รถไฟฟ้า-ผังเมืองกทม.ใหม่ บูมทำเลทองดันราคาที่ดินพุ่ง

การลงทุนโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ และส่วนต่อขยายในเขตกรุงเทพมหานครอย่างต่อเนื่องเชื่อมโยงจังหวัดปริมณฑลอย่างไร้รอยต่อ  ไม่เพียงช่วยยกระดับการเดินทางของผู้คนจำนวนมากให้ถึงเป้าหมายอย่างสะดวกรวดเร็วแล้ว ยังสร้างการเปลี่ยนแปลงของเมืองครั้งสำคัญ  ที่เต็มไปด้วยตึกสูง โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เปิดทำเลทอง และ ทำเลดาวรุ่ง แห่งใหม่กระจายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

ส่งผลให้มูลค่าที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง พร้อมเปิดโอกาสการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การค้า การบริการ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกระจายในหลายพื้นที่ ตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่ กลุ่มคนทำงาน จากพฤติกรรมการอยู่อาศัย และการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป

ด้วยเหตุนี้การจัดทำ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) ที่จะประกาศใช้ประมาณปลายปี2570 จึงกำหนดทิศทางการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับการพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนทางราง ความเหมาะสมของมูลค่าที่ดิน เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมืองอย่างเป็นระบบ  เพิ่มศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า และผลักดันให้เกิดศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ในทำเลที่มีศักยภาพ เปิดโอกาสให้คนรุ่นใหม่มีที่อยู่อาศัยในเมืองใกล้แหล่งงานมากขึ้นโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า

ท่ามกลางการเปลี่ยนผ่านของโครงสร้างเมือง ทำเลที่เคยอยู่รอบนอกถูกยกระดับ เป็นเมืองที่อยู่อาศัยและการใช้ชีวิต เชื่อมต่อเขตกรุงเทพฯชั้นในได้อย่างสะดวก เปิดทำเลทองใหม่ที่มีศักยภาพเติบโตสูง ขณะที่พื้นที่ใจกลางเมืองยังคงรักษาความเป็นศูนย์กลางธุรกิจ  ส่งผลให้การลงทุนกระจายตัวไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่และจุดเชื่อมต่อสำคัญ เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจเมืองในมิติใหม่ ทั้งการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน การสร้างงาน การดึงดูดเงินลงทุน และการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน

รถไฟฟ้า -ผังเมือง พลิกโฉมมหานคร

ปัจจัยดังกล่าวได้กลายเป็นสัญญาณบวกที่ดึงดูด ผู้ประกอบการ นักลงทุนรายใหญ่เร่งเข้ามาปักหมุดลงทุนตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ยุทธศาสตร์ ผ่านการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัยระดับคุณภาพ ที่กรุงเทพมหานคร มีเป้าหมายรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคตอีก20-30 ปีข้างหน้า ให้คนทุกกลุ่มวัย ได้มีที่อยู่อาศัยในเมืองหลวง  พร้อมสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่ในทุกมิติ ทั้งการลงทุน การท่องเที่ยว การอยู่อาศัยใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน เพื่อยกระดับให้เป็นมหานครระดับโลกเพิ่มขีดการแข่งขันกับนานาอารยประเทศ อย่าง ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ ฮ่องกง สิงคโปร์ ฯลฯ 

เจาะทำเลเปลี่ยนแปลงสูงจากแนวราบสู่คอนโด

ทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงจากการมาของรถไฟฟ้า ได้แก่ โซนเหนือและโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร โดยพบว่า ลดพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ยกระดับเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6-ย.10)  รองรับรถไฟฟ้าสายใหม่  เนื้อที่ 349.95 ตารางกิโลเมตร หรือเพิ่มขึ้นกว่า 23%  หรือกว่า 41%  ของพื้นที่กรุงเทพฯทั้งหมด หากคิดเป็นจำนวนไร่ เพิ่มขึ้น กว่า 100 ตารางกิโลเมตร ( 62,500 ไร่) ทำให้พื้นที่ รวมทั้งสิ้น 217,692 ไร่ ซึ่งจะเปิดพื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าได้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น ส่วนต่อขยายสายสีเขียวเหนือ จาก ห้าแยกลาดพร้าวไปคูคต (ปทุมธานี) รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี ) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่เปิดให้บริการปัจจุบัน โดยเฉพาะย่านลาดพร้าว และศรีนครินทร์ มีคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้น และมีที่ดินรอพัฒนา อีกทั้งสายสีส้ม(ตะวันออก) ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี(สุวินทวงศ์)  ที่มีกำหนดเปิดให้บริการปลายปี 2570 หรือต้นปี 2571 ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการติดตั้งระบบไฟฟ้าและรอรับขบวนรถไฟฟ้าเข้ามาทดสอบในประเทศไทย  ปัจจุบันมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดรอเป็นจำนวนมาก 

สะท้อนได้ว่าแม้ราคาที่ดินจะขยับขึ้น เพราะรถไฟฟ้า แต่ โอกาสที่ผังเมืองเปิดให้ พัฒนาโครงการ มีความถี่ มากขึ้น  อย่างคอนโดมิเนียม ภายในอาคารเดียวสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้นับ100ห้องทำให้ราคาขายต่อหน่วยลดลง ที่สำคัญหากก่อสร้างติดสถานีรถไฟฟ้า จะพัฒนาเป็นอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้  เมื่อเทียบกับบ้านแนวราบในเมืองที่ปัจจุบันพัฒนาได้ยากและหากทำได้ย่อมมีราคาที่สูงมาก

พระราม9-มักกะสัน-พหลฯ CBDเทียบเท่าเพลินจิต

ที่เป็นไฮไลต์พื้นที่ของเมือง ที่กำลังเปลี่ยนแปลงในอนาคต  มองว่าเป็นหมุดหมายสำคัญของนักลงทุนดีเวลลอปเปอร์ที่เข้าไปปักหมดกันมากขึ้น ขณะราคาที่ดินถูกกว่าในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่กำหนด นั่นคือทำเลในย่านพระราม9-มักกะสัน-พื้นที่โดยรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์  -พหลโยธิน (หมอชิต -ห้าแยกลาดพร้าว) ยกระดับเป็น ย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD   กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีแดง พ.8 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) เทียบเท่า เพลินจิต ชิดลม สีลม สาทร กำหนด FAR (Floor Area Ratio ) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นต่อพื้นที่ดิน 10 :  1 พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดินและเมื่อรวมโบนัสอีก 2 เท่ารวมเป็น12 เท่า เนื่องจากเป็นย่านที่เกิดการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วมีรถไฟฟ้าสายหลักเปิดให้บริการ ทั้งสายสีเขียวและMRT สายสีน้ำเงิน  ขณะราคาที่ดินขยับสูง กว่า1ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว การพัฒนาอาคารได้ทุกประเภทกิจกรรมและมุ่งเน้นไปที่ศูนย์การค้า โรงแรม การบริการมากขึ้น 

พระราม4-คลองเตย CBD ส่วนต่อขยาย

ย่านที่น่าสนใจ และมีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ยกระดับให้เป็นย่านCBD ส่วนต่อขยาย จากย่านCBD ในปัจจุบันเนื่องจากมีการพัฒนาเต็มพื้นที่ ได้แก่ ย่านพระราม 4 –คลองเตย กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นพื้นที่สีแดง พ.8  FAR (Floor Area Ratio ) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นต่อพื้นที่ดิน 10 :  1 พัฒนาได้ 10 เท่าของแปลงที่ดินและเมื่อรวมโบนัสอีก2 เท่ารวมเป็น12 เท่า  เนื่องจากทำเลนี้มีการขยายตัวของโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการวันแบง ค็อก และในอนาคต จะมีโครงการพัฒนาพื้นที่ ของ ท่าเรือกรุงเทพฯหรือ ท่าเรือคลองเตย บนที่ดิน 2,353 ไร่ ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในเขตคลองเตย  ที่กระทรวงคมนาคม มีเป้าหมายปิดการใช้ท่าเรือและนำที่ดินดังกล่าวพัฒนาเป็น โครงการ เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ (Entertainment Complex) หรือสถานบันเทิงครบวงจร โดยไม่มี กาสิโน ขณะราคาที่ดินขยับสูงไปแล้วโดยถนนพระราม4 ราคาที่ดินอยู่ที่ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา 

คลองสาน -ปทุมวัน ย่านนวัตกรรมเศรษฐกิจสร้างสรรค์

ที่โด่นเด่นไม่แพ้กัน ย่านคลองสาน และปทุมวัน ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่  กำหนดให้เป็นย่านนวัตกรรม เศรษฐกิจสร้างสรรค์  เพราะเป็นย่านที่ดึงดูดผู้คนเข้าพื้นที่มากที่สุด อย่าง ย่านคลองสาน มีไอคอนสยามศูนย์การค้าริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นแม่เหล็ก และกลายเป็นจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ เชื่อมโยงการเดินทาง โดยรถไฟฟ้าสายสีทอง เรือข้ามฟาก โครงข่ายถนน ทำให้ย่านดังกล่าวมีสีสันคึกคักขึ้น ขณะราคาที่ดินติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่ที่ 7 แสนบาทต่อตารางวา บริเวณไอคอนสยามและมีแนวโน้มทะลุไปที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา

ขณะย่านปทุมวัน ความเคลื่อนไหวครั้งสำคัญในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกไทย เมื่อบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือ CPN จับมือพันธมิตรยักษ์ใหญ่จากญี่ปุ่น “มิตซูบิชิ เอสเตท” เปิดตัว CenTRal cENtrAL (เซ็นทรัล เซ็นทรัล) มิกซ์ยูส มูลค่ากว่า 11,000 ล้านบาท ที่มีกำหนดเปิดอย่างเป็นทางการ ไตรมาส 2 ปี 2570 ในส่วนของศูนย์การค้า

 โดยมีเป้าหมายยกระดับย่านสยามสแควร์ก้าวสู่การเป็น “Global Youth Culture Destination” ศูนย์กลางเศรษฐกิจสร้างสรรค์และไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่พร้อมดึงดูดเม็ดเงินและกำลังซื้อจากทั่วทุกมุมโลก ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ สี่แยกปทุมวัน คึกคักขึ้น อีกทั้งสยามสแควร์วัน ที่สร้างสีสันพื้นที่ของคนรุ่นใหม่ นักศึกษา ไปจนถึงนักช้อปแบรนด์ดังระดับโลกยังไม่รวมถนนสายสำคัญ ที่ผังเมืองกำหนดให้เป็นย่านพาณิชยกรรมอยู่ก่อนแล้ว  

นี่คือการเปลี่ยนแปลงของเมืองครั้งสำคัญ เมื่อรถไฟฟ้ามา  ผังเมืองเปลี่ยน!