เมื่อคอนโดไม่ใช่แค่บ้าน AssetWise ปั้น Business Unit รับเทรนด์อยู่อาศัยพร้อมทำงาน

AssetWise ทดลองโมเดลใหม่ในตลาดคอนโด เปิด Business Unit ผสมพื้นที่อยู่อาศัยและทำธุรกิจในอาคาร High-Rise เดียวกัน ประเดิม “Modiz Voyage ศรีนครินทร์” 116 ยูนิต หลังยอดขายแตะ 60% ต่างชาติถือสัดส่วนราว 20% ของยอดขาย

ท่ามกลางตลาดคอนโดมิเนียมที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อหากลุ่มลูกค้าใหม่ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW เลือกทดลองโมเดลการพัฒนาคอนโดมิเนียมรูปแบบใหม่ ด้วยการนำ “Business Unit” เข้ามาอยู่ภายในอาคารพักอาศัย

โมเดลดังกล่าวถูกนำมาใช้ครั้งแรกกับโครงการ “Modiz Voyage ศรีนครินทร์” คอนโดมิเนียม High-Rise สูง 37 ชั้น จำนวน 813 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,600 ล้านบาท ซึ่งบริษัทออกแบบพื้นที่บางส่วนให้สามารถรองรับการจดทะเบียนประกอบธุรกิจได้ แตกต่างจากคอนโดมิเนียมทั่วไปที่ถูกพัฒนาเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก

นางสาวพชร ประพันธ์วัฒนะ กรรมการผู้จัดการอาวุโส กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียม บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า โครงการ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ มียอดขายแล้วประมาณ 60% โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นลูกค้าต่างชาติประมาณ 20%

หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้โครงการได้รับความสนใจ คือการพัฒนา Business Unit ซึ่งบริษัทมองว่าเป็นผลิตภัณฑ์ใหม่ที่สามารถขยายฐานลูกค้าออกจากตลาดคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว

เปิดโมเดล Business Unit ครั้งแรก

Business Unit ของ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ มีจำนวน 116 ยูนิต หรือคิดเป็นพื้นที่รวม 4 ชั้นของอาคาร โดยตั้งอยู่บริเวณชั้น 10-11 และมีการออกแบบระบบการใช้งานแยกออกจากส่วน Residential อย่างชัดเจน ทั้งพื้นที่ล็อบบี้ ระบบควบคุมการเข้าออก ลิฟต์ และชั้นพักอาศัย ถูกแยกออกจากส่วน Residential เพื่อลดผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ พื้นที่ Business Unit ยังมี Concierge รองรับผู้มาติดต่อ และมีระบบบริหารจัดการสำหรับบุคคลภายนอกที่เข้ามาใช้งานภายในอาคาร แนวคิดสำคัญของโมเดลนี้ คือการสร้างพื้นที่ที่สามารถเป็นได้ทั้งที่อยู่อาศัยและสถานประกอบการขนาดเล็ก โดยบริษัทไม่ได้วางตำแหน่งให้เป็นพื้นที่ค้าปลีกหรือร้านค้าที่มีผู้คนเดินเข้าออกจำนวนมากเหมือน Shophouse

แต่เน้นธุรกิจที่มีฐานลูกค้าอยู่แล้ว และใช้ระบบนัดหมาย เช่น Personal Tailor, Personal Color Studio, งานออกแบบ หรือ Home Office

“เรามองว่าเมื่อเป็นอาคารสูง หากพัฒนาเป็น Residential เพียงอย่างเดียว ก็จะตอบลูกค้าได้เพียงกลุ่มเดียว แต่เมื่อสามารถแยกลิฟต์หลัก และระบบการใช้งานได้ จึงสามารถเพิ่ม Business Unit เข้ามา เพื่อขยายฐานลูกค้าได้มากขึ้น”

นางสาวพชรกล่าวว่า จุดเริ่มต้นของการพัฒนา Business Unit มาจากฐานลูกค้าของ AssetWise ซึ่งมีกลุ่มนักลงทุนอยู่จำนวนมาก และพบว่าลูกค้าบางส่วนมีข้อจำกัดเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสถานที่จดทะเบียนประกอบธุรกิจ

จึงกลายเป็นโจทย์ในการออกแบบผลิตภัณฑ์ใหม่ที่สามารถตอบทั้งความต้องการด้านการอยู่อาศัยและการทำธุรกิจ

ไม่ใช่ Shophouse แต่เป็น Hybrid Space

ความแตกต่างสำคัญของ Business Unit กับพื้นที่เชิงพาณิชย์ทั่วไป คือบริษัทไม่ได้ออกแบบให้เกิดการใช้งานแบบ Walk-in จำนวนมาก

ผู้มาติดต่อส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่นัดหมายล่วงหน้า ขณะที่ระบบ Concierge และการควบคุมการเข้าออกจะทำหน้าที่บริหารจัดการการใช้งานของบุคคลภายนอก

บริษัทมองว่าโมเดลนี้สามารถลดปัญหาความกังวลของผู้อยู่อาศัยในส่วน Residential ได้ เนื่องจากมีการแยกระบบตั้งแต่การออกแบบโครงการ

ทั้งลิฟต์ ระบบ Access และชั้นพักอาศัยถูกแบ่งออกจากกันอย่างชัดเจน

“เราไม่ได้มองว่า Business Unit จะเป็นพื้นที่ที่มีทราฟฟิกเหมือนห้างสรรพสินค้า หรือ Shophouse เพราะธุรกิจส่วนใหญ่จะเป็นธุรกิจที่มีการนัดหมายลูกค้าอยู่แล้ว”

สำหรับ Business Unit ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 2.99 ล้านบาท ขณะที่ Residential Unit เริ่มต้น 2.39 ล้านบาท

พื้นที่ Business Unit มีขนาดประมาณ 24.6-35 ตารางเมตร รองรับรูปแบบห้อง 1 Bedroom และ One Plus ขณะที่จุดเด่นของโครงการคือการออกแบบห้องแบบ Extra Wide มีหน้ากว้างสูงสุด 7.6 เมตร

ทำให้ผู้ซื้อสามารถปรับพื้นที่ด้านหน้าเป็นสำนักงานหรือพื้นที่รับลูกค้า และใช้พื้นที่ด้านในสำหรับพักอาศัยได้

อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่ได้กำหนดตายตัวว่าผู้ซื้อ Business Unit จะต้องใช้เพื่อธุรกิจเท่านั้น เนื่องจากบางยูนิตสามารถจัดวางเพื่อการอยู่อาศัยได้เช่นกัน

ต่างชาติซื้อ Business Unit เพื่อการลงทุน

ข้อมูลการขายในช่วงที่ผ่านมา พบว่าลูกค้าต่างชาติเป็นอีกกลุ่มที่เข้ามาสนใจ Business Unit โดยเฉพาะนักลงทุนจากเมียนมาและโปแลนด์

นางสาวพชรกล่าวว่า ปัจจุบันยอดขายโครงการอยู่ที่ประมาณ 60% และลูกค้าต่างชาติคิดเป็นประมาณ 20% ของยอดขายทั้งหมดกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาซื้อส่วนใหญ่เลือก Business Unit เพื่อการลงทุนและปล่อยเช่า

กลุ่มเมียนมาถือเป็นกลุ่มต่างชาติที่เข้ามาซื้อจำนวนมากในปัจจุบัน โดยราคาห้องที่ได้รับความสนใจอยู่ในช่วงประมาณ 3-5 ล้านบาท และผู้ซื้อหนึ่งรายอาจซื้อ 1-2 ยูนิต ลักษณะการขยายตัวของลูกค้ากลุ่มนี้ยังเป็นแบบเครือข่าย เนื่องจากผู้ซื้อเดิมแนะนำเพื่อน ญาติ หรือคนรู้จักเข้ามาซื้อเพิ่มเติม

ขณะที่กลุ่มโปแลนด์เป็นอีกตลาดที่เริ่มเข้ามา โดยบริษัทมองว่าปัจจัยด้านสถานการณ์ในยุโรปอาจทำให้นักลงทุนบางส่วนเริ่มกระจายการลงทุนมายังประเทศไทยส่วนกลุ่มไต้หวันและจีน มีแนวโน้มซื้อเพื่ออยู่อาศัยมากกว่า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่คุ้นเคยกับประเทศไทยอยู่แล้ว

“Business Unit ที่นี่กลายเป็นสินค้าที่ต่างชาติสนใจมาก เพราะสามารถซื้อเพื่อการลงทุนและให้ทีมของบริษัทช่วยบริหารจัดการการปล่อยเช่าได้”

ดึงบริษัทลูกดูแลปล่อยเช่า

อีกส่วนหนึ่งของโมเดล Business Unit คือการต่อยอดธุรกิจหลังการขาย โดย AssetWise ใช้บริษัทในเครือ “Asset A Plus” เข้ามาดูแลลูกค้าที่ซื้อเพื่อลงทุน

บริการครอบคลุมตั้งแต่การให้คำแนะนำเรื่องการตกแต่งห้อง การหาผู้เช่า การบริหารจัดการผู้เช่า ตลอดจนการดูแลทรัพย์สินหลังผู้เช่าย้ายออก

บริษัทเลือกใช้โมเดล Property Management แทนการให้ผลตอบแทนจากการลงทุน หรือ Rental Yield แบบการันตี

เหตุผลสำคัญคือผู้ลงทุนบางส่วนมองว่าการล็อกผลตอบแทนอาจทำให้เสียโอกาส หากตลาดค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอนาคต

สำหรับโครงการ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ บริษัทประเมินค่าเช่าเบื้องต้นของห้อง 1 Bedroom ว่าอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ห้อง One Plus อาจมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน

อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่ได้ประกาศการันตีผลตอบแทนการลงทุน

“ลูกค้าบางส่วนไม่ได้ต้องการ Yield ที่ล็อกไว้ เพราะมองว่าหากตลาดค่าเช่ามี Upside ในอนาคต การล็อกผลตอบแทนอาจทำให้เสียโอกาส ลูกค้าจึงให้ความสำคัญกับการมีทีม Property Management ดูแลมากกว่า”

Business Unit ขายแล้วราว 60%

Business Unit จำนวน 116 ยูนิต มียอดขายในสัดส่วนใกล้เคียงกับยอดขายรวมของโครงการ หรือประมาณ 60%

บริษัทมองว่าการที่โครงการสร้างเสร็จและลูกค้าสามารถเข้ามาเห็นพื้นที่จริง เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเร่งยอดขายในช่วงที่ผ่านมา

ยอดขายส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นในช่วงประมาณ 6 เดือนหลัง หลังอาคารเริ่มก่อสร้างแล้วเสร็จและสามารถเปิดให้เอเจนต์ รวมถึงลูกค้าเข้ามาชมโครงการได้

โดยเฉพาะ Business Unit ที่ถือเป็นผลิตภัณฑ์ใหม่สำหรับตลาด ทำให้เอเจนต์ให้ความสนใจในการเข้ามาศึกษารูปแบบการใช้งาน รวมถึงขั้นตอนการจดทะเบียนประกอบธุรกิจ

บริษัทตั้งเป้าปิดการขายยูนิตที่เหลือประมาณ 40% ภายในปี 2570

แยกพื้นที่ ลดผลกระทบคนอยู่อาศัย

โจทย์สำคัญของการนำพื้นที่ธุรกิจเข้ามาอยู่ภายในคอนโดมิเนียม คือการบริหารความเป็นส่วนตัวของผู้อยู่อาศัย

AssetWise แก้ปัญหาด้วยการแยกพื้นที่ Business Unit และ Residential ตั้งแต่ต้นน้ำของการออกแบบ

Business Unit มีชั้นใช้งานเฉพาะ ระบบคีย์การ์ดเฉพาะ และลิฟต์แยกออกจากผู้อยู่อาศัย

สำหรับที่จอดรถ โครงการมีที่จอดรถประมาณ 40% ซึ่งถือเป็นระดับที่ค่อนข้างสูงสำหรับโครงการที่อยู่ใกล้ระบบรถไฟฟ้า

ผู้มาติดต่อ Business Unit สามารถใช้พื้นที่จอดรถร่วมกันได้ แต่ต้องผ่านระบบลงทะเบียนและการบริหารจัดการของนิติบุคคล

บริษัทเตรียมใช้ระบบบริหารเวลาการจอดรถ เพื่อไม่ให้ผู้มาติดต่อธุรกิจใช้พื้นที่จอดรถเป็นเวลานานจนกระทบกับผู้อยู่อาศัย โดยอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหากจอดเกินระยะเวลาที่กำหนด

แนวทางดังกล่าวสะท้อนว่า Business Unit ไม่ได้เป็นเพียงการเปลี่ยนประเภทห้อง แต่ต้องออกแบบระบบบริหารอาคารใหม่ เพื่อให้กิจกรรมเชิงธุรกิจและการอยู่อาศัยสามารถอยู่ร่วมกันได้

ตลาดคอนโดเปลี่ยน ผู้ประกอบการต้องหาโมเดลใหม่

การเปิดตัว Business Unit เกิดขึ้นในช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อและการเข้มงวดของสินเชื่อ

นางสาวพชรยอมรับว่า กลุ่มลูกค้าราคาประมาณ 2 ล้านบาทต้น ๆ ยังเผชิญปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ

สำหรับ AssetWise อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Rejection Rate อยู่ที่ประมาณ 30%

อย่างไรก็ตาม บริษัทระบุว่าอัตราดังกล่าวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ส่วนหนึ่งมาจากการเพิ่มความเข้มงวดในการคัดกรองลูกค้าก่อนรับจอง

ทีมขายต้องประเมินรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการกู้ของลูกค้าตั้งแต่ต้น รวมถึงทำงานร่วมกับธนาคารเพื่อช่วยแก้ไขปัญหาสินเชื่อเป็นรายกรณี

ปัจจัยสำคัญที่บริษัทพบคือ ภาระหนี้ครัวเรือนของผู้ซื้อบางราย แม้จะมีรายได้อยู่ในระดับสูง แต่มีภาระหนี้ส่วนบุคคลจำนวนมาก

บริษัทจึงต้องปรับบทบาทของทีมขายจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว ไปสู่การให้คำแนะนำด้านความสามารถในการซื้อและการขอสินเชื่อมากขึ้น

ใช้ Lease to Own ดึงต่างชาติ

นอกจากการพัฒนา Product ใหม่ AssetWise ยังนำโมเดลการเงินเข้ามาช่วยแก้ปัญหากำลังซื้อ

หนึ่งในโปรแกรมคือ “Lease to Own” สำหรับลูกค้าที่มีเงินบางส่วน แต่ไม่สามารถชำระเงินเต็มจำนวนในช่วงเวลาการโอน

รูปแบบของโปรแกรมเปิดให้ผู้ซื้อชำระเงินประมาณ 50% ก่อน และแบ่งชำระส่วนที่เหลือกับบริษัทภายในระยะเวลา 3 ปี

โมเดลดังกล่าวได้รับความสนใจจากลูกค้าต่างชาติ เนื่องจากการซื้อคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ ต้องมีเงินชำระในสัดส่วนสูงในช่วงก่อนโอน

Lease to Own จึงกลายเป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการเข้าอยู่อาศัยทันที แต่ไม่ต้องการใช้เงินก้อนเต็มจำนวนในครั้งเดียว

ขณะที่ลูกค้าคนไทย บริษัทมีโปรแกรม “ชีวิตดี๊ดี” ที่ทำร่วมกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.

กลุ่มเป้าหมายคือผู้ซื้อที่ยังไม่พร้อมได้รับสินเชื่อในปัจจุบัน แต่ธนาคารประเมินว่ามีศักยภาพในการปรับสถานะทางการเงินและสามารถขอสินเชื่อได้ในระยะ 6 เดือนถึง 1 ปี

ลูกค้าสามารถเข้าอยู่อาศัยก่อน โดยชำระเงินในลักษณะใกล้เคียงกับค่าเช่า และเมื่อผ่านระยะเวลาที่กำหนด ธนาคารจะประเมินวินัยทางการเงินอีกครั้ง

หากผ่านเกณฑ์ ลูกค้าสามารถเข้าสู่กระบวนการขอสินเชื่อและโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง

จาก Business Unit สู่โมเดลอสังหาฯ หลายเจเนอเรชัน

ความน่าสนใจของโครงการ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ ไม่ได้อยู่เพียงการทดลอง Business Unit แต่เป็นสัญญาณว่าบริษัทกำลังมองหาโมเดลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้มากกว่าหนึ่งช่วงชีวิต

หลังจากนี้ AssetWise อยู่ระหว่างศึกษาแนวคิดการนำ Business Unit ไปใช้ในโครงการขนาดใหญ่อื่น รวมถึงการพัฒนาพื้นที่ที่ตอบโจทย์กลุ่มผู้สูงอายุ หรือ Aging Society ภายในโครงการเดียวกัน

แนวคิดดังกล่าวอาจทำให้การพัฒนาโครงการในอนาคตเปลี่ยนจากการแบ่งเพียง Residential กับ Commercial มาเป็นการสร้างพื้นที่หลายรูปแบบภายในอาคารเดียวกัน

ลูกค้ารายหนึ่งอาจซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่ในช่วงแรกของชีวิต ก่อนจะซื้อพื้นที่เพิ่มเติมสำหรับทำธุรกิจ หรือเมื่อเข้าสู่วัยสูงอายุ ก็สามารถย้ายไปใช้ Unit ที่ออกแบบให้เหมาะสมกับผู้สูงอายุ โดยยังอยู่ภายในโครงการเดียวกัน

“เรากำลัง Explore เรื่องนี้มากขึ้น เพราะมองว่าบางโครงการขนาดใหญ่ในอนาคตอาจตอบโจทย์ลูกค้าได้ตั้งแต่เรื่องการอยู่อาศัย การทำธุรกิจ ไปจนถึงการรองรับ Aging Society”

ตลาดปี 69 ยังทรงตัว เลือกเปิดโครงการให้แม่นขึ้น

สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงที่เหลือของปี 2569 AssetWise ประเมินว่าตลาดมีแนวโน้มกลับมาคึกคักขึ้นจากการทยอยเปิดโครงการของผู้ประกอบการหลายราย

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอาจไม่ได้แตกต่างจากปี 2568 อย่างมีนัยสำคัญ

สิ่งที่เปลี่ยนไป คือผู้ประกอบการต้องเลือกโครงการและทำเลให้แม่นยำมากขึ้น

แทนที่จะเปิดโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มเลือกเปิดโครงการในทำเลที่มีฐานลูกค้าชัดเจน และมีข้อมูลรองรับว่ามีความต้องการจริง

กลุ่มราคาที่บริษัทมองว่ายังมีโอกาส คือคอนโดมิเนียมระดับประมาณ 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่ผู้ซื้อยังสามารถเข้าถึงได้มากกว่าโครงการระดับราคาสูง

นางสาวพชรกล่าวว่า AssetWise จะเลือกเปิดโครงการใหม่บนพื้นฐานของ “Proof of Success” มากขึ้น โดยนำประสบการณ์จากโครงการเดิมที่ประสบความสำเร็จมาใช้ในการตัดสินใจ

หนึ่งในตัวอย่างคือโครงการในย่านบางมด ซึ่งบริษัทมองเห็นความต้องการของตลาดนักศึกษาและบุคลากรในพื้นที่ ก่อนต่อยอดการพัฒนาโครงการในเฟสใหม่

เปิดตึกจริง ลุ้นเร่งยอดขาย 40% สุดท้าย

สำหรับ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ บริษัทเตรียมเปิดให้ลูกค้าเข้าชมโครงการอย่างเป็นทางการในช่วง Soft Opening วันที่ 5-6 กันยายน 2569

จุดสำคัญของการเปิดอาคารสร้างเสร็จ คือการให้ลูกค้าเห็นห้องจริง วิวจริง รวมถึงรูปแบบการใช้งานของ Business Unit ที่เป็นผลิตภัณฑ์ใหม่ของตลาด

โครงการตั้งอยู่ใกล้ MRT สายสีเหลือง สถานีศรีกรีฑา ประมาณ 300 เมตร และเชื่อมต่อพื้นที่ศรีนครินทร์ ลำสาลี พระราม 9 และกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก

แม้ Modiz Voyage ศรีนครินทร์ จะเป็นเพียงโครงการแรกที่ AssetWise นำ Business Unit เข้ามาทดลองใช้ แต่หากสามารถปิดการขายได้ตามเป้าหมายและโมเดลการบริหารจัดการสามารถอยู่ร่วมกับ Residential ได้จริง

Business Unit อาจกลายเป็นอีกหนึ่งสูตรใหม่ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำไปต่อยอดในอนาคต

โดยเฉพาะในวันที่ตลาดคอนโดมิเนียมไม่สามารถแข่งขันด้วยเพียงทำเล ส่วนกลาง หรือราคาขาย แต่ต้องสร้างผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบโจทย์รายได้ การลงทุน การทำงาน และการอยู่อาศัยของลูกค้าได้พร้อมกัน