อสังหาฯ วิกฤตหนักสุดรอบ 10 ปี '3 สมาคม' กระทุ้งรัฐงัด 4 มาตรการด่วน

จากภาวะเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศที่ยังคงอยู่ในภาวะการชะลอตัวต่อเนื่อง อีกทั้งในปี 2569 ยังได้รับผลกระทบจาก ปัจจัยที่สำคัญต่าง ๆ เช่น นโยบายกำแพงภาษีจากประเทศสหรัฐอเมริกา และสงครามตะวันออกกลาง รวมถึงความขัดแย้งระหว่าง ประเทศไทยและกัมพูชาที่ต่อเนื่องมาจากปี 2568  

ทำให้เกิดปัญหาค่าครองชีพสูง และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง สิ่งเหล่านี้ ได้ส่งผลให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย ในปี 2569 อยู่ในสภาวะที่มีการชะลอตัวอย่างรุนแรง โดยพบว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัย อยู่ในจุดที่ต่ำสุดในรอบกว่า 10 ปีที่ผ่านมา  

นอกจากนี้ยังพบว่า ธนาคารพาณิชย์มีสัดส่วนการปฏิเสธการให้สินเชื่อแก่ผู้ที่ประสงค์กู้ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นเป็นสัดส่วน ถึงร้อยละ 40 – 50 ของผู้ยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งทำให้ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Post Finance) ต่ำสุดในรอบ 12 ปี หากสถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องเช่นนี้เศรษฐกิจไทยก็อาจจะไม่สามารถก้าวพ้นจาก ภาวะชะลอตัวได้

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทย ดังจะเห็นได้ว่า รายได้ที่เกิดจาก ภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีสัดส่วนถึงประมาณร้อยละ 8 – 9 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศไทย (GDP)

เนื่องจากมีความเชื่อมโยง กับอุตสาหกรรมต้นน้ำ และปลายน้ำเป็นจำนวนมาก ซึ่งช่วยให้เกิดการจ้างงานกว่าล้านอัตรา และเป็นธุรกิจที่มีการใช้ปัจจัยการผลิต ภายในประเทศสูงถึงร้อยละ 90 รวมถึงช่วยสร้างให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจให้เกิดผลตัวคูณทวี (Multiplier Effect) ที่สูง มากกว่า 2 เท่าของเม็ดเงินที่เกิดจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ด้วยเหตุดังกล่าว 3 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคม อสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอชี้แจงความเห็นเชิงข้อเสนอต่อ  นายเอกนิติ นิติทัณฑ์ประภาศรองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทวงการคลัง เพื่อ พิจารณาเกี่ยวกับมาตรการต่าง ๆ

สำหรับการช่วยฟื้นฟูและกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะสามารถส่งให้เกิดผลกระทบเชิงบวก ต่อภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องทั้งต้นน้ำและปลายน้ำอีกทั้งเป็นการช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ นอกจากนี้มาตรการทาง อสังหาริมทรัพย์ในหลายประเด็นที่จะกล่าวถึงต่อไปนี้ยังมีความสอดคล้องกับ Thailand Green Economy ซึ่งสามารถผลักดันไปสู่ เป้าหมาย Net Zero Emission (การปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์) ในปี 2050 ของประเทศไทย ซึ่งเป็นเป้าหมายร่วมกันของ ประชาคมโลกได้อีกด้วย ข้อเสนอที่จะกล่าวถึงสามารถแบ่งออกเป็น 4 กลุ่ม ดังนี้

1.มาตรการเร่งด่วนเพื่อประคองภาวะการโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ          

ทั้งนี้เพื่อไม่ให้ลดต่ำลงกว่า 3.16 แสนหน่วย มูลค่าการ โอนกรรมสิทธิ์ 8.6 แสนล้านบาทต่อปี ที่ต่ำสุดในรอบ 8 ปีโดย ขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากร้อยละ 2 เหลือ 0.01 และ ลดค่า จดทะเบียนการจำนองจากร้อยละ 1 เหลือ 0.01 สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกระดับราคาทั้งที่เป็นทรัพย์มือหนึ่งและทรัพย์มือสอง แต่ให้จำกัดวงเงินทางนิติกรรมที่จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมฯไว้ไม่เกิน 7 ล้านบาท และส่วนเกิน 7 ล้านบาทให้ชำระค่าธรรมเนียมตามอัตราปกติ

โดยขอให้มีมาตรการไปอีก 1-2 ปี ข้างหน้า เป็นอย่างน้อยตามปกติ ซึ่งมาตรการดังกล่าวกำลังจะหมดอายุภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้ ทั้งนี้ขอการสนับสนุนจากกระทรวงการคลัง เพื่อประสานธนาคารแห่งประเทศไทย ให้ยังคงผ่อนคลายงมาตรการ LTV 100% ไว้ ให้สามารถกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยได้ในสัดส่วนร้อยละ 100 ของมูลค่าสัญญา ทุก สัญญาและทุกระดับราคา ทั้งกรณีหลังที่ 1,2 และ หลังที่ 3 ขึ้นไป ซึ่งจะหมดอายุลง ในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เช่นเดียวกัน

นอกจากนี้ขอส่งเสริมการกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงของผู้กู้ (Risk-based Pricing) เพื่อให้ผู้มีประวัติทางการเงินที่ดีสามารถเข้าถึงสินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสม และเพิ่มประสิทธิภาพในการปล่อยสินเชื่อของระบบโดยรวม พร้อมทั้งขอให้มีการส่งผ่าน Transmission อัตราดอกเบี้ยนโยบาย Policy Rate ไปสู่อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคาร พาณิชย์เรียกเก็บจากลูกค้า Active Rate อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อให้การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของภาครัฐ เกิดผลต่อภาคประชาชนและผู้ประกอบการอย่างแท้จริง

2.มาตรการเพื่อลดการใช้พลังงานในที่อยู่อาศัยลงให้ได้ประมาณร้อยละ 15 ต่อ ครัวเรือน

เพื่อเป็นการสนองตามนโยบาย Thailand Green Economy โดยจัดให้มีมาตรการพิเศษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ได้การรับรองการประหยัดพลังงาน จากหน่วยงานที่ เชื่อถือได้ทั้งภายในและต่างประเทศ เช่น สถาบันอาคารเขียวไทย (Thai Green Building Institute) ได้รับฉลากประหยัดไฟฟ้าเบอร์ 5 ได้รับรางวัล Thailand Energy Awards และ อื่นๆ ที่เทียบเท่า เป็นต้น

นอกจากนี้ขอลดหย่อนลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จากร้อยละ 3.3 เหลือ 1.65 ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ร้อยละ 50 วงเงินกู้ เพิ่มเติมพิเศษในสัดส่วนร้อยละ 70 - 80 สำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะรายการที่เป็น การส่งเสริมการประหยัดพลังงาน เช่น โซลาร์เซล ระบบจัดการพลังงานอัจฉริยะ เป็นต้น อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ลดลงร้อยละ 1 จากอัตราปกติ สำหรับผู้ประกอบการที่ขอสินเชื่อ

เพื่อพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ลดลงร้อยละ 1 จากอัตราปกติ สำหรับผู้ขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ลดลงอีกร้อยละ 1 จากอัตราปกติ สำหรับผู้ขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่ เป็นบ้านหลังแรก จัดให้มีมาตรการ เพื่อบริหารจัดการกระแสไฟฟ้าเหลือใช้ที่ผลิตได้จากโซลาร์เซลของภาคครัวเรือน เช่น การขาย คืนให้ภาครัฐ หรือ การนำไปจัดเก็บรวมกันแล้วจัดสรรการใช้กันภายในชุมชน ได้เป็นต้น

3.มาตรการการกระตุ้นการปล่อยสินเชื่อ และ แก้ไขหนี้ครัวเรือน

ทั้งนี้เพื่อใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เป้าหมายเพื่อลดปัญหาธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธสินเชื่อจากเฉลี่ยร้อยละ 40 ให้เหลือ ร้อยละ 20 และ ปัญหาหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ให้ ลงต่ำกว่าระดับ ร้อยละ 80

โดยเสนอจัดให้มีมาตรการ Consolidated Debt (การรวมหนี้เพื่อฟื้นศักยภาพผู้ซื้อ) การผลักดันมาตรการ “รวมหนี้  (Consolidated Debt) ให้ครอบคลุมหนี้ที่ไม่มีหลักประกันและหนี้ระยะสั้นอื่น ๆ ของประชาชน ให้นำมารวมเป็น สินเชื่อระยะยาวที่มีภาระผ่อนต่อเดือนลดลง และเอื้อต่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะปัจจุบันประชาชน จำนวนมากมีภาระหนี้กระจัดกระจาย

ส่งผลให้ไม่ผ่านเกณฑ์ DSR (Debt Service Ratio) แม้จะมีก าลังผ่อนจริง การรวมหนี้จะช่วย “คืนความสามารถในการกู้” ให้กับกลุ่ม Real Demand เพิ่มโอกาสการมีที่อยู่อาศัย และลด ความเสี่ยงหนี้เสียในระบบ (หน่วยงานหลักคือ ธนาคารแห่งประเทศไทย และสถาบันการเงิน) จัดให้มีนโยบาย “การแก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt”

เนื่องจากรัฐบาลต้องเร่งแก้ไข ปัญหาหนี้ครัวเรือน โดยเฉพาะปัญหาหนี้นอกระบบ หรือ หนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง ซึ่งเป็นหนี้ที่ฉุดรั้ง ความสามารถในการใช้จ่ายเงินและการชำระหนี้ของประชาชน การใช้แนวทาง Warehouse Debt จะช่วยให้ ประชาชนสามารถกู้เงินต้นของเงินกู้ที่อยู่อาศัยในส่วนที่ชำระแล้วมาชำระหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงด้วยดอกเบี้ยที่ถูกกว่า

ซึ่งจะช่วยบรรเทาและคลี่คลายปัญหาทางการเงินของลูกหนี้และสร้างกำลังซื้อในประเทศ (หน่วยงานที่ เกี่ยวข้อง ธนาคารแห่งประเทศไทย และ สถาบันการเงิน) ส่งเสริมให้มีระบบประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Guarantee) ด้วยการขยายบทบาทของ บสย. ในการ ค้ำ ประกันสินเชื่อแก่ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์

โดยอาจทำการค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน เช่น ร้อยละ 20 ของสินเชื่อ สำหรับผู้กู้ที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นำไปสร้างรายได้ ผู้กู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ และ ผู้กู้ที่ไม่ได้รับการ ปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงินด้วยเหตุผลอื่นๆ เพื่อช่วยลดความเสี่ยงของสถาบันการเงินและเพิ่มโอกาสใน การเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้น้อย (หน่วยงานเกี่ยวข้อง : กระทรวงการคลัง บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม สมาคมธนาคารไทย และ สมาคมสถาบัน การเงินของรัฐ)

4. มาตรการดึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ

เพื่อแก้ปัญหาการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติโดยใช้ ตัวแทน (nominee) และ เพิ่มการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างชาติประมาณร้อยละ 10 รวมถึงการจัดเก็บภาษีส้มหล่น (Windfall Tax) จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินอันเกิดจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ

เช่น ระบบขนส่งมวลชน เพื่อนำรายได้ไปจัดตั้งกองทุนสนับสนุนที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนกลุ่มรายได้น้อยและผู้สูงอายุเพื่อตั้งกองทุนสนับสนุนบ้านหลังแรกของผู้มีรายได้น้อย และ ผู้เกษียณอายุที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยพิจารณาการเพิ่มระยะเวลาสูงสุดของการจดทะเบียนนิติกรรมประเภททรัพย์อิงสิทธิ ให้มีเวลาสูงสุดได้ไม่เกิน 60 ปี

ชาวต่างชาติที่โอนซื้ออาคารชุดพักอาศัย หรือ เป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้ได้รับ Long Stay VISA 5 ปี และ กลุ่มราคาเกินกว่า 7 ล้านบาท ให้ได้รับ Long Stay VISA 10 ปี