อสังหาฯอุตสาหกรรม EEC ตึงตัว ทุนจีนกว้านซื้อซัพพลายหด ดันราคาพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) กำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านสำคัญ เมื่อ “ซัพพลายที่ดิน” กลายเป็นข้อจำกัดหลักของตลาด ขณะที่ดีมานด์จากนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยีใหม่ ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายทำเลปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง

นายพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ราคาที่ดินอุตสาหกรรมในโซนภาคตะวันออกปรับตัวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากช่วงต้นปีก่อนที่อยู่ในกรอบประมาณ 5.5-6.5 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันที่ดินแปลงใหม่หรือแม้แต่แปลงมือสองขยับขึ้นมาอยู่ในช่วง 7.5-8 ล้านบาทต่อไร่แล้ว สะท้อนภาวะที่ดินพร้อมพัฒนาเริ่มหายาก

ปัจจัยหลักไม่ได้มาจากดีมานด์ที่พุ่งขึ้นแบบก้าวกระโดด แต่เกิดจากฝั่งซัพพลายที่ถูกดูดซับไปเกือบหมด โดยที่ดินระดับราคา 5-6 ล้านบาทต่อไร่ในหลายพื้นที่ถูกขายออกไปแล้ว ขณะที่นิคมอุตสาหกรรมใหม่ที่กำลังจะเปิดตัวในช่วงต้นปี เปิดราคาขายเริ่มต้นสูงขึ้นทันที เช่น นิคมในเครือรายใหญ่บางแห่งในพื้นที่ปิ่นทอง เปิดราคาที่ 7.5-8 ล้านบาทต่อไร่ สะท้อนต้นทุนที่ดินรอบใหม่ที่ขยับสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ด้านโครงสร้างดีมานด์ แม้จะไม่ได้เร่งตัวผิดปกติ แต่ยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และซัพพลายเชนที่เกี่ยวข้อง ตั้งแต่แบตเตอรี่ แม่เหล็ก ไปจนถึงชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์และระบบสนับสนุนตัวรถ ซึ่งมีการขยายการลงทุนมากกว่าช่วงก่อนหน้าราว 2 เท่า ทำให้ที่ดินในโซนอุตสาหกรรมหลักยังคงถูกจับจองอย่างสม่ำเสมอ

ขณะเดียวกัน โครงสร้างการลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะทุนจีน เริ่มมีบทบาทชัดเจนมากขึ้นในตลาดที่ดินอุตสาหกรรม โดยรูปแบบที่พบมากคือการเข้าซื้อที่ดินขนาดใหญ่ตั้งแต่ 500-1,000 ไร่ เพื่อนำไปพัฒนาและปล่อยเช่าให้กับกลุ่มนักลงทุนในเครือข่ายเดียวกัน ภายใต้โครงสร้างการถือหุ้นที่ต้องมีนิติบุคคลไทยถือหุ้นมากกว่า 51% ตามกฎหมาย

พื้นที่ที่เห็นการเคลื่อนไหวชัดเจน ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง โดยเฉพาะแนวบ้านบึง บ่อวิน ปลวกแดง ศรีราชา ซึ่งราคาที่ดินอุตสาหกรรมปัจจุบันขยับขึ้นมาอยู่ในช่วง 6.5-7.5 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นจากปีก่อนประมาณ 15-25% และบางทำเลปรับขึ้นแรงจากระดับ 5.5 ล้านบาทไปแตะ 8 ล้านบาทในระยะเวลาไม่ถึงปี

นอกจากนี้ แนวโน้มการขยายตัวเริ่มลามไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้น เช่น โซนบ้านค่าย จังหวัดระยอง ซึ่งราคาที่ดินจากเดิมราว 4.5 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 6.5-7.5 ล้านบาท หลังมีกระแสการกว้านซื้อของนักลงทุนต่างชาติ ส่งผลให้โครงการนิคมอุตสาหกรรมใหม่ในพื้นที่ดังกล่าวเตรียมเปิดราคาขายสูงขึ้นตามต้นทุนที่เปลี่ยนไป

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของตลาดที่ดินอุตสาหกรรมในรอบนี้ ไม่ได้สะท้อนเฉพาะโอกาสทางเศรษฐกิจ แต่ยังตั้งคำถามต่อโครงสร้างประโยชน์ที่ตกอยู่กับภาคธุรกิจไทยในระยะยาว เนื่องจากในหลายกรณี ตั้งแต่การก่อสร้าง การดำเนินงาน ไปจนถึงโลจิสติกส์ ยังถูกขับเคลื่อนโดยเครือข่ายทุนต่างชาติเป็นหลัก ขณะที่บทบาทของผู้ประกอบการและแรงงานไทยในปลายน้ำยังมีจำกัด

ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนว่า ตลาดที่ดินอุตสาหกรรมใน EEC กำลังเข้าสู่ยุคที่ “ที่ดินไม่ใช่ปัจจัยหาได้ง่าย” อีกต่อไป ราคามีแนวโน้มขยับขึ้นตามภาวะซัพพลายที่จำกัด ขณะที่โจทย์สำคัญต่อจากนี้ คือการบริหารจัดการเชิงนโยบาย เพื่อให้การลงทุนต่างชาติสร้างมูลค่าเพิ่มและการจ้างงานในประเทศได้อย่างแท้จริง ไม่ใช่เพียงการเร่งดูดซับที่ดินในเชิงเก็งกำไร