บ้านมือหนึ่ง-บ้านมือสองแข่งเดือด ลดราคากระหน่ำเร่งระบายสต็อก

ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอ ตลาดอสังหาริมทรัพย์แข่งขันรุนแรง ผู้ประกอบการโครงการบ้านใหม่เร่งออกแคมเปญลด แลก แจก แถมทั้งการปรับลดราคา การสนับสนุนค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์และสิทธิประโยชน์ ฟรีทุกรายการเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อและเร่งปิดการขาย ขณะที่ตลาดบ้านมือสองได้รับผลกระทบโดยตรง เนื่องจากผู้ซื้อเปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสองมากขึ้น

ส่งผลให้เจ้าของบ้านและโบรกเกอร์ขายบ้านมือสองจำนวนไม่น้อย ต้องเช็กความเคลื่อนไหวของตลาดบ้านมือหนึ่ง และปรับลดราคาลงตาม เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน เร่งระบายสต็อกเช่นเดียวกัน สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้จำกัดอยู่เพียงผู้ประกอบการบ้านใหม่เท่านั้น แต่ยังส่งแรงกดดันมายังตลาดบ้านมือสอง ซึ่งต้องเผชิญโจทย์สำคัญในการกำหนดราคาให้สอดคล้องกับภาวะตลาดและกำลังซื้อที่ยังเปราะบางในปัจจุบัน

แบงก์เข้ม บ้านใหม่-บ้านมือสอง กอดคอร่วง

 นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีหลัง 2569 ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว หากไม่มีมาตรการรัฐช่วยพยุง สถานการณ์อาจจะเลวร้ายกว่านี้ อย่างไรก็ตาม มองว่าตลาดบ้านใหม่และบ้านมือสองไม่ต่างกัน ซึ่งต่างอยู่ในภาวะประคองธุรกิจ เนื่องจากอยู่ภายใต้สถาบันการเงินแหล่งเดียวกันและเข้มงวดสินเชื่อไม่ต่างกัน

 แม้ความต้องการซื้อบ้านยังมีทั้งสองกลุ่มแต่มักถูกปฎิเสธสินเชื่อโดยระบุว่ากำลังซื้อไม่ถึงหรือรายได้ไม่เพียงพอกับการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคานี้ ขณะเดียวกัน ตลาดทั้งสองกลุ่มต่างเร่งระบายสต็อก ใช้กลยุทธ์ลด แลก แจก แถมเช่นเดียวกัน และใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง เหมือนกัน ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญ จะต่างกันตรงที่ บ้านมือสองอาจมีสภาพที่เก่ากว่า แต่มีข้อได้เปรียบเลือกทำเลในเมืองได้ อย่างไรก็ตามภายใต้วิกฤตกำลังซื้อหาย หนี้ครัวเรือนยังสูง สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสองต้องกอดคอกันรับผลกระทบจากปัจจัยเสี่ยงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

สอดคล้องกับนายประเสริฐแต่ดุลยสาธิต นายกกิติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีหลังยังชะลอตัว ท่ามกลางสต็อกที่มีอยู่มากถึงกว่า 1.3 ล้านล้านบาทกว่า 2 แสนหน่วยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่มีปัจจัยบวกจากการต่ออายุมาตรรัฐเข้ามาสนับสนุน ขณะผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ และจัดทำแคมเปญระบายสต็อกเก่าโดยเฉพาะฟรีโอน ฟรีทุกรายการจูงใจคนซื้อบ้าน แม้จะมีมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง สะท้อนถึงกำลังซื้อที่หายไป คนไม่กล้าตัดสินใจเพราะไม่มั่นใจเศรษฐกิจ ที่สำคัญด่านใหญ่สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ซึ่งทั้งตลาดบ้านมือหนึ่งและมือสองมีผลกระทบไม่ต่างกัน

ครึ่งหลังกระเตื้องแต่ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านยังพุ่ง

 นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลัง 2569 น่าจะมีทิศทางที่ดีกว่าครึ่งปีแรกเล็กน้อย แต่ยังเป็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยมีปัจจัยบวกที่สำคัญคือการที่รัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองรวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value)ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งช่วยลดภาระของผู้ซื้อและกระตุ้นการตัดสินใจได้ในระดับหนึ่ง

อีกปัจจัยบวกที่สำคัญคือการที่รัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งช่วยลดภาระของผู้ซื้อและกระตุ้นการตัดสินใจได้ในระดับหนึ่ง สอดคล้องกับข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่พบว่า ในไตรมาส 1 ปี 2569 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่าการโอน 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% สะท้อนว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ เพียงแต่ผู้ซื้อเลือกซื้อในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบยังมีนํ้าหนักมาก ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง กำลังซื้อของประชาชนที่ยังเปราะบาง และที่สำคัญที่สุดคือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์จากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร พบว่าในปี 2568 อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้ารายย่อย (Reject Rate) อยู่ที่ประมาณ 40% ขณะที่ผลสำรวจครึ่งปีแรก 2569 อัตราเฉลี่ยยังอยู่ในระดับประมาณ 40% เช่นกัน

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนชัดเจนว่า ปัญหาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้ไม่ใช่ Demand แต่คือ Access to Credit ผู้ซื้อยังมี แต่ผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ หากไม่สามารถแก้ปัญหาคอขวดด้านสินเชื่อได้ ต่อให้มีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อเพิ่มเติม ตลาดก็จะฟื้นตัวได้อย่างจำกัด

บ้านมือหนึ่งใช้กลไกราคาใกล้เคียงบ้านมือสอง

 ในส่วนของการแข่งขันด้านราคา มองว่าเป็นกลไกของตลาด ผู้ประกอบการหลายรายมีสต็อกคงค้างจากช่วงที่ผ่านมา จึงจำเป็นต้องใช้ทั้งการลดราคาและการเพิ่มสิทธิประโยชน์ เช่น ฟรีค่าโอน ฟรีเฟอร์นิเจอร์ หรือสนับสนุนดอกเบี้ย เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ ทำให้ราคาสุทธิของบ้านใหม่ในหลายโครงการลดลงมาใกล้เคียงกับบ้านมือสอง

ภาพดังกล่าวส่งผลกระทบต่อตลาดบ้านมือสอง เพราะเมื่อราคาห่างกันไม่มาก ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งย่อมเลือกบ้านใหม่ที่ได้รับการรับประกันคุณภาพและมีแพ็กเกจส่งเสริมการขายมากกว่า แต่ในอีกด้านหนึ่ง บ้านมือสองมีจุดแข็ง เรื่องทำเลในเมือง ขนาดที่ดินที่ใหญ่กว่า และความคุ้มค่าของราคาต่อพื้นที่ใช้สอย ข้อมูลของ REIC สะท้อนว่าตลาดบ้านมือสองยังมีบทบาทสำคัญ โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 บ้านมือสองคิดเป็นประมาณ 67% ของการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนประมาณ 33%

พิษเศรษฐกิจคนขายบ้านดันทรัพย์มือสองทะลัก

 ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RESAM) ภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2568 ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง จำนวน 3.1 แสนหน่วยทั่วประเทศ เมื่อเทียบก่อนโควิดมียอดโอนกรรมสิทธิ์เกือบ 4 แสนหน่วย ซึ่งข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แยกเป็นบ้านมือหนึ่ง 38% และบ้านมือสอง 62%เมื่อเทียบสัดส่วนปริมาณบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นจากพิษเศรษฐกิจ คนส่วนใหญ่นำบ้านออกขาย สวนทางกับบ้านใหม่ที่มีปริมาณลดลง

หากย้อนไปในปี 2567 บ้านมือสองในตลาดมีเพียง 1.2 แสนหน่วยห่างกันเพียงปีเดียวกลับพบว่าปี 2568 มีบ้านมือสองเพิ่มขึ้นเป็นสต็อกสะสมในตลาดมากถึง 2.2-2.3 แสนหน่วยทั่วประเทศ สะท้อนจากเศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง คนนำบ้านออกขาย โดยมองว่าเป็นตัวแปรสำคัญที่บ้านมือสองเพิ่มขึ้นกว่าแสนหน่วยภายใน 1 ปี เกิดจากปัญหาหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพสูง เศรษฐกิจซบเซา สถาบันเข้มงวดสินเชื่อ ซึ่งตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกับบ้านมือหนึ่ง แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการจะลดการเปิดตัวลงเรื่อยๆ สะท้อนจากตัวเลข บ้านใหม่เคยเปิดตัวปีละกว่า 1 แสนหน่วยทั่วประเทศ ปัจจุบันลดลงเหลือเพียงกว่า 5 หมื่นหน่วยต่อปีส่วนสต็อกบ้านใหม่อยู่ที่ 2.1 แสนหน่วย ใช้เวลาขาย 4-5 ปี ขณะที่บ้านมือสอง ใช้เวลาระบายสต็อก 2 ปี เนื่องจากราคาถูก และต่อรองลดราคาลงได้ถึง 50% ทั้งนี้ในไตรมาสแรกปีนี้โอนกรรมสิทธิ์ไป 3.3 หมื่นหน่วย

บ้านใหม่ดัมพ์ราคากระทบบ้านมือสองลดตาม

 นายวสันต์กล่าวต่อว่า  จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง ตลาดบ้านมือหนึ่งลดราคาลง เฉลี่ย 10-30% ออกแคมเปญใหญ่อยู่พรี 4 ปี แถมฟรีโอน เช่นบ้านเดี่ยวราคา 4 ล้านบาทในต่างจังหวัด ลดราคาลง1ล้านบาทโดยใช้กลยุทธ์ไม่ต่างกับแคมเปญรถยนต์อีวี ส่งผลให้บ้านมือสองต้องถอยตาม และคอยติดตามสถานการณ์บ้านมือหนึ่งอย่างใกล้ชิด และทันทีที่บ้านมือหนึ่งลดราคา บ้านมือสองจะต้องลดราคาลง แม้ว่าปกติราคาจะถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 20-30% ก็ตาม และหากสภาพบ้านต้องซ่อมแซมจะลดราคาลงอีกไม่ตํ่ากว่า 50%

เปิดทำเลเสี่ยงสต็อกล้น-ซื้อบ้านก่อนตัดสินใจ

  อย่างไรก็ตามพื้นที่ที่ต้องเฝ้าระวังอย่างหนัก สำหรับบ้านมือหนึ่ง คือโซนปริมณฑล ปทุมธานี, นนทบุรี, นครปฐม และโซนภาคตะวันออก ชลบุรี, ฉะเชิงเทรา รวมถึงทำเลคอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาทที่มีอุปทานล้นเกิน เช่น ติวานนท์ -นวลฉวีเป็นโซนที่ต้องระมัดระวังสูงสุดเนื่องจากราคาปรับลดลงเฉลี่ย 8.3%ในระยะเวลาเพียง 1 ปี ขณะทำเลของบ้านมือสองที่ถือว่าเสี่ยงที่สุด แบ่งออกเป็น 3 ด้านหลัก ได้แก่ 1.เสี่ยงด้านกายภาพและภัยพิบัติ นํ้าท่วม บ้านทรุดตัว 2.เสี่ยงต่อการใช้ชีวิตประจำวัน อย่างรถติดหนัก ห่างไกล และ 3.เสี่ยงต่อราคาตกหรือขายไม่ออกในอนาคต