เจาะทำเลที่ดิน TOT ชิดลม ของเศรษฐีอสังหาฯดูไบ ผังกทม.ใหม่สร้างได้10เท่าของแปลงที่ดิน

 ที่ดินที่เคยเป็นสำนักงานของบมจ.โทรคมนาคมแห่งชาติ หรือ TOT ตรงสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีชิดลม ขนาด 18 ไร่ 1 งาน 18.8 ตารางวา บนโฉนดที่ดินแปลงเดียว ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โดยที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินแปลงใหญ่ในพื้นที่ใจกลาง CBD ของกรุงเทพมหานคร ติดกับสถานีรถไฟฟ้า แม้ว่าจะมีขนาดที่ค่อนข้างไปทางลึก มากกว่าทางกว้าง เพราะมีหน้ากว้างของที่ดินประมาณ 100 กว่าเมตร โดยมีส่วนของที่ดินที่ติดกับถนนด้านหน้าประมาณ 70 กว่าเมตร แต่ส่วนที่เป็นด้านยาวของแปลงที่ดินมีความยาวประมาณ 360 เมตรเลย ดังนั้น ที่ดินแปลงนี้มีความลึกมากกว่ากว้าง ซึ่งอาจจะเป็นผลดีในการพัฒนาอาคารสูง เพราะสามารถร่นระยะจากแนวถนนได้มาก ทำให้อาคารสูงได้เต็มศักยภาพหรือได้ตามที่กำหนดในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

ที่ดินทีโอทีเก่าชิดลม ผังกทม.ใหม่กำหนด พ.8 สร้างได้10เท่าของแปลงที่ดิน 

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัทคุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทย เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ” ”ว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปิดประกาศ 90 วัน กำหนดให้ที่ดินแปลงนี้อยู่ในที่ดินพ.8 ประเภทพาณิชยกรรม ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลัก  เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

จากข้อกำหนดในร่างผังเมืองก็ชัดเจนว่าที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพสูง ซึ่งดูได้จากอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR ที่กำหนดให้ถึง 10 เท่า และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR เพียง 3.5% ของพื้นที่อาคารรวมเท่านั้น ซึ่งถือได้ว่ามีข้อกำหนดในเรื่องของศักยภาพสูงที่สุดในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ปิดประกาศ 90 วัน นอกจากนี้การที่ที่ดินแปลงนี้อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าในระยะที่ไม่เกิน 800 เมตร รวมไปถึงถ้ามีการพัฒนาอาคารหรือส่วนต่างๆ ภายในพื้นที่โครงการให้เป็นที่รับน้ำ อาคารประหยัดพลังงาน หรือส่วนที่เป็นพื้นที่สาธารณะ เป็นต้น ก็อาจจะได้รับโบนัสพิเศษตามที่กำหนดในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครว่าสามารถสร้างอาคารให้มีพื้นที่มากขึ้นได้ 5% - 20% เลย

ปั้นมิกซ์ยูสกลางเมือง 

สำหรับศักยภาพของที่ดินแปลงนี้นั้นสูงมากสามารถพัฒนาเป็นโครงการอะไรก็ได้ เนื่องจากทำเลที่ตั้ง และข้อกำหนดในร่างผังเมืองรวมฯ นั้นตอบโจทย์ในการพัฒนาได้เต็มศักยภาพ แต่อาจจะติดในเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นสิทธิการเช่าระยะยาว เพราะที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ดังนั้น รูปแบบของโครงการที่สามารถพัฒนาได้นั้น จึงอาจจะจำกัดเหลือเพียงโครงการที่ปล่อยเช่าระยะยาว และเช่าระยะสั้น เช่น โรงแรม เซอร์วิสอะพาร์ตเม้นต์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก หรือที่อยู่อาศัยที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว เท่านั้น ซึ่งประเภทหรือรูปแบบของโครงการทั้งหมดที่กล่าวมาแล้วนั้นสามารถทำได้บนที่ดินแปลงนี้ เพียงแต่รูปแบบของการพัฒนา หรือกลุ่มทุนที่จะเข้ามาพัฒนามีผลต่อประเภทและรูปแบบของโครงการเช่นกัน โดยถ้าเป็นกลุ่มทุนจาก UAE จริงตามที่เป็นข่าวเชื่อได้ว่าสามารถทำได้แน่นอน เพราะเขามีประสบการณ์รวมไปถึงมีศักยภาพเพียงไอในการพัฒนา และอาจจะไม่ต้องพิจารณาหรือดูว่าผู้ร่วมทุนในประเทศไทยเป็นใครก็ได้

การที่โมฮัมเหม็ด อัลลับบาร์ ผู้ก่อตั้ง Emaar Properties รวมถึงผู้ก่อตั้ง อีเกิล ฮิลส์ (Eagle Hills) จากสหรัฐอาหรับ เอมิเรตส์ (UAE) พูดว่าจะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสในประเทศไทย โดยเป็นการลงทุนตั้งแต่เริ่มต้นหรือการพัฒนาโครงการจากที่ดินเปล่าเลย ซึ่งภายในโครงการจะแบ่งออกเป็น 4 การใช้ประโยชน์ คือ ที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน และโรงแรม โดยอัลลับบาร์ยังเปิดเผยเพิ่มเติมว่า โครงการนี้ในเบื้องต้นจะพัฒนาภายใต้ Eagle Hills โดยอาจมีการดึง Emaar เข้ามาร่วมในส่วนของพื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมในอนาคต พร้อมทั้งจะปฏิบัติตามกฎระเบียบและกฎหมายของไทยอย่างเคร่งครัด มูลค่าการลงทุนโดยประมาณอยู่ที่ 1.7 แสนล้านบาทบนที่ดินที่มีการพูดถึงว่าประมาณ 20 – 30 ไร่ ซึ่งถ้าโครงการเกิดขึ้นจริงจะเป็นมูลค่าลงทุนของภาคเอกชนที่สูงที่สุดเลย

ไฮไลต์สำคัญของโครงการนี้ไม่ได้อยู่ที่การเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติหรือมูลค่าการลงทุนที่มหาศาล แต่อยู่ที่อาคารสูงที่สุดในโลกที่ทางอัลลับบาร์พูดว่าจะเป็นส่วนหนึ่งของโครงการนี้  ซึ่งถ้าจะสร้างอาคารที่สูงที่สุดในโลกในกรุงเทพมหานครก็ต้องมีความสูงมากกว่าอาคาร เจดดาห์ ทาวเวอร์ (Jeddah Tower) ในซาอุดีอาระเบียที่กำลังก่อสร้างอยู่โดยอาคารนี้มีความสูงอยู่ที่ 1,001 เมตร ปัจจุบันก่อสร้างไปแล้วและ 120 ชั้น และมีกำหนดแล้วเสร็จประมาณปีพ.ศ.2571 ถ้าโครงการนี้ในกรุงเทพมหานครเกิดขึ้นจริงก็คงต้องหลังจากนี้แน่นอน และถ้าต้องการให้สูงที่สุดในโลกก็ต้องมีความสูงมากกว่าอาคารเจดดาห์ ทาวเวอร์

สำหรับเรื่องของที่ดินที่จะพัฒนาโครงการนี้ทางอัลลับบาร์พูดว่าขนาดประมาณ 20 – 30 ไร่ และไม่ได้จำกัดว่าต้องเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ จะเป้นที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาวก็ได้ นั่นหมายความว่าที่ดินทุกแปลงที่มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูงสามารถเป็นที่ตั้งโครงการนี้ได้หมด ซึ่งอาจจะคาดเดาได้ยากมากในปัจจุบัน เพราะมีที่ดินหลายแปลงที่มีความเหมาะสมทั้งในเรื่องของขนาดของที่ดิน ทำเล ศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูง แต่คงไม่สามารถคาดเดาได้ ต้องรอดูความชัดเจนต่อไปก่อน เพราะทางโมฮัมเหม็ด อัลลับบาร์ เคยมากรุงเทพมหานครเมื่อปีพ.ศ.2567 เพื่อหารือกับรัฐบาล ณ ตอนนั้นเรื่องการเข้ามาลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ซึ่งก็มีการพูดถึงการลงุทนในโครงการขนาดใหญ่ด้วยเช่นกัน แต่แล้วก็เงียบหายไป

สำหรับโครงการนี้อาจจะต้องมีการร่วมทุนกับทางผู้ประกอบการในประเทศไทย เพราะติดปัญหาเรื่องการถือครองที่ดิน รวมไปถึงการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อพัฒนาโครงการนี้ด้วย ที่จำเป็นต้องมีผู้ถือหุ้นไทยมากกว่า 50% ดังนั้น จึงอาจจะต้องรอดูความชัดเจนทั้งในเรื่องของของผู้ร่วมทุน และทำเลที่ตั้งของที่ดินโครงการนี้ว่าจะอยู่ที่ไหน รูปร่างหน้าตาของโครงการ หรือรูปแบบของโครงการ รวมไปถึงกำหนดแล้วเสร็จที่ชัดเจน เพราะโครงการใหญ่ขนาดนี้ ต้องใช้เวลาในการพัฒนาที่ยาวนานแน่นอน และต้องติดตามต่อเนื่องว่าการก่อสร้างดำเนินต่อเนื่องไม่หยุด เพราะบางอาคารสูงในต่างประเทศหยุดการก่อสร้างหลายปีก่อนที่จะกลับมาเริ่มก่อสร้างใหม่ก็มี