รัฐแก้เกม‘นอมินี’ ล็อกเป้าสแกนเข้ม ถือครองที่ดิน-คอนโด

นโยบายการปราบปรามธุรกิจ “นอมินี” ยังคงเป็นหนึ่งในภารกิจสำคัญของกระทรวงพาณิชย์ในปี 2569 กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ในฐานะแม่งาน ล็อกเป้าการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยนิติบุคคลที่มีชาวต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุนเป็นที่น่าจับตามอง หลังมีการเปิดฐานข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของนิติบุคคล และพบกลุ่มที่ต้องตรวจสอบเชิงลึกจำนวน 36,277 ราย เพื่อดูว่าอาจมีการใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทน หรือ “นอมินี” เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายหรือไม่

จากข้อมูลของกรมที่ดินที่ส่งข้อมูลการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคลจำนวน 144,706 ราย ให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้าตรวจสอบว่าเป็นนิติบุคคลที่ จดทะเบียนกับกรมฯ หรือไม่ โดยพบว่าเป็นนิติบุคคลที่จดทะเบียนกับกรมฯ 125,662 ราย และในจำนวนดังกล่าวพบข้อมูลที่สามารถนำมาแยกเป็นนิติบุคคลสถานะไทย 100% จำนวน 87,265 ราย กับนิติบุคคลที่มีต่างชาติเข้ามาร่วมลงทุน 36,277 ราย

ทั้งนี้จุดสำคัญคือ 36,277 รายไม่ได้หมายความว่าเป็นนอมินีทั้งหมด แต่เป็นฐานข้อมูลกลุ่มที่กรมฯ จะนำไปตรวจสอบต่อ โดยเฉพาะกรณีที่โครงสร้างการถือหุ้นหรือพฤติการณ์ทางธุรกิจมีความผิดปกติ และอาจเข้าข่ายการใช้คนไทยถือหุ้นแทนคนต่างชาติ

กระจุก 16 จังหวัด

เมื่อเจาะลึกข้อมูล 36,277 นิติบุคคลที่มีต่างชาติร่วมลงทุน พบว่า 35,154 ราย หรือเกือบทั้งหมด กระจุกตัวอยู่ใน 16 จังหวัดสำคัญ ทั้งพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวที่มีตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ 6 จังหวัดในกลุ่มกรุงเทพฯ และปริมณฑล ได้แก่ กรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ปทุมธานี สมุทรสาคร และนครปฐม

ส่วนอีก 10 จังหวัดเป็นจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ชลบุรี สุราษฎร์ธานี ภูเก็ต ระยอง เชียงใหม่ เชียงราย ประจวบคีรีขันธ์ กระบี่ พังงา และแม่ฮ่องสอนขณะที่อีก 1,123 ราย กระจายอยู่ในจังหวัดอื่นทั่วประเทศ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่เศรษฐกิจและเมืองท่องเที่ยวเป็นหนึ่งในจุดที่ต้องติดตาม เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการซื้อที่ดิน บ้านพัก วิลล่า โรงแรม รีสอร์ต และอาคารชุดจากทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะจังหวัดอย่างชลบุรี ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี และระยอง ซึ่งมีทั้งภาคการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อประกอบธุรกิจและถือครองทรัพย์สินจำนวนมาก

แยกกลุ่มใครเสี่ยง

กรมพัฒนาธุรกิจการค้าแบ่งกลุ่มนิติบุคคลที่มีต่างชาติร่วมลงทุน 36,277 รายออกเป็น 2 กลุ่มสำคัญ นั่นคือ

กลุ่มแรก 31,516 ราย เป็นนิติบุคคลที่มีต่างชาติถือหุ้น ไม่เกิน 49% เป็นบริษัทจำกัด 30,633 ราย บริษัทมหาชนจำกัด 737 ราย และห้างหุ้นส่วน 146 ราย กลุ่มนี้ถูกมองเป็น “กลุ่มเสี่ยงสูง” ที่ต้องตรวจสอบเชิงลึก เนื่องจากส่วนใหญ่อยู่ในจังหวัดท่องเที่ยว และพบข้อมูลเกี่ยวกับการซื้ออาคารชุดเพิ่มเติม จึงมีความเป็นไปได้ที่บางส่วนอาจใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนคนต่างชาติ

ส่วนกลุ่มที่สอง 4,761 ราย เป็นนิติบุคคลที่มีต่างชาติถือหุ้นตั้งแต่ 49% ขึ้นไป ประกอบด้วยบริษัทจำกัด 4,709 ราย บริษัทมหาชนจำกัด 41 ราย และห้างหุ้นส่วน 11 ราย กลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นนิติบุคคลที่ได้รับสิทธิในการถือครองที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรืออยู่ภายใต้สิทธิที่เกี่ยวข้องกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย โดยพบมากในพื้นที่ EEC เช่น ชลบุรี และระยอง

ประเด็นสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่า “ต่างชาติถือหุ้นเท่าไร” แต่ต้องตรวจสอบต่อว่าเงินลงทุนมาจากใคร ใครเป็นผู้ควบคุมบริษัท และการถือครองอสังหา ริมทรัพย์ดังกล่าวเป็นไปตามสิทธิที่กฎหมายกำหนดหรือไม่

เช็คถือครองที่ดิน

ทั้งนี้เมื่อกรมฯ ลงลึกข้อมูลกลุ่มที่ต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% จำนวน 31,516 ราย พบว่า ส่วนใหญ่ถือครองที่ดินในจำนวนไม่มาก แต่ก็มีบางส่วนที่ถือครองหลายแปลง ข้อมูลพบว่า 20,537 ราย ถือครองโฉนด 1 แปลง ขณะที่ 8,068 ราย ถือครอง 2-5 แปลง, 1,511 ราย ถือครอง 6-10 แปลง และอีก 1,400 ราย ถือครองตั้งแต่ 11 แปลงขึ้นไป หากดูตามขนาดพื้นที่ พบว่า 21,106 ราย ถือครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่

ขณะที่ 2,250 ราย ถือครองมากกว่า 1 ไร่แต่ไม่เกิน 2 ไร่, 2,490 ราย ถือครองมากกว่า 2 ไร่แต่ไม่เกิน 5 ไร่, 1,505 ราย ถือครองมากกว่า 5 ไร่แต่ไม่เกิน 10 ไร่ และ 3,865 ราย ถือครองตั้งแต่ 10 ไร่ขึ้นไป ตัวเลขนี้จึงเป็นอีกจุดที่น่าสนใจในการตรวจสอบ เพราะแม้การถือครองที่ดินหลายแปลงหรือพื้นที่จำนวนมากจะไม่ได้หมายความว่าเป็นการกระทำผิด แต่กลุ่มที่มีการถือครองจำนวนมากจะเป็นหนึ่งในข้อมูลที่สามารถนำไปประกอบการคัดกรองและตรวจสอบเชิงลึกได้

สำหรับกลุ่ม 4,761 รายที่ต่างชาติถือหุ้นตั้งแต่ 49% ขึ้นไป พบว่า 2,244 รายถือครองที่ดิน 1 แปลง, 1,906 รายถือครอง 2-5 แปลง, 378 รายถือครอง 6-10 แปลง และ 233 รายถือครองตั้งแต่ 11 แปลงขึ้นไป และในด้านพื้นที่ 2,858 รายถือครองที่ดินตั้งแต่ 10 ไร่ขึ้นไป โดยกรมฯ ระบุว่ายังไม่ได้สรุปออกมาเป็นจำนวนไร่รวมทั้งหมดของทั้ง 2 กลุ่ม

คอนโดเกมใหม่นอมินี

นอกจากการถือครองที่ดินแล้ว ประเด็นที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า เตรียมขยายผลคือ การถือครองอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม โดยนิติบุคคลที่มีต่างชาติเข้ามาเกี่ยวข้องตามกฎหมายกำหนดให้คนต่างด้าวสามารถถือครองพื้นที่ในอาคารชุดได้ไม่เกิน 49% ขณะที่อีก 51% เป็นส่วนที่ต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของคนไทย

อย่างไรก็ตาม กรมฯ ระบุว่าที่ผ่านมาพบช่องโหว่ที่อาจถูกนำมาใช้ โดยคนต่างชาติอาจจัดตั้งนิติบุคคลและให้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทน เพื่อเข้าซื้อพื้นที่อาคารชุดในส่วน 51% ที่เหลือ ก่อนนำห้องชุดไปปล่อยเช่าหรือขายต่อเพื่อเก็งกำไร

ประเด็นนี้จึงเป็น “โจทย์ใหม่” ของการปราบนอมินี เพราะหากตรวจสอบพบการใช้โครงสร้างบริษัทเพื่อให้ต่างชาติเป็นผู้ควบคุมหรือได้รับประโยชน์ที่แท้จริง ก็อาจเข้าข่ายการหลีกเลี่ยงกฎหมาย แม้ในเอกสารจะปรากฏชื่อผู้ถือหุ้นเป็นคนไทยก็ตาม

การเปิดฐานข้อมูล 36,277 นิติบุคคลจึงไม่ได้หมายความว่ารัฐกำลังตรวจสอบเฉพาะเรื่องการถือครองที่ดินเท่านั้น แต่เป็นการขยับไปสู่การตรวจสอบ “เจ้าของผลประโยชน์ที่แท้จริง” หรือผู้ที่อยู่เบื้องหลังการลงทุนสิ่งที่กรมฯ ต้องพิจารณาคือความสัมพันธ์ระหว่างผู้ถือหุ้น กรรมการ แหล่งเงินทุน การประกอบธุรกิจจริง รวมถึงรูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ 

 หากพบว่าผู้ถือหุ้นคนไทยไม่มีศักยภาพทางการเงิน หรือไม่มีบทบาทในการบริหาร ขณะที่เงินลงทุนและอำนาจควบคุมมาจากต่างชาติ ก็จะเป็นข้อมูลสำคัญในการขยายผลตรวจสอบโดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยว ซึ่งมีมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์สูง และมีความต้องการลงทุนจากต่างชาติอย่างต่อเนื่อง

โทษทั้งคุก-ปรับ

สำหรับกรณีที่ตรวจสอบแล้วพบการใช้คนไทยเป็นนอมินีเพื่อให้คนต่างชาติถือครองที่ดินอย่างผิดกฎหมาย กรมที่ดินสามารถดำเนินการตามกฎหมาย โดยมีมาตรการให้จำหน่ายที่ดินภายใน 180 วัน

ขณะที่ในส่วนของการประกอบธุรกิจ หากพบความผิดฐานใช้นอมินี กรมพัฒนาธุรกิจการค้าสามารถดำเนินคดีตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว โดยมีโทษ จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000-1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ทั้งหมดจึงทำให้ “อสังหาริมทรัพย์” กลายเป็นหนึ่งในสนามสำคัญของการปราบนอมินีในระยะต่อไป จากเดิมที่เน้นตรวจสอบการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ขยับมาสู่การไล่ตรวจตั้งแต่ ที่ดิน-อาคารชุด-นิติบุคคล-โครงสร้างผู้ถือหุ้น-แหล่งเงินทุน และตัวเลข 36,277 นิติบุคคลที่มีต่างชาติร่วมลงทุน จะเป็นฐานข้อมูลสำคัญที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้าต้องคัดกรองต่อว่า รายใดเป็นการลงทุนโดยชอบด้วยกฎหมาย และรายใดอาจเป็นเพียง “บริษัทบังหน้า” เพื่อให้ต่างชาติสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เกินกว่าขอบเขตที่กฎหมายกำหนด

จดธุรกิจใหม่พุ่ง

ขณะที่อีกด้านหนึ่งของภาพธุรกิจไทยยังเดินหน้าขยายตัว โดยข้อมูลล่าสุดของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ระบุว่า เดือนกรกฎาคม 2569 มีธุรกิจจัดตั้งใหม่ 7,512 ราย ลดลง 2.57% เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน แต่มีทุนจดทะเบียนจัดตั้งใหม่สูงถึง 53,647 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 143.65% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ส่งผลให้ช่วง 7 เดือนแรกของปี 2569 มีธุรกิจจัดตั้งใหม่สะสม 52,285 ราย เพิ่มขึ้น 737 ราย หรือ 1.43% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 

ขณะที่ทุนจดทะเบียนสะสมอยู่ที่ 164,848 ล้านบาท ลดลง 3.69% จากปีก่อน แต่ในอีกด้านหนึ่ง การเลิกกิจการก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดย 7 เดือนแรกปี 2569 มีธุรกิจเลิกกิจการ 9,176 ราย เพิ่มขึ้น 13.72% และมีทุนจดทะเบียนเลิกสะสม 105,633 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 108.35% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

จากตัวเลขดังกล่าว กรมพัฒนาธุรกิจการค้ายังคงประเมินว่า ยอดจดทะเบียนธุรกิจใหม่ทั้งปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 80,000-85,000 ราย โดยต้องจับตาปัจจัยเสี่ยงทั้งจากเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ต้นทุนพลังงาน ตลอดจนนโยบายการค้าของประเทศคู่ค้า โดยเฉพาะสหรัฐฯ ที่อาจกระทบภาคส่งออก การผลิต โลจิสติกส์ และห่วงโซ่อุปทาน

 หากตัวเลขทำได้ใกล้ระดับ 85,000ราย จะสะท้อนว่าการจัดตั้งธุรกิจใหม่ของไทยยังมีแรงส่ง แม้เศรษฐกิจจะเผชิญความไม่แน่นอน โดยเฉพาะภาคบริการ การค้าออนไลน์ อาหาร และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว

 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขการจดทะเบียนที่เพิ่มขึ้นไม่ควรถูกตีความว่าเป็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจทั้งหมด เพราะต้องพิจารณาควบคู่กับจำนวนธุรกิจที่เลิกกิจการ รวมถึงคุณภาพของธุรกิจที่ตั้งใหม่ว่ามีการประกอบกิจการจริงหรือไม่

ประเด็นนี้จึงเชื่อมโยงโดยตรงกับภารกิจปราบนอมินีของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า เพราะการเพิ่มขึ้นของจำนวนบริษัทไม่ได้หมายความว่าทุกบริษัทมีปัญหา แต่หน่วยงานจำเป็นต้องสามารถแยกให้ได้ว่า ธุรกิจใดเป็นการลงทุนจริง ธุรกิจใดเป็นการจัดตั้งเพื่อประกอบกิจการ และธุรกิจใดอาจเป็นเพียงโครงสร้างบังหน้าเพื่อให้ต่างชาติควบคุมธุรกิจหรือถือครองทรัพย์สิน