เจาะทำเลทองที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ราคาที่ดินรุ่ง มีที่ไหนบ้างน่าสนใจ

ตลาดที่ดินกรุงเทพมหานครเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้ง หลังโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่หลายเส้นทางเปิดให้บริการ ส่งผลให้ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางขยายตัวต่อเนื่อง ขณะที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เริ่มสะสมแลนด์แบงก์ล่วงหน้า เพื่อรองรับการเติบโตของเมืองในระยะ 5-10 ปีข้างหน้า

แม้พื้นที่ใจกลางเมืองอย่างเพลินจิต สุขุมวิท สีลม และสาทร จะยังครองตำแหน่งทำเลทองด้านมูลค่าที่ดิน แต่โอกาสสร้างผลตอบแทนสูงกลับเริ่มย้ายออกสู่ “เมืองชั้นนอก” ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ ซึ่งยังมีราคาที่ดินต่ำกว่า ย่านศูนย์กลางธุรกิจ(CBD) หลายเท่าตัว

“สายสีส้ม” ดาวรุ่งฝั่งตะวันออก เชื่อมเศรษฐกิจใหม่กรุงเทพฯ

หนึ่งในทำเลที่ถูกจับตามากที่สุดคือแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี ซึ่งกำลังกลายเป็นแกนเศรษฐกิจใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก พื้นที่รามคำแหง-ลำสาลี-มีนบุรี มีจุดแข็งจากการเป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีเหลือง สีส้ม และรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาลในอนาคต ส่งผลให้ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมและมิกซ์ยูสเริ่มเข้ามาปักหมุดลงทุนอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์พบว่า ราคาที่ดินตลอดแนวสายสีส้มเคยเติบโตเฉลี่ยประมาณ 6% ต่อปี และบางช่วงบริเวณสถานีลำสาลีซึ่งเป็นจุด Interchange สำคัญ ราคาปรับตัวสูงถึงระดับเลขสองหลักต่อปี สะท้อนความต้องการพัฒนาพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ปัจจุบันราคาที่ดินริมถนนรามคำแหงช่วงลำสาลีถึงมีนบุรีอยู่ในช่วงประมาณ 150,000-500,000 บาทต่อตารางวา ขึ้นอยู่กับตำแหน่งและระยะห่างสถานี ขณะที่พื้นที่ซอยรองยังสามารถหาได้ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งถือว่ายังมีอัพไซด์เหลืออีกมากเมื่อเทียบกับแนวสุขุมวิทหรือรัชดาภิเษก

“ติวานนท์-แคราย-มีนบุรี” อานิสงส์สายสีชมพู

แม้รถไฟฟ้าสายสีชมพูจะเปิดให้บริการแล้ว แต่ผลตอบแทนด้านมูลค่าที่ดินยังไม่สะท้อนเต็มศักยภาพ โดยเฉพาะบริเวณมีนบุรี รามอินทรา และคู้บอน นักวิเคราะห์มองว่าทำเลดังกล่าวกำลังเปลี่ยนจากย่านชานเมืองสู่ศูนย์กลางการอยู่อาศัยแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ เนื่องจากมีต้นทุนที่อยู่อาศัยต่ำกว่าพื้นที่ชั้นในกว่า 40-60%

ผลสำรวจตลาดที่ดินก่อนหน้านี้พบว่า สายสีชมพูเป็นหนึ่งในเส้นทางที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงที่สุดในกลุ่มรถไฟฟ้าสายใหม่ โดยมีการขยายตัวเฉลี่ยเกือบ 5% ต่อปีในหลายช่วงของเส้นทาง

ปัจจุบันที่ดินตามแนวรามอินทราและมีนบุรีมีราคาตั้งแต่ 80,000-300,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งยังต่ำกว่าทำเลติดรถไฟฟ้าหลายสายอย่างมีนัยสำคัญ

“สายสีม่วงใต้” เดิมพันใหม่ฝั่งธนบุรี

อีกหนึ่งโครงการที่นักลงทุนจับตาคือรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ โดยเส้นทางดังกล่าวถือเป็น Game Changer ของฝั่งธนบุรี เพราะจะเชื่อมพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญอย่างวงเวียนใหญ่ สำเหร่ ดาวคะนอง และราษฎร์บูรณะ เข้ากับโครงข่ายรถไฟฟ้าหลักของกรุงเทพฯ

กูรูผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าราคาที่ดินบริเวณวงเวียนใหญ่และสำเหร่เริ่มปรับขึ้นล่วงหน้าแล้ว ขณะที่พื้นที่ราษฎร์บูรณะยังถือเป็น “ของดีราคาถูก” เมื่อเทียบกับศักยภาพในอนาคต ราคาที่ดินปัจจุบันอยู่ในช่วง 120,000-400,000 บาทต่อตารางวา และมีโอกาสปรับตัวขึ้นอีก 20-40% ภายใน 5 ปีหลังเปิดให้บริการเต็มรูปแบบ

“สมุทรปราการ-บางปู” ปลายสายสีเขียว ผลตอบแทนสูงสุด

ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู เป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นแรงที่สุดในรอบหลายปี โดยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยสูงถึงกว่า 20% ต่อปีในบางช่วงเวลา

โดยปัจจัยสนับสนุนมาจากการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC การลงทุนภาคโลจิสติกส์ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบนทั้งนี้ปัจจุบันราคาที่ดินริมสุขุมวิทช่วงท้ายสายอยู่ที่ประมาณ 70,000-250,000 บาทต่อตารางวา ยังต่ำกว่าพื้นที่แบริ่งหรืออ่อนนุชหลายเท่าตัว จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนระยะกลางถึงยาว

“คูคต-ลำลูกกา” เมืองใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

พื้นที่คูคต ลำลูกกา และคลองหลวง กำลังกลายเป็นฐานที่อยู่อาศัยใหม่ของคนทำงานในกรุงเทพฯ จากการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียวและโครงข่ายมอเตอร์เวย์ แม้ราคาที่ดินจะปรับขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ยังอยู่ในระดับเพียง 30,000-120,000 บาทต่อตารางวา ทำให้ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรยังสามารถพัฒนาโครงการในราคาจับต้องได้ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มองว่าพื้นที่ดังกล่าวจะเป็น New Growth Corridor ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือในทศวรรษหน้า

อย่างไรก็ตามหากจัดอันดับทำเลน่าลงทุนมากที่สุดในรอบ 5 ปีข้างหน้า “สายสีส้มตะวันออก” ยังคงเป็นตัวเต็งอันดับหนึ่งจากศักยภาพการเชื่อมต่อหลายระบบ ขณะที่ “สายสีม่วงใต้” เป็นม้ามืดที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนสูงจากฐานราคาที่ยังไม่แพง ส่วน “สมุทรปราการ-บางปู” และ “คูคต-ลำลูกกา” เหมาะกับการลงทุนระยะยาวเพื่อรับการเติบโตของเมือง

ทั้งนี้ในยุคที่ที่ดินใจกลางเมืองหายากและมีราคาสูงเกินเอื้อม การมองหาทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่จึงไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่กลายเป็นยุทธศาสตร์สำคัญของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการสร้างผลตอบแทนเหนือกว่าตลาดในระยะยาว