เปิดจุดตัดรถไฟฟ้าสายใหม่ สร้างเศรษฐกิจเมือง บูมทำเลทองดันราคาที่ดินพุ่ง

การลงทุนพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่ นอกจากจะเป็นการยกระดับระบบคมนาคมของประเทศแล้ว ยังถือเป็น แรงหนุน สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจเมือง และสร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะทำเลที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการเดินทางที่สะดวกมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่าที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น และปลดล็อกศักยภาพการพัฒนาเชิงพาณิชย์ในหลายมิติ

ขณะที่ จุดตัดรถไฟฟ้า หรือสถานีเปลี่ยนถ่ายการเดินทาง (Interchange Station) ยิ่งกลายเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่ได้รับความสนใจจากภาคเอกชน เนื่องจากเป็นศูนย์รวมการเดินทางของผู้โดยสารจากหลายเส้นทาง มีปริมาณผู้ใช้บริการหนาแน่น และสามารถต่อยอดการพัฒนาในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูส อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนเมือง

ปัจจัยดังกล่าวไม่เพียงช่วยเร่งการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังเป็นแรงผลักดันให้เกิดการขยายตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การจ้างงาน และการลงทุนภาคเอกชนในพื้นที่โดยรอบ ส่งผลให้ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าพัฒนาไปสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ (New Growth Center) และเป็นหนึ่งในตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ สายสีส้ม –น้ำเงิน ดันรัชดาฯ ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่

เริ่มตั้งแต่ สถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย –มีนบุรี(สุวินทวงศ์)  จุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางเชื่อมกับMRTใต้ดินสายสีน้ำเงิน นอกจากส่งต่อผู้โดยสารไปยังพื้นที่เป้าหมายอย่างสะดวกรวดเร็วแล้ว ยังเสริมศักยภาพให้บริเวณโดยรอบพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงานที่ไม่จำกัดความสูง ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) อีกทั้งยังเป็นพื้นที่สีน้ำตาล(ที่ดินประเภทหนาแน่นมาก) พัฒนามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ได้ในอนาคต ราคาที่ดินอยู่ที่1.1-1.3ล้านบาทต่อตารางวา 

ขณะปัจจุบันมีโครงการพัฒนาต่อเนื่องจากภาคเอกชน อย่าง บริษัทเอสซีแอสเสท ซื้อที่ดินแปลงงาม ซึ่งเป็นสถานีบริการน้ำมัน SINOPEC SUSCO (เดิม) ย่านรัชดาภิเษก ตรงข้ามห้างบิ๊กซีรัชดา กว่า 5 ไร่ ด้วยมูลค่าตารางวาละ 1 ล้านบาท รวมมูลค่ากว่า 2 พันล้านบาทมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรูในอนาคต ขณะที่ เอไอเอ (AIA) ได้เปิดตัว "AIA Connect" (เอไอเอ คอนเนคท์) อาคารสำนักงานระดับพรีเมียมเกรดเอแห่งใหม่บนถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 โดยพื้นที่เช่าเริ่มต้น 950 บาท/ตร.ม ตัวอาคารโดดเด่นด้วยการเชื่อมต่อโดยตรงกับ MRT สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย (จุดตัดสายสีน้ำเงินและสายสีส้ม)

รวมถึง ที่ดินอสมท. แปลง50ไร่ เปิดประมูลสิทธิการเช่าที่ดินแปลงทองย่านศูนย์กลางธุรกิจ (New CBD) รัชดา-พระราม 9 เนื้อที่ 50 ไร่ บนถนนเทียมร่วมมิตร ระยะยาว 30 ปี มูลค่าประเมินสูงถึง 9,000 ล้านบาท โดยที่ดินตั้งอยู่ใกล้สถานีร่วมรถไฟฟ้าสายสีส้ม ( จุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีน้ำเงิน) โดยเปิดจำหน่ายเอกสารตั้งแต่วันที่ 10 กรกฎาคม - 26 สิงหาคม 2569 ยังไม่รวมโครงการมิกซ์ยูสของบมจ.เซ็นทรัลพัฒนาหรือCPN บนที่ดิน73ไร่

 สถานีมีนบุรี จุดตัดสายสีส้ม-ชมพู ขุมทองโซนตะวันออก

ที่ผ่านมาแม้มีนบุรีถูกมองว่าเป็นชานเมือง ที่เต็มไปด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบของกรุงเทพมหานคร แต่ภาพปัจจุบันกลายเป็นเต็มไปด้วยคอนโดมิเนียม จากอานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) เปิดให้บริการปัจจุบันและ อนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก(ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี) วิ่งมาสิ้นสุดปลายทาง กลายเป็นจุดตัดหรือจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางสำคัญ ผลักดันทำเลในย่านนั้น มีศักยภาพต่อการพัฒนามากขึ้น ขณะราคาที่ดินอยู่ที่ 1-2แสนบาทต่อตารางวาและไปที่3แสนบาทต่อตารางวา    

ขณะผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) กำหนดให้ย่านดังกล่าวเป็น หนึ่งในศูนย์ชุมชนชานเมือง ขยายพื้นที่สีแดง และสีส้ม ที่เป็นศูนย์รวมในทุกกิจกรรม ทั้งการอยู่อาศัย แหล่งงาน ช้อปปิ้ง เพื่อลดการเดินทางเข้าสู่เมือง ขณะเดียวกัน หากจะเข้าสู่ในกลางเมือง ย่อมไม่ยากเย็นนัก โดยสามารถใช้รถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทางไปสู่จุดหมายปลายทางได้ หากเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีส้ม สามารถเชื่อมเข้าสู่ พระราม9  เข้าใจกลางเมืองได้ ขณะเดียวกันหากใช้เส้นทางของสายสีชมพูสามารถเปลี่ยนถ่ายการเดินทางเข้าสู่ระบบรถไฟฟ้าสายสีเขียวเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้ เช่นเดียวกัน

 จุดตัดสถานีศิริราช สายสีส้ม-สายสีแดงอ่อน บูมฝั่งธนฯ 

อีกทำเลที่น่าจับตา  สถานีร่วมศิริราช(รหัส OR03 สำหรับสายสีส้ม และ RWS03 สำหรับสายสีแดงอ่อน) เป็นสถานีใต้ดิน แห่งแรกของไทยที่จะเชื่อมเข้าสู่ตัวอาคารโรงพยาบาลศิริราชโดยตรง โดยรวมจุดตัดของรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ส่วนต่อขยายตลิ่งชัน-ศิริราช-ศาลายา) ซึ่งมีแผนเปิดบริการปี 2572 และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม) ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2573

หลังจากคณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล จุดประกาย เช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)  แบบเหมาจ่าย วงเงิน161 ล้านบาท เพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสถานีธนบุรี-ศิริราช เพื่อรองรับการเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนอย่างเต็มรูปแบบ ศิริราชได้จัดทำโครงการก่อสร้าง อาคารรักษาพยาบาลและสถานีศิริราช ซึ่ง เป็นอาคารสูง 15 ชั้นและชั้นใต้ดิน 3 ชั้น มีพื้นที่ของสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีแดงอ่อนรวมอยู่ภายในอาคาร พื้นที่ใช้สอยประมาณ 51,853 ตารางเมตร แบ่งเป็น พื้นที่โรงพยาบาล 47,537 ตารางเมตร พื้นที่รถไฟสายสีแดงอ่อน 3,410 ตารางเมตร และ พื้นที่รถไฟฟ้าสายสีส้ม 906 ตารางเมตร

นอกจากพื้นที่ภายในโรงพยาบาลศิริราชได้ประโยชน์จากการเชื่อมต่อ ของรถไฟฟ้าทั้งสองสายแล้ว ทำเลโดยรอบยังได้อานิสงส์ อยู่ในรัศมีของศูนย์การแพทย์ของไทยและ และรถไฟฟ้าสองสาย ส่งผลให้ ย่านฝั่งธนบุรี คึกคัก มีโครงการคอนโดมิเนียม และที่อยู่อาศัย กิจกรรมเชิงสุขภาพ มากขึ้นขณะราคาที่ดิน อยู่ที่ 1.5 แสนบาทต่อตารางวา

สายสีส้ม –สายสีเขียว บูมราชเทวี เชื่อม สยาม

สถานีราชเทวีเป็นจุดตัดสำคัญของรถไฟฟ้า 2 สายในอนาคต โดยรถไฟฟ้าสายสีเขียวเปิดให้บริการแล้วปัจจุบัน แต่รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ส่วนต่อขยายตะวันตก) กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

โดยรถไฟฟ้าสายสีเขียว (BTS สายสุขุมวิท - สถานีราชเทวี N1) เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน เป็นเส้นทางหลักที่วิ่งผ่านใจกลางเมือง  เป็นสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสแบบยกระดับในเส้นทางสายสุขุมวิท ยกระดับเหนือถนนพญาไทในพื้นที่เขตราชเทวี ขณะ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (สถานีราชเทวี OR08) ช่วงบางขุนนนท์ - ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย  ตั้งอยู่ใต้ ถ.เพชรบุรี บริเวณซอยเพชรบุรี 5ซึ่งเป็นสถานีใต้ดินที่กำลังก่อสร้างเพื่อตัดผ่านพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน

อนาคตจะทำให้มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นเพิ่มศักยภาพการพัฒนาได้อีกมาก และเชื่อมต่อกับสถานียาม ที่อยู่ห่างกันเพียง1สถานี ขณะราคาที่ดินขยับไปที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะเขตกรุงเทพชั้นใน ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ใหม่ สนับสนุนให้พัฒนาเป็นโครงการสูงโครงการขนาดใหญ่พิเศษอยู่แล้ว    

  สถานีเตาปูน บูมอานิสงส์ สายสีม่วงใต้ -ม่วงเหนือ -สีน้ำเงิน 

  ขณะที่ไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ (ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ-ครุใน)  ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เปิดให้บริการประมาณปี2572-2573  มีจุดเชื่อมต่อโครงข่ายรถไฟฟ้า  สถานีเตาปูน เชื่อมต่อ MRT สายสีน้ำเงิน สถานีสะพานผ่านฟ้า: เชื่อมต่อ MRT สายสีส้ม สถานีสามยอด เชื่อมต่อ MRT สายสีน้ำเงิน สถานีสะพานพุทธ เชื่อมต่อ รถไฟฟ้าสายสีทอง สถานีวงเวียนใหญ่ เชื่อมต่อ BTS สายสีลม (สายสีเขียว) และสายสีแดง

  น่าจับตาจุดเชื่อมต่อที่สำคัญ คือสถานีเตาปูน  เชื่อมต่อกับสายสีม่วง ช่วงแรก (ช่วงบางใหญ่-เตาปูน)   และMRTสายสีน้ำเงิน  และอยู่ห่างจากสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) เพียง1สถานี  ส่งผลให้ผู้โดยสารสามารถเดินทางต่อเนื่องเป็นโครงข่ายเดียวกันจากนนทบุรีผ่านเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ ฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรีได้ทันที

ปัจจุบัน ย่านเตาปูน ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหนาแน่น  และหาก มีสายสีม่วงใต้เข้ามาสมทบ และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ ยกระดับให้ย่านนี้ เป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม)และสีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก  ในอนาคตจะยิ่งเพิ่มศักยภาพการพัฒนาได้อีกมาก ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจค้าปลีก ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน มิกซ์ยูสเป็นต้น 

อย่างไรก็ตามยังมีจุดตัดหรือจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าจำนวนมาก รัศมี800เมตร ที่จะเพิ่มศักยภาพการพัฒนาพื้นที่ ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครใหม่ สร้างความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ราคาที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้น เพิ่มคุณภาพชีวิตคนเมืองจากการเป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางของระบบรางแบบไร้รอยต่อในอนาคต