เปิดผังเมือง กทม. M4 ปรับหลายพื้นที่ ปลดล็อคศักยภาพรับประชากรหนาแน่น

นายอาสา ทองธรรมชาติ ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผยความคืบหน้าการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4.2 ว่า ปัจจุบันอยู่ระหว่างขั้นตอนการติดประกาศผังเมืองเป็นเวลา 90 วัน หลังจากกระบวนการจัดทำฉบับเดิมต้องยกเลิกและเริ่มต้นใหม่ตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 จากเดิมที่ดำเนินการภายใต้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518

การจัดทำผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4.2 เริ่มกระบวนการใหม่ตั้งแต่ปี 2564 และดำเนินการต่อเนื่องจนเข้าสู่ขั้นตอนปัจจุบัน โดยการติดประกาศ 90 วันจะสิ้นสุดในวันที่ 9 พฤศจิกายน 2569 หลังจากนั้นจะรวบรวมความคิดเห็นและคำร้องของประชาชนที่ยื่นเข้ามา เพื่อเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการที่เกี่ยวข้องตามลำดับ

M4 เข้าช่วงพิจารณาคำร้อง ผังสีใกล้นิ่ง

นายอาสากล่าวว่า หลังสิ้นสุดระยะเวลาการติดประกาศ จะนำความคิดเห็นและคำร้องเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการ 3 ชุด ได้แก่ คณะกรรมการที่ปรึกษาผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นคณะที่ปรึกษาผู้ว่าฯ กทม. และมีผู้แทนจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ทั้งแนวราบและแนวสูงร่วมเป็นกรรมการ ต่อด้วยคณะกรรมการผังเมืองรวมท้องถิ่น และคณะกรรมการผังเมืองรวมจังหวัดกรุงเทพมหานคร

สำหรับคณะกรรมการผังเมืองรวมจังหวัดกรุงเทพมหานคร มีปลัดกระทรวงมหาดไทยเป็นประธาน และผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองเป็นเลขานุการ เมื่อผ่านการพิจารณาคำร้องแล้ว จะส่งเรื่องกลับไปยังกรมโยธาธิการและผังเมือง และมีหนังสือตอบกลับไปยังประชาชนที่ยื่นคำร้องไว้

ทั้งนี้ แผนผังทั้ง 7 ผังได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการผังเมืองจังหวัดแล้ว ทำให้สาระในส่วนของผังสีมีความชัดเจนในระดับสูง โดยส่วนที่ยังสามารถพิจารณาปรับแก้ตามคำร้องได้ จะเน้นไปที่ข้อกำหนดและเงื่อนไขการพัฒนาต่างๆ มากกว่าการเปลี่ยนแปลงสีผัง

ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ประกอบด้วยแผนผัง 7 ชุด โดยผังที่มีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ได้แก่ ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน และผังคมนาคม เนื่องจากหากแปลงที่ดินอยู่ติดหรือเกี่ยวข้องกับโครงการด้านคมนาคมตามผังเมือง อาจมีเงื่อนไขเรื่องพื้นที่ที่ต้องเว้นหรือระยะถอยร่น ส่วนผังน้ำและผังสาธารณูปโภคจะมีผลในลำดับรองลงมา

ปรับผังรับเมืองโต เพิ่มความหนาแน่นตามแนวรถไฟฟ้า

นายอาสากล่าวว่า การปรับปรุงผังเมืองครั้งนี้เกิดจากการประเมินผลผังเมืองเดิมปี 2556 ซึ่งพบว่าบริบทของกรุงเทพมหานครเปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ การเชื่อมโยงระหว่างกรุงเทพฯ กับปริมณฑล การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐและเอกชน รวมถึงการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้า จึงจำเป็นต้องปรับปรุงผังเมืองทั้งระบบแทนการแก้ไขเฉพาะจุด

หลักการสำคัญของผังใหม่คือการพัฒนาเมืองแบบหลายศูนย์กลาง หรือ Multi-centric โดยต้องการสร้างความสมดุลระหว่างพื้นที่อยู่อาศัยกับแหล่งงาน อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม ให้เกิดการกระจายตัวมากขึ้น ขณะเดียวกันจะเพิ่มความหนาแน่นในพื้นที่ที่มีระบบสาธารณูปโภคพร้อม โดยเฉพาะบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ การกำหนดฐานประชากรสำหรับการวางผังไม่ได้พิจารณาเฉพาะจำนวนประชากรตามทะเบียนราษฎร แต่ประเมินประชากรที่เข้ามาใช้ประโยชน์ในกรุงเทพฯ ด้วย โดยแบ่งเป็นประชากรกลางคืนประมาณ 10 ล้านคน ซึ่งรวมประชากรที่พักอาศัยจริง ประชากรแฝง นักศึกษา และชาวต่างชาติ และประชากรกลางวันประมาณ 7 ล้านคน ซึ่งรวมกลุ่มผู้เดินทางเข้ามาทำงานจากปริมณฑล รวมถึงนักท่องเที่ยวและนักทัศนาจรชาวต่างชาติ

จากการประเมินทางวิชาการ ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่สามารถรองรับประชากรได้สูงสุดประมาณ 20 ล้านคน

ลดประเภทสี เพิ่มรายละเอียดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

สำหรับการกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังใหม่ปรับลดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินจากเดิม 10 ประเภท เหลือ 9 ประเภท แต่เพิ่มรายละเอียดและความถี่ของเงื่อนไขย่อยในแต่ละพื้นที่ เพื่อให้เหมาะสมกับรูปแบบการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนไป

อีกแนวทางสำคัญคือการผลักดันนโยบาย “เมืองแห่งโอกาส” โดยสนับสนุนให้กลุ่มคนเริ่มต้นทำงานที่มีรายได้ประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยหรือคอนโดมิเนียมราคาย่อมเยาใกล้ระบบรถไฟฟ้าได้มากขึ้น

พื้นที่สีเหลืองและสีส้มที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งมีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าพื้นที่ใจกลางเมือง จะเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมราคาย่อมเยา โดยผู้พัฒนาโครงการที่เข้าหลักเกณฑ์จะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านความหนาแน่น หรือ Bonus เพิ่มเติม

ขณะเดียวกัน พื้นที่ที่อยู่ห่างจากระบบสาธารณูปโภคและโครงข่ายรถไฟฟ้ายังคงรักษาบทบาทพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่สีเขียวไว้ โดยเฉพาะหนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา บางบอน และบางส่วนของทวีวัฒนา

รัชดาฯ-รัชโยธิน ปรับเป็นสีน้ำตาลตลอดแนว

หนึ่งในการเปลี่ยนแปลงสำคัญของผังเมืองฉบับใหม่ คือการปรับผังสีบริเวณแนววงแหวนรัชดาภิเษก โดยพื้นที่เดิมที่มีสีส้ม หรือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ปะปนอยู่ จะถูกปรับให้เป็นสีน้ำตาล ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ตลอดแนววงแหวนรัชดาฯ

โดยเฉพาะบริเวณรัชโยธิน ซึ่งมีการเติบโตสูงและเป็นจุดเชื่อมต่อของระบบรถไฟฟ้า 2 สาย ทำให้พื้นที่มีศักยภาพรองรับความหนาแน่นของการพัฒนาได้มากขึ้น

นอกจากนี้ ยังมีการปรับพื้นที่สีเหลืองขนาดใหญ่ในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ ให้เป็นสีส้ม เพื่อรองรับความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่และโครงสร้างพื้นฐานที่ขยายตัว รวมถึงรองรับแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้ระบบราง

ดอนเมืองเปลี่ยนสีเหลืองเป็นสีส้ม รับโครงสร้างพื้นฐานใหม่

อีกพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญคือบริเวณโดยรอบสนามบินดอนเมือง ซึ่งปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงของบทบาทสนามบินและโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่

นายอาสากล่าวว่า สนามบินดอนเมืองกลับมาเปิดให้บริการเต็มรูปแบบมากขึ้น โดยเฉพาะเที่ยวบินภูมิภาคและสายการบินต้นทุนต่ำ ขณะที่จำนวนผู้โดยสารเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ประกอบกับมีโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านระบบรางที่เชื่อมโยงพื้นที่สำคัญ จึงจำเป็นต้องปรับศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับการพัฒนา

การปรับพื้นที่ดอนเมืองเป็นสีส้มยังมีเป้าหมายเพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินเชื่อมต่อกับพื้นที่ต่อเนื่องของจังหวัดนนทบุรี ซึ่งมีการปรับผังเป็นสีส้มไว้ก่อนหน้านี้ ลดปัญหาความไม่ต่อเนื่องของผังเมืองบริเวณรอยต่อกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ตลิ่งชันเปลี่ยนหลายสี โครงสร้างพื้นฐานขยายตัว

สำหรับกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก โดยเฉพาะตลิ่งชัน เป็นอีกพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงผังสีค่อนข้างมาก จากเดิมที่มีพื้นที่สีเขียวลาย ซึ่งเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ได้มีการปรับเปลี่ยนไปเป็นหลายประเภทสีตามการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวสอดคล้องกับการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานเข้าสู่พื้นที่ตลิ่งชัน ทำให้ศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนแปลงไปจากผังเดิม

ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ได้แก่ หนองจอก มีนบุรี คลองสามวา และลาดกระบัง ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เกษตรกรรม โดยหนองจอกและมีนบุรีมีการปรับจากพื้นที่สีเขียวลายมาเป็นสีเขียว ซึ่งยังคงบทบาทพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่กันชน หรือ Buffer Zone สำหรับรองรับน้ำและหนองน้ำ

ส่วนบางบอนและบางส่วนของทวีวัฒนายังคงรักษาพื้นที่สีเขียวเพื่อการเกษตรกรรม เนื่องจากระบบสาธารณูปโภคและรถไฟฟ้ายังขยายเข้าไปไม่ถึงในระดับเดียวกับพื้นที่ชั้นใน

มักกะสัน-กรุงเทพอภิวัฒน์ เข้ากรอบผังเมือง กทม.

ในส่วนของพื้นที่ศูนย์กลางคมนาคมขนาดใหญ่ ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ได้กำหนดพื้นที่มักกะสันประมาณ 500 ไร่ และบริเวณสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์กว่า 1,000 ไร่ ให้อยู่ภายใต้กรอบการกำกับดูแลของผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ โดยมีการเชื่อมโยงการทำงานกับกรมโยธาธิการและผังเมือง และคณะกรรมการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC

แนวทางดังกล่าวมีเป้าหมายเพื่อรองรับบทบาทของพื้นที่ศูนย์กลางการเดินทางและการพัฒนาพื้นที่โดยรอบ รวมถึงแนวทางการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และพื้นที่ผสมผสานการใช้ประโยชน์ หรือ Mixed-use ที่เชื่อมโยงกับระบบคมนาคม

ปลดล็อกเงื่อนไขถนน จาก 30 เมตรเหลือ 20 เมตร

อีกประเด็นที่มีผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ คือรายละเอียดในตารางข้อกำหนด หรือ Matrix ซึ่งใช้กำหนดว่าแต่ละพื้นที่สามารถพัฒนาโครงการประเภทใดได้บ้าง และมีเงื่อนไขอย่างไร

ในตารางข้อกำหนด ช่องว่างหมายถึงสามารถพัฒนาโครงการได้ ขณะที่เครื่องหมาย X หมายถึงไม่อนุญาตให้ดำเนินกิจกรรมหรือพัฒนาโครงการประเภทนั้น ส่วนตัวเลข 1-4 หมายถึงสามารถพัฒนาได้ แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขเรื่องความกว้างของถนน

โดยเงื่อนไขหมายเลข 1 กำหนดให้ที่ดินต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ส่วนหมายเลข 2 ต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร ขณะที่เงื่อนไขหมายเลข 3 ซึ่งเป็นหนึ่งในจุดเปลี่ยนแปลงสำคัญของร่างผังเมืองฉบับที่ติดประกาศ 90 วัน ได้ปรับลดข้อกำหนดความกว้างถนนจากเดิม 30 เมตร เหลือ 20 เมตร

ส่วนเงื่อนไขหมายเลข 4 ยังกำหนดให้ที่ดินต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร สำหรับโครงการขนาดใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้าหรือโรงงาน

ทั้งนี้ หากแปลงที่ดินหรือโครงการตั้งอยู่ในระยะที่กำหนดจากสถานีรถไฟฟ้า จะได้รับสิทธิประโยชน์หรือผ่อนผันเงื่อนไขบางประการ ทำให้การพัฒนาไม่จำเป็นต้องถูกจำกัดด้วยเกณฑ์ความกว้างถนน 12, 16, 20 หรือ 30 เมตรตามเงื่อนไขทั่วไป

ภาพรวมของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4.2 จึงมุ่งปรับโครงสร้างเมืองให้สอดคล้องกับการขยายตัวของระบบราง โครงสร้างพื้นฐาน และการกระจายตัวของประชากร โดยเพิ่มความหนาแน่นในพื้นที่ที่มีศักยภาพรองรับ ขณะเดียวกันยังคงพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่กันชนในบริเวณที่ระบบสาธารณูปโภคยังเข้าไม่ถึง เพื่อสร้างสมดุลระหว่างการขยายตัวของเมืองกับการใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะยาว