใดมีข้อจำกัด ก่อนกำหนดระดับความเข้มข้นของการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญ ได้แก่ ดอนเมือง วงเวียนหลักสี่ คูบอน-นิมิตใหม่ รัชดาภิเษก-จตุจักร ลาดพร้าว-บางกะปิ บึงกุ่ม ปทุมวัน-คลองเตย-สาทร รัชดาภิเษก-ห้วยขวาง สวนหลวง บางนา ประเวศ-สะพานสูง ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า หนองจอก ลาดกระบัง เพชรเกษม-ราชพฤกษ์ ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา หลักสอง-ภาษีเจริญ ทุ่งครุ บางขุนเทียน และบางบอน รวมถึงพื้นที่อื่นตามกรอบการปรับปรุงผัง

โดยหลายพื้นที่เชื่อมโยงกับการขยายตัวของระบบรางและโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ดอนเมืองและวงเวียนหลักสี่ ซึ่งมีรถไฟฟ้าและสนามบินดอนเมืองเป็นแรงขับเคลื่อน ขณะที่บางนา ศรีนครินทร์ ประเวศ สะพานสูง รวมถึงพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ มีการเพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง

อัป FAR รับศักยภาพพื้นที่-ดันอสังหาฯ

อีกกลไกสำคัญคือการปรับ FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพ โดยนายสิทธิพลยกตัวอย่างบริเวณถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ซึ่งมีการปรับจากพื้นที่ ย.2 เป็น ย.5 ส่งผลให้ FAR เพิ่มจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่า

ขณะที่พื้นที่รัชดาภิเษก-พระราม 9-คลองเตย มีการขยายพื้นที่สีแดงและสีส้ม เพื่อรองรับสำนักงาน อาคารสูง คอนโดมิเนียม และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ โดยเฉพาะเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์พื้นที่คลองเตยในอนาคต

ส่วนแนวคิดการพัฒนาเมืองโดยรอบระบบขนส่งมวลชน หรือ TOD จะให้ความสำคัญกับการเพิ่มความหนาแน่นในพื้นที่ที่มีระบบขนส่งรองรับ เพื่อให้ที่อยู่อาศัย แหล่งงาน ร้านค้า และบริการสาธารณะสามารถเข้าถึงได้ภายในระยะเวลาประมาณ 15 นาที

FAR Bonus เพิ่มประโยชน์สาธารณะ

ร่างผังเมืองใหม่ยังเพิ่มกรณีการให้ FAR Bonus เพื่อจูงใจให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จัดให้มีพื้นที่หรือสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อประโยชน์สาธารณะ จากเดิม 5 กรณีเป็น 10 กรณี

ตัวอย่างกรณีที่เพิ่มขึ้น ได้แก่ สถานรับเลี้ยงเด็ก สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน สวนสาธารณะหรือพื้นที่สาธารณะริมแม่น้ำและลำคลอง พื้นที่อำนวยความสะดวกบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง พื้นที่รองรับการจัดระเบียบทางเท้า และถนนสาธารณะที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสองสาย

ภาพรวมของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 จึงเป็นการปรับสมดุลระหว่าง “การเปิดศักยภาพที่ดิน” กับ “การรองรับโครงสร้างพื้นฐานของเมือง” โดยเฉพาะพื้นที่ฟลัดเวย์ ซึ่งการลดข้อจำกัดด้านการพัฒนาจะต้องเดินคู่กับระบบคลอง อุโมงค์ระบายน้ำ และมาตรการป้องกันน้ำท่วม

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะมีผลต่อทั้งศักยภาพการพัฒนา ประเภทอาคาร ความหนาแน่น FAR และมูลค่าที่ดินในแต่ละทำเล ขณะที่การพัฒนาพื้นที่รับน้ำและระบบระบายน้ำจะเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามควบคู่กับการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ในระยะต่อไป