ตลาดโรงแรมกทม. Q2 สะดุด เข้าพักเหลือ 73% พิษตะวันออกกลางป่วน-เที่ยวบินแพง

ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2569 ชะลอตัว อัตราเข้าพักลดเหลือ 73% หลังนักท่องเที่ยวต่างชาติลด 3% รับผลกระทบเที่ยวบินแพงและความขัดแย้งตะวันออกกลาง ขณะที่ห้องพักใหม่จ่อเพิ่มอีก 12,672 ห้องใน 5 ปี

ตลาดโรงแรมกรุงเทพมหานครในไตรมาส 2 ปี 2569 เผชิญแรงกดดันจากทั้งปัจจัยเศรษฐกิจและภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะค่าโดยสารเครื่องบินระหว่างประเทศที่ปรับตัวสูงขึ้น และสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ตลาดนักท่องเที่ยวจีนจะปรับตัวดีขึ้นก็ตาม

ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า การลดลงของนักท่องเที่ยวมีความชัดเจนในกลุ่มตลาดระยะไกลจากยุโรปและสหรัฐอเมริกา ซึ่งได้รับผลกระทบจากต้นทุนการเดินทางที่เพิ่มขึ้น รวมถึงความกังวลด้านความปลอดภัยและการหยุดชะงักของเส้นทางบินจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง

นอกจากนี้ สายการบินจำนวนมากมีศูนย์กลางการบินอยู่ในภูมิภาคดังกล่าว ทำให้เกิดทั้งการยกเลิกและเลื่อนเที่ยวบิน ขณะที่ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นยังส่งผลต่อค่าโดยสารเครื่องบินโดยตรง ปัจจัยเหล่านี้กลายเป็นแรงกดดันต่อการเดินทางของนักท่องเที่ยวระยะไกลและสะท้อนมายังธุรกิจโรงแรมในกรุงเทพฯ

ห้องพักกรุงเทพฯ แตะ 1.47 แสนห้อง

ด้านอุปทานโรงแรมในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 2/2569 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 147,230 ห้อง จาก 146,570 ห้องในไตรมาสแรก โดยมีโรงแรมเปิดให้บริการใหม่ 2 แห่ง รวม 655 ห้อง

พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ยังคงเป็นทำเลที่มีจำนวนห้องพักโรงแรมมากที่สุด คิดเป็น 52.9% ของห้องพักโรงแรมทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยภายในพื้นที่ CBD เขตวัฒนามีจำนวนห้องพักมากที่สุด คิดเป็น 31.7% ของห้องพักในพื้นที่ CBD ครอบคลุมพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตอนเหนือ รองลงมาคือเขตคลองเตย 25.3% และเขตปทุมวัน 18.0%

เมื่อพิจารณาตามระดับของโรงแรม พบว่าโรงแรมระดับ 4 ดาว หรือ Upscale มีสัดส่วนมากที่สุดประมาณ 39% รองลงมาคือโรงแรมระดับ 3 ดาว หรือ Midscale ประมาณ 29% และโรงแรมระดับ 5 ดาว หรือ Luxury ประมาณ 26% ส่วนที่เหลือเป็นโรงแรมระดับ Economy และต่ำกว่า

ข้อมูลของฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ยังสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นมา มีโรงแรมระดับ 4-5 ดาวเปิดให้บริการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่โรงแรมระดับ 3 ดาวก็มีจำนวนห้องพักขยายตัวอย่างมาก จนมีจำนวนมากกว่าโรงแรมระดับ Luxury ตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา

อย่างไรก็ตาม หลังปี 2563 การขยายตัวของอุปทานโรงแรมชะลอลงตามผลกระทบจากโควิด-19 และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่ใช้เวลา ขณะที่ในระยะข้างหน้า ตลาดยังมีแนวโน้มเพิ่มอุปทานต่อเนื่อง โดยมีโรงแรมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดเปิดให้บริการตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ถึงปี 2574 รวมกว่า 12,672 ห้อง หรือคิดเป็นประมาณ 8.6% ของจำนวนห้องพักในตลาดปัจจุบัน

Occupancy ลดเหลือ 73% RevPAR ร่วง 7%

สำหรับผลการดำเนินงานของตลาดโรงแรมในไตรมาส 2/2569 อัตราการเข้าพักเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 73% จาก 77% ในไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อคืน หรือ Average Daily Rate (ADR) ลดลงมาอยู่ที่ 3,660 บาท จาก 3,730 บาทในไตรมาส 1

ด้านรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักที่เปิดขาย หรือ RevPAR อยู่ที่ 2,672 บาท ลดลงจาก 2,872 บาทในไตรมาสก่อนหน้า หรือลดลงประมาณ 7% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2569

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย มองว่า การชะลอตัวดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นไปตามฤดูกาล เนื่องจากไตรมาส 2 เป็นช่วงเปลี่ยนผ่านจากฤดูกาลท่องเที่ยวหรือ High Season ในช่วงปลายปีต่อเนื่องต้นปี เข้าสู่ช่วง Low Season ประกอบกับปัจจัยลบจากปัญหาเที่ยวบินและค่าโดยสารที่เพิ่มขึ้นจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง

เมื่อพิจารณาเป็นรายพื้นที่ เขตปทุมวันมีราคาห้องพักเฉลี่ยสูงที่สุดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 5,683 บาทต่อคืน เนื่องจากเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีโรงแรมระดับ Luxury กระจุกตัวอยู่เป็นจำนวนมาก ทั้งบริเวณรอบสวนลุมพินี แนวถนนพระราม 1 ถนนราชดำริ และถนนพระราม 4

รองลงมาคือเขตวัฒนา ซึ่งมีโรงแรมระดับ Upscale และ Luxury เปิดให้บริการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ทางตอนเหนือของถนนสุขุมวิท ขณะที่พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกมีราคาห้องพักเฉลี่ยต่ำที่สุดประมาณ 1,806 บาทต่อคืน จากสัดส่วนโรงแรมที่มีราคาห้องพักระดับกลางและระดับ Economy ซึ่งมีจำนวนมากกว่าโรงแรมระดับบน

โรงแรมหันจับลูกค้าพรีเมียมมากกว่าปั๊มยอดเข้าพัก

สำหรับทิศทางตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ ในปี 2569 ผู้ประกอบการมีแนวโน้มปรับกลยุทธ์จากการมุ่งเพิ่มจำนวนผู้เข้าพักและยอดขายห้องพัก ไปสู่การเจาะกลุ่มนักท่องเที่ยวระดับพรีเมียมที่มีกำลังซื้อสูงมากขึ้น

แนวทางดังกล่าวเกิดขึ้นท่ามกลางแรงกดดันจากปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์และต้นทุนการเดินทางที่เพิ่มขึ้น ซึ่งกระทบต่อนักท่องเที่ยวระยะไกลจากยุโรปและสหรัฐฯ โดยผู้ประกอบการจึงให้ความสำคัญกับการเพิ่มคุณภาพของดีมานด์มากกว่าการแข่งขันด้านปริมาณเพียงอย่างเดียว

แม้ตัวเลขอัตราเข้าพักและรายได้ต่อห้องพักในไตรมาส 2 จะชะลอตัวลง แต่ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่า ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ ยังคงมีความแข็งแกร่งและยืดหยุ่นในทุกระดับราคา โดยยังมีฐานนักท่องเที่ยวและผู้เข้าพักที่หลากหลายรองรับตลาด

อย่างไรก็ตาม อีกประเด็นที่ต้องติดตามคือการเติบโตของที่พักนอกระบบโรงแรม ซึ่งเปิดให้บริการผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ต่าง ๆ และเข้ามาแข่งขันกับโรงแรมที่ดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยตรง

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย มองว่า หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบและกำกับดูแลที่พักนอกระบบ เนื่องจากการแข่งขันที่ไม่อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์เดียวกันอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการโรงแรมทุกระดับ และกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อทิศทางตลาดในระยะต่อไป

โดยภาพรวม แม้ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ ในไตรมาส 2/2569 จะเผชิญแรงกดดันจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลดลง ค่าโดยสารเครื่องบินที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่ตลาดยังมีฐานอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง ขณะที่ผู้ประกอบการกำลังปรับตัวเข้าสู่การแข่งขันรูปแบบใหม่ โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง คุณภาพของประสบการณ์ และการสร้างรายได้ต่อห้องพัก มากกว่าการเร่งเพิ่มจำนวนผู้เข้าพักเพียงอย่างเดียว