อสังหาฯ EEC เปิดโครงการใหม่ลด 45% ยอดโอนโตต่อรับมาตรการรัฐ

ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 กำลังสะท้อนภาพการฟื้นตัวที่ยังไม่สมดุล เมื่อฝั่งผู้ประกอบการยังคงระมัดระวังการลงทุนและการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคเริ่มกลับเข้าสู่ตลาดมากขึ้นจากแรงหนุนของมาตรการภาครัฐ ส่งผลให้ตัวเลขอุปสงค์และอุปทานเคลื่อนไหวไปคนละทิศทาง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า ภาพรวมตลาดยังเผชิญภาวะชะลอตัวด้านอุปทาน โดยจำนวนโครงการและจำนวนหน่วยที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

อุปทานชะลอ ผู้ประกอบการยังระวังลงทุน

ในช่วง 3 เดือนแรกของปี มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพียง 21 โครงการ รวม 1,433 หน่วย ลดลง 30% ในแง่จำนวนโครงการ และลดลง 45.5% ในแง่จำนวนหน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มี 30 โครงการ จำนวน 2,629 หน่วย

จังหวัดชลบุรียังคงเป็นพื้นที่หลักของการพัฒนาโครงการใหม่ โดยมีใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด 844 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 59% ของทั้งพื้นที่ EEC แม้จะลดลงร้อยละ 36 จากปีก่อน รองลงมาคือจังหวัดระยอง 323 หน่วย ลดลง 66.5% และจังหวัดฉะเชิงเทรา 266 หน่วย ลดลง 23.3%

ก่อสร้างแนวราบยังเดินหน้า แต่คอนโดใหม่หายไป

แม้การจัดสรรที่ดินจะหดตัว แต่ข้อมูลการออกใบอนุญาตก่อสร้างกลับสะท้อนภาพที่ต่างออกไป โดยในไตรมาสแรกมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยรวม 6,116 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.1% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะที่ไม่พบการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดแม้แต่โครงการเดียว

ชลบุรียังครองอันดับหนึ่งด้านการก่อสร้างใหม่ด้วยจำนวน 3,398 หน่วย หรือคิดเป็นกว่าครึ่งของทั้งพื้นที่ EEC เพิ่มขึ้น 3.6% รองลงมาคือระยอง 1,729 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.2% และฉะเชิงเทรา 989 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.9% โดยบ้านเดี่ยวยังคงเป็นประเภทที่อยู่อาศัยหลักที่ได้รับการพัฒนามากที่สุดในทุกจังหวัด

การหายไปของการก่อสร้างคอนโดมิเนียมใหม่สะท้อนให้เห็นถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการต่อกำลังซื้อในตลาดอาคารชุด ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังได้รับความเชื่อมั่นมากกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมและการลงทุนใน EEC

ยอดโอนฟื้นชัด รับแรงหนุนมาตรการรัฐ

ด้านอุปสงค์กลับส่งสัญญาณเชิงบวกชัดเจน โดยไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวม 10,644 หน่วย มูลค่า 25,045 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.6% ในด้านจำนวนหน่วย และเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.0 ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นตลาดมาจากมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์กำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ทุกระดับราคา ซึ่งช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้บริโภค

เมื่อจำแนกรายจังหวัด พบว่า ชลบุรียังคงเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของ EEC โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ 7,078 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.9% คิดเป็นมูลค่า 17,418 ล้านบาท แม้มูลค่าจะลดลงเล็กน้อย 0.2% จากปีก่อนก็ตาม โดยในจำนวนนี้มีการโอนคอนโดมิเนียมสูงถึง 2,959 หน่วย มูลค่า 6,595 ล้านบาท สะท้อนบทบาทของชลบุรีในฐานะตลาดที่อยู่อาศัยและเมืองท่องเที่ยวสำคัญของภาคตะวันออก

ส่วนจังหวัดระยองมีการเติบโตโดดเด่นที่สุด โดยจำนวนการโอนเพิ่มขึ้น 24% สู่ระดับ 2,691 หน่วย และมูลค่าเพิ่มขึ้น 25.2% เป็น 5,745 ล้านบาท ขณะที่ฉะเชิงเทรามีการโอน 875 หน่วย มูลค่า 1,885 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.8% และ 19% ตามลำดับ

ทิศทางครึ่งปีหลังขึ้นกับมาตรการและการลงทุน

ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ EEC ในช่วงต้นปี 2569 กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ผู้ประกอบการยังคงใช้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่และควบคุมอุปทานเข้าสู่ตลาด ขณะที่กำลังซื้อเริ่มฟื้นตัวจากมาตรการกระตุ้นภาครัฐและความเชื่อมั่นต่อศักยภาพเศรษฐกิจในพื้นที่ EEC

ในระยะต่อจากนี้ ทิศทางตลาดจะขึ้นอยู่กับความต่อเนื่องของมาตรการสนับสนุนภาครัฐ การลงทุนภาคอุตสาหกรรม และความสามารถในการดึงเม็ดเงินลงทุนใหม่เข้าสู่พื้นที่ EEC ซึ่งยังคงเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์เศรษฐกิจสำคัญของประเทศ และเป็นปัจจัยกำหนดทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกในช่วงครึ่งปีหลังอย่างมีนัยสำคัญ