ถ้าไม่มีไฮสปีด3สนามบิน  ทำเลไหนยังโต ทำเลไหนกระทบในEEC

หากพูดถึง เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือEEC ต้องนึกถึงโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน(ดอนเมือง -สุวรรณภูมิ -อู่ตะเภา)  อย่างไรก็ตามมีหลายคนตั้งคำถาม หากไม่มีโครงการถไฟความเร็วสูงเชื่อมพื้นที่ จะกระทบการขยายตัวของภาคธุรกิจ ทั้งอสังหาริมทรัพย์ อุตสาหกรรม หรือไม่

อสังหาริมทรัพย์ ในEEC  จะ เปลี่ยนรูป

คำตอบคือ การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ ในEEC  จะ เปลี่ยนรูป และกระจายไม่เท่ากัน ไม่ได้แปลว่าตลาดจะหยุดโตทั้งหมด ทั้งนี้ในปัจจุบันภาพใหญ่ของ EEC ยังมีแรงขับจาก อุตสาหกรรมใหม่, Data Center, EV, อิเล็กทรอนิกส์, โลจิสติกส์, สนามบินอู่ตะเภา และท่าเรือ 

ขณะที่โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน เองก็ยังไม่ได้ถูกยกเลิกอย่างเป็นทางการโดยสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EECO แต่ แน่นอนว่าทุกอย่างจะจบลง โดยไม่มีโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบินอย่างแน่นอน

จับชีพจร3จังหวัดEEC

ลองมาดูกันว่า 3จังหวัดในEEE  ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา จะเป็นอย่างไรบ้าง เริ่มจากจังหวัดระยอง  ยังมีโอกาสโตสูง เพราะพึ่งพาการจ้างงานจากนิคมอุตสาหกรรมและการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมากกว่าอานิสงส์จากรถไฟความเร็วสูง โดยตรง โดยเฉพาะโซน ปลวกแดง–อมตะซิตี้–มาบตาพุด–บ้านฉาง–อู่ตะเภา

จากการยืนยันนายบุญยืน เลาหวิทยะรัตน์ เลขาธิการหอการค้าจังหวัดระยอง ที่ระบุว่า โครงการรถไฟความเร็วสูงไม่มีอิทธิพลต่อจังหวัดระยองมากนักเนื่องจาก เชื่อมต่อมาที่ สนามบินอู่ตะเภา เพื่อรองรับการเดินทางของนักธุรกิจและนักท่องเที่ยว เพื่อลงในพื้นที่ชลบุรีและเข้ากรุงเทพมหานคร ในขณะที่ระยอง เป็นเมืองอุตสาหกรรมการขยายตัวธุรกิจจะเกาะไปตามเขตนิคมอุตสาหกรรม เช่นที่อยู่อาศัย ส่วนการเดินทางจะใช้รถยนต์มากกว่า

ชลบุรี ยังโต แต่ต้องเลือกทำเล

ศรีราชา–แหลมฉบัง–พานทอง–พนัสนิคม มีฐานอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์รองรับอยู่แล้ว ส่วนทำเลที่ราคาที่ดินถูกดันขึ้นเพราะ “ความหวัง โครงการรถไฟความเร็งสูงเชื่อม3 สนามบินและการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานี ของนักลงทุน อาจต้องระวัง เพราะหลายคนอาจตุนที่ดินไว้หรือ พัฒนาดักรอก่อนโครงการรถไฟความเร็วสูงมาถึง

ส่วนที่น่าจับตา จังหวัดฉะเชิงเทราประเมินว่า น่าจะได้รับผลกระทบมากกว่าโดยเฉพาะพื้นที่ที่มีการศึกษา การลงทุนตั้งอยู่บนการเป็นเมืองเดินทาง เชื่อมกรุงเทพฯ ด้วยโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน  หากไม่มี รถไฟ ความต้องการคอนโดมิเนียม ที่อยู่อาศัยบางประเภทจะไม่แรงเท่าที่เคยคาด

ประเด็นสำคัญคือ โครงการรถไฟความเร็งสูงไม่ใช่เครื่องยนต์เดียวของ EEC ตัวอย่างชัดคือ อู่ตะเภา ล่าสุดภาครัฐกับ UTA เดินหน้าพัฒนา Airport Terminal, Airport City และโครงสร้างพื้นฐานหลัก แม้มีการผ่อนเงื่อนไขบางส่วนที่ผูกกับ HSR เพื่อให้สามารถเริ่มงานบางส่วนได้ก่อน 

ดังนั้น หากสมมติว่า โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน  ล่าช้าไปอีกหลายปี มองว่าจะไม่ตีความว่า EEC ล่ม แต่จะตีความว่า EEC ยังโต แต่จากเดิมที่คาดว่าจะโตด้วย อินฟราสตรักเจอร์ แต่จะกลายเป็น การเติบโตโดยอุตสาหกรรม มากขึ้น และนี่สำคัญมากสำหรับการลงทุนอสังหาฯ

เลือกทำเลลงทุน

มองว่าจะไม่ใช้คำว่า EEC เป็นเหตุผลในการซื้อ แต่จะถามว่าอสังหาฯ นั้นอยู่ใกล้ แหล่งงานจริง หรือไม่

• ปลวกแดง มีความแข็งแรงจากฐานอุตสาหกรรม
• บ้านฉาง–อู่ตะเภา มีสนามบินและเมืองการบินเป็นตัวเสริม
• ศรีราชา–แหลมฉบัง มีอุตสาหกรรม-ท่าเรือ
• พานทอง–อมตะนคร เป็นฐานโรงงานและแรงงาน
• เมืองระยองเป็นตลาดผู้พักอาศัยจริง
• ฉะเชิงเทราต้องเลือกโครงการ/ทำเล
• ที่ดินTOD รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง เสี่ยงถ้ารถไฟความเร็วสูงไม่เกิด
• คอนโดที่ขายด้วย Story “กรุงเทพฯ–อู่ตะเภา 60 นาที”   ต้องระวังเป็นพิเศษ

เหตุผลที่ให้น้ำหนัก บ้านฉาง–อู่ตะเภา น่าสนใจ คือการพัฒนาอู่ตะเภากำลังเดินหน้าแยกบางส่วนจาก โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน โดยตรง และโครงการตั้งเป้ายกระดับอู่ตะเภาเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์หลักแห่งที่ 3 ของประเทศ

ทั้งนี้ ถ้ารถไฟความเร็วสูง หายไป EEC ไม่หยุดโต แต่ราคาที่ดิน/อสังหาฯ ที่เคยถูกประเมินจาก อนาคตของสถานี รถไฟความเร็วสูงเชื่อม3สนามบิน จะมีความเสี่ยงมากกว่าอสังหาฯ ที่มี ผู้เช่าและผู้ซื้อจากนิคมอุตสาหกรรมและสนามบินจริงในวันนี้