รู้ไว้ก่อนสาย ตึกแถวเก่าอายุเกินกี่ปี ต้องตรวจสอบความปลอดภัย

แม้ว่า ความนิยมในการใช้สอยพื้นที่ของตึกแถวอาคารพาณิชย์ จะลดน้อยถอยลงเรื่อยๆตามเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลงไป ในทางกลับกันพบว่าตึกแถวเก่าในเขตกรุงเทพมหานครยังมีอยู่เป็นจำนวนมาก กว่า4แสนคูหาโดยหลายอาคารเริ่มเสื่อมสภาพ หมดอายุ และลุกลามไปถึงการพังถล่มก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคารรวมถึง ผู้ที่สัญจรไปมากรุงเทพมหานครประเมินว่ามีมากกว่า1หมื่นคูหา

ความปลอดภัย ไม่มีตัวเลขตายตัวว่ากี่ปีแล้วต้องเลิกใช้งาน

อายุการใช้งานของตึกแถว ในเชิงวิศวกรรมและความปลอดภัย ไม่มีตัวเลขตายตัวว่ากี่ปีแล้วต้องเลิกใช้งาน เพราะขึ้นอยู่กับการออกแบบ วัสดุ การบำรุงรักษา และสภาพโครงสร้าง แต่โดยทั่วไปอาคารคอนกรีตเสริมเหล็กมักถูกออกแบบให้มีอายุใช้งานประมาณ 50–100 ปี หากมีการดูแลรักษาและตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอ

อย่างไรก็ตาม หากอาคารมีอายุหลายสิบปีและพบปัญหา เช่น โครงสร้างแตกร้าว เหล็กเสริมเป็นสนิม พื้นทรุด หรือไม่ได้รับการตรวจสอบความมั่นคง อาจต้องจำกัดการใช้งานหรือหยุดใช้งานบางส่วนจนกว่าจะมีการประเมินโดยวิศวกร

ตึกแถวไม่มี "วันหมดอายุ"

ตามกฎหมายที่กำหนดว่าต้องเลิกใช้ โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กสามารถอยู่ได้นาน 50-100 ปี หากได้รับการดูแลอย่างดี อย่างไรก็ตาม พื้นที่ไม่ควรถูกใช้งานต่อทันที หากมี สัญญาณวิกฤต บ่งชี้ความไม่ปลอดภัย ดังนี้

• โครงสร้างรับน้ำหนักหลักวิกฤต: เสา คาน หรือตอม่อ มีรอยแตกร้าวลึก จนเห็นเนื้อปูนด้านในหรือเห็นสนิมเหล็กเส้น
• อาคารเกิดการทรุดตัวหรือเอียง: สังเกตจากรอยแยกชัดเจนระหว่างผนังกับเสา พื้นชั้นล่างทรุดตัวลงจากเดิม หรือตัวตึกเริ่มเอียง
• คอนกรีตเสื่อมสภาพหลุดร่อน: เนื้อปูนผุกร่อน มีน้ำรั่วซึมสะสมเรื้อรัง หรือมีชิ้นส่วนคอนกรีต (เช่น กันสาด) หลุดร่วงลงมา

หากตึกแถวมีอายุเกิน 20-30 ปีขึ้นไป ไม่ควรตัดสินใจรื้อหรือปล่อยทิ้งร้างทันที ควรปรึกษาวิศวกรโครงสร้างเพื่อประเมินและซ่อมแซม

พิจารณาความปลอดภัยของตึกแถว ต้องดูอะไรบ้าง

หากจะพิจารณาความปลอดภัยของตึกแถว ไม่ควรดูแค่ความสวยงามหรืออายุอาคาร แต่ควรตรวจหลายด้าน โดยเฉพาะโครงสร้าง การทรุดตัว และความปลอดภัยจากอัคคีภัย

1. โครงสร้างอาคาร

สิ่งสำคัญที่สุดคือความแข็งแรงของตัวอาคาร

• มีรอยร้าวขนาดใหญ่ที่เสา คาน หรือผนังรับน้ำหนักหรือไม่
• พื้นมีการทรุด เอียง หรือแอ่นตัวผิดปกติหรือไม่
• เสาและคานมีเหล็กโผล่ สนิม หรือคอนกรีตกะเทาะหรือไม่
• มีการต่อเติมชั้นลอย หลังคา หรือชั้นเพิ่มเติมโดยไม่ได้ออกแบบโครงสร้างรองรับหรือไม่
• อาคารมีอายุเท่าไร และเคยซ่อมแซมโครงสร้างหรือไม่

2. การทรุดตัวของอาคาร

ตึกแถวในหลายพื้นที่มีปัญหาการทรุดตัว

สังเกตได้จาก

• ประตูหรือหน้าต่างปิดไม่สนิท
• พื้นเอียงอย่างเห็นได้ชัด
• รอยร้าวเฉียงบริเวณมุมประตูหรือหน้าต่าง
• ตึกติดกันมีระดับพื้นต่างกันมาก

3. ระบบไฟฟ้า

สาเหตุเพลิงไหม้ในตึกแถวจำนวนมากมาจากระบบไฟฟ้า

ควรตรวจว่า

• สายไฟเก่าหรือชำรุดหรือไม่
• มีการเดินสายไฟแบบต่อพ่วงหลายจุดหรือไม่
• มีตู้เบรกเกอร์และเครื่องตัดไฟรั่ว (RCD/ELCB) หรือไม่
• กำลังไฟรองรับการใช้งานปัจจุบันได้หรือไม่

4. ความปลอดภัยจากอัคคีภัย

ตึกแถวเป็นอาคารที่มีความเสี่ยงเรื่องไฟไหม้ค่อนข้างสูง

สิ่งที่ควรมี

• ทางหนีไฟที่ใช้งานได้จริง
• ถังดับเพลิงที่ยังไม่หมดอายุ
• เครื่องตรวจจับควัน
• ทางออกฉุกเฉินที่ไม่ถูกปิดกั้น
• ช่องเปิดหรือเส้นทางสำหรับการช่วยเหลือจากภายนอก

5. ระบบน้ำและสุขาภิบาล

• ท่อน้ำรั่วซึมหรือไม่
• มีความชื้นสะสมในผนังหรือเพดานหรือไม่
• ถังเก็บน้ำและระบบระบายน้ำอยู่ในสภาพดีหรือไม่

ความชื้นสะสมเป็นเวลานานอาจทำให้เหล็กเสริมเกิดสนิมและกระทบโครงสร้างได้

6. การต่อเติมอาคาร

ตึกแถวจำนวนมากมีการต่อเติมด้านหลังหรือดาดฟ้า

สิ่งที่ควรตรวจ

• มีแบบและได้รับอนุญาตถูกต้องหรือไม่
• น้ำหนักที่เพิ่มขึ้นกระทบโครงสร้างเดิมหรือไม่
• มีการตัดเสา คาน หรือผนังสำคัญหรือไม่

7. สภาพแวดล้อมรอบอาคาร

• อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหรือไม่
• อยู่ใกล้แหล่งสั่นสะเทือน เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน หรือโรงงานหรือไม่
• อาคารข้างเคียงมีการทรุดหรือแตกร้าวผิดปกติหรือไม่

สัญญาณอันตรายที่ควรให้วิศวกรตรวจทันที

• รอยร้าวกว้างเกินประมาณ 2–3 มม. และยังขยายตัว
• เสาหรือคานแตกร้าว
• พื้นทรุดหรือเอียงมาก
• ประตูหน้าต่างบิดเบี้ยวพร้อมกับมีรอยร้าวเพิ่มขึ้น
• เหล็กเสริมโผล่และเป็นสนิมจำนวนมาก

หากเป็นการ ซื้อหรือเช่าตึกแถว ที่มีมูลค่าสูง แนะนำให้จ้าง สภาวิศวกร หรือวิศวกรโยธาที่มีใบอนุญาตเข้าตรวจสภาพอาคาร เพราะหลายปัญหาไม่สามารถประเมินได้จากการมองด้วยตาเปล่าเพียงอย่างเดียว