เจ้าของตึกเก่า 10 ปีขึ้นไป เช็กด่วน '3 สัญญาณเสี่ยง' ป้องกันอาคารทรุดตัว

เหตุการณ์อาคารและกันสาดทรุดตัวที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ช่วงที่ผ่านมา กลายเป็นสัญญาณเตือนให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาให้ความสำคัญกับการดูแลอาคารที่มีอายุการใช้งานยาวนานมากขึ้น โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ ตึกแถว และอาคารพักอาศัยที่สร้างมานานกว่า 30-40 ปี

ซึ่งยังคงถูกใช้งานอย่างต่อเนื่อง แต่โครงสร้าง วัสดุ และระบบวิศวกรรมต่าง ๆ ย่อมเสื่อมสภาพตามกาลเวลา หากขาดการตรวจสอบและบำรุงรักษาที่เหมาะสม อาจทำให้ความเสียหายเล็กน้อยสะสมจนกลายเป็นความเสี่ยงด้านความปลอดภัยในอนาคต

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ภายหลังเกิดเหตุอาคารและกันสาดทรุดตัว ประเด็นเรื่องความปลอดภัยของอาคารเก่ากลับมาได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีอาคารพาณิชย์และตึกแถวอายุหลายสิบปี ซึ่งถือเป็นกลุ่มอาคารที่ควรได้รับการตรวจสอบและเฝ้าระวังอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ อาคารขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือคอนโดมิเนียม มักมีทีมบริหารอาคารและผู้เชี่ยวชาญดูแลระบบต่าง ๆ พร้อมดำเนินการตรวจสอบและบำรุงรักษาตามแผน รวมถึงมีการตรวจอาคารประจำปีตามข้อกำหนดของกฎหมายอยู่แล้ว แตกต่างจากอาคารพาณิชย์ ตึกแถว หรือบ้านพักอาศัยส่วนบุคคล ซึ่งเจ้าของอาคารต้องรับผิดชอบการดูแลด้วยตนเอง ส่งผลให้การตรวจสอบเชิงป้องกันมักถูกละเลย

สำหรับปัจจัยสำคัญที่ควรให้ความสำคัญมี 2 ประเด็น ได้แก่ การเสื่อมสภาพของวัสดุตามอายุการใช้งาน และการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้อาคารจากวัตถุประสงค์เดิม

ในด้านแรก วัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะส่วนประกอบภายนอกอาคารที่ต้องเผชิญแดด ฝน และความชื้นเป็นเวลานาน อาจทำให้คอนกรีตแตกร้าว เหล็กเสริมเกิดสนิม หรือความสามารถในการรับน้ำหนักของโครงสร้างลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเริ่มต้นใช้งาน

ขณะที่การต่อเติมอาคาร หรือการเปลี่ยนการใช้งาน เช่น นำอาคารพักอาศัยไปใช้เป็นคลังสินค้า โรงงาน หรือติดตั้งเครื่องจักรขนาดใหญ่ รวมถึงการเพิ่มน้ำหนักบรรทุกเกินกว่าที่ออกแบบไว้ ล้วนเป็นปัจจัยที่อาจกระทบต่อความแข็งแรงของโครงสร้าง หากไม่มีการประเมินโดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญก่อนดำเนินการ

นายภคิน ระบุว่า เจ้าของอาคารสามารถเริ่มต้นตรวจสอบเบื้องต้นได้ด้วยตนเองผ่านการสังเกตสภาพอาคาร หรือ Visual Check แม้ว่าจะเป็นเพียงการประเมินขั้นต้น แต่หากพบความผิดปกติควรให้วิศวกรเข้าตรวจสอบอย่างละเอียดโดยเร็ว

3 สัญญาณเตือนในอาคารเก่าที่ไม่ควรมองข้าม

1. รอยแตกร้าวของโครงสร้าง โดยเฉพาะบริเวณเสา คาน พื้น หรือผนังที่มีขนาดใหญ่ขึ้นอย่างต่อเนื่อง หรือพบคอนกรีตแตกหลุดจนเห็นเหล็กเสริม
2. การทรุดตัวหรือเอียงผิดปกติ แม้อาคารจะมีการทรุดตัวตามธรรมชาติ แต่หากทรุดตัวรวดเร็วหรือเอียงมากกว่าปกติ ควรรีบให้ผู้เชี่ยวชาญเข้าตรวจสอบทันที
3. ความผิดปกติของระบบภายในอาคาร เช่น การเกิดน้ำรั่วซึมในจุดที่ไม่เคยมีปัญหา ระบบท่อหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ เคลื่อนตัว หรือเกิดความเสียหายซ้ำ ๆ โดยไม่ทราบสาเหตุ ซึ่งอาจเชื่อมโยงกับปัญหาโครงสร้างของอาคารได้

เขากล่าวเพิ่มเติมว่า ในหลายกรณี อาคารมักส่งสัญญาณเตือนก่อนเกิดความเสียหายรุนแรง แต่ผู้ใช้อาคารอาจมองข้ามเพราะยังไม่กระทบต่อการใช้งานประจำวัน หากเปรียบเทียบกับร่างกายมนุษย์ เมื่อเริ่มมีอาการผิดปกติก็ควรเข้ารับการตรวจเพื่อป้องกันโรคลุกลาม อาคารก็เช่นเดียวกัน การตรวจสอบตั้งแต่ระยะเริ่มต้นจะช่วยลดโอกาสเกิดความเสียหายร้ายแรงในอนาคต

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่า การบำรุงรักษาเชิงป้องกันถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพราะนอกจากจะช่วยยืดอายุการใช้งานของอาคารแล้ว ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายจากการซ่อมแซมครั้งใหญ่ในอนาคต และที่สำคัญคือช่วยลดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร รวมถึงประชาชนที่สัญจรอยู่บริเวณโดยรอบ

พร้อมกันนี้ บริษัทแนะนำให้เจ้าของอาคาร โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุใช้งานมากกว่า 10 ปี หรือมีการต่อเติมและเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้งานจากเดิม หมั่นสังเกตความเปลี่ยนแปลงของอาคารอย่างสม่ำเสมอ หากพบจุดผิดปกติหรือความเสียหายที่อาจลุกลาม ไม่ควรรอให้เกิดเหตุรุนแรงก่อนจึงดำเนินการแก้ไข

"อาคารที่ปลอดภัยไม่ได้เกิดจากการซ่อมแซมหลังเกิดปัญหาเท่านั้น แต่เกิดจากการตรวจสอบและดูแลอย่างต่อเนื่อง เพราะในหลายกรณี การป้องกันมีต้นทุนต่ำกว่าการแก้ไขหลังเกิดเหตุ และความปลอดภัยของชีวิตผู้คนไม่สามารถประเมินค่าเป็นตัวเงินได้" นายภคิน กล่าวทิ้งท้าย