ตลาดบ้านกรุงเทพฯ ซึม โครงการใหม่หด 31% แต่ ‘บ้านมือสอง’ ยอดโอนพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 สะท้อนผ่านตัวเลขการลงทุนด้านอุปทานที่ลดลงในหลายมิติ ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน การเปิดตัวโครงการใหม่ และจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ขณะที่ผู้ประกอบการยังคงใช้ความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยรายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2569 ระบุว่า ภาพรวมด้านอุปทานยังคงหดตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งมีเพียง 13 โครงการ รวม 2,645 หน่วย ลดลง 58.1% ในด้านจำนวนโครงการ และลดลง 44.3% ในด้านจำนวนหน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

เปิดใหม่ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่า

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรก พบว่ามีจำนวนเพียง 49 โครงการ รวม 8,370 หน่วย ลดลง 31.1% จากปีก่อน และมีมูลค่าโครงการรวม 59,782 ล้านบาท ลดลง 10.4% โดยโครงการบ้านจัดสรรได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงถึง 54.5% เหลือ 1,859 หน่วย และมูลค่าลดลง 50.5%

บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ยังเป็นตัวหลัก

เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าบ้านเดี่ยวยังคงเป็นประเภทหลักของการพัฒนาใหม่ คิดเป็น 47.3% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ 39% และบ้านแฝด 12.5% โดยพื้นที่ที่มีการขออนุญาตจัดสรรมากที่สุดคือ กรุงเทพมหานครและจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันเกือบ 76% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ขณะที่หลายจังหวัดมีการขออนุญาตลดลง และบางพื้นที่อย่างนนทบุรีและนครปฐมไม่มีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินใหม่เลยในช่วงดังกล่าว

แม้ภาพรวมการจัดสรรที่ดินจะชะลอตัว แต่การขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลกลับขยับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยมีจำนวนรวม 11,174 หน่วย เพิ่มขึ้น 0.6% จากปีก่อน แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 28.4% แตะระดับ 8,541 หน่วย สวนทางกับอาคารชุดที่ลดลง 40.9% เหลือเพียง 2,633 หน่วย สะท้อนทิศทางการพัฒนาที่ผู้ประกอบการยังให้น้ำหนักกับตลาดแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมมูลค่าเพิ่ม แม้หน่วยลด

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีสัญญาณที่น่าสนใจ แม้ว่าจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่จะลดลง 19.2% เหลือ 6,511 หน่วย แต่มูลค่าโครงการกลับเพิ่มขึ้นถึง 63% แตะ 38,393 ล้านบาท สะท้อนการพัฒนาโครงการในกลุ่มระดับราคาสูงหรือทำเลศักยภาพมากขึ้น ซึ่งช่วยพยุงมูลค่าตลาดโดยรวมไม่ให้ลดลงในอัตราที่รุนแรงเท่ากับจำนวนหน่วย

ด้านที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ มีจำนวนรวม 14,903 หน่วย ลดลง 16.8% จากปีก่อน แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 8,632 หน่วย และอาคารชุด 6,271 หน่วย โดยเกือบทุกประเภทปรับตัวลดลง ยกเว้นบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ที่ยังเติบโต 23.6% และ 21.3% ตามลำดับ สะท้อนว่าตลาดยังมีความต้องการในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางซึ่งตอบโจทย์กำลังซื้อได้มากกว่า

ยอดโอนยังโต แต่แรงหนุนมาจากบ้านมือสอง

แม้อุปทานจะชะลอตัว แต่ฝั่งอุปสงค์ยังคงเป็นแรงพยุงสำคัญของตลาด โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลรวม 33,672 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 103,939 ล้านบาท ลดลง 2.8% สะท้อนว่าการเติบโตส่วนใหญ่มาจากกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางถึงล่างมากกว่ากลุ่มราคาสูง

เมื่อแยกตามประเภทการโอน พบว่า การโอนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีจำนวน 14,619 หน่วย เพิ่มขึ้น 4% แต่มูลค่าลดลง 5.6% เหลือ 63,220 ล้านบาท ขณะที่การโอนที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวน 19,053 หน่วย เพิ่มขึ้น 16% และมีมูลค่า 40,719 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ส่งผลให้สัดส่วนการโอนในเชิงจำนวนระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสองอยู่ที่ 43 ต่อ 57

บ้านมือสองกลายเป็นทางเลือกสำคัญ

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านมือสองกำลังมีบทบาทมากขึ้นในฐานะทางเลือกของผู้บริโภค โดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อยังเผชิญข้อจำกัดจากภาระหนี้ครัวเรือนและเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด ขณะที่ผู้ประกอบการยังชะลอการลงทุนใหม่เพื่อรอความชัดเจนของเศรษฐกิจและกำลังซื้อในระยะถัดไป

REIC มองว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงต้นปี 2569 สะท้อนภาวะ "อุปทานชะลอ แต่อุปสงค์ยังประคองตัว" โดยเฉพาะแรงขับเคลื่อนจากตลาดบ้านมือสองและตลาดแนวราบ ซึ่งยังเป็นกลุ่มที่มีการเคลื่อนไหวมากกว่าคอนโดมิเนียมในภาวะเศรษฐกิจที่ผู้ซื้อยังคงเลือกใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย