ยอดจองคอนโดใหม่ลดฮวบ ดีเวลลอปเปอร์ปรับกลยุทธ์รับกำลังซื้อจริงในตลาด

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไตรมาส 1/2569 ส่งสัญญาณชะลอตัว หลังยอดจองโครงการเปิดใหม่ร่วงเหลือ 24.3% จาก 43.8% ในไตรมาสก่อน ผู้ประกอบการเร่งปรับกลยุทธ์เจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) เน้นคอนโดระดับราคาจับต้องได้ต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในย่าน CBD ท่ามกลางแรงกดดันจากสต็อกคงค้างสูงถึง 350,000 ยูนิต ส่งผลให้ตลาดยังต้องใช้เวลาอีกหลายปีในการระบายอุปทานส่วนเกิน แม้มาตรการภาครัฐช่วยหนุนยอดโอนกรรมสิทธิ์เติบโต 12.7% ก็ตาม

ไตรมาสแรกปี69 ยอดจองคอนโดเปิดใหม่ลดฮวบ ย่าน CBD ไม่พบการเปิดตัว

ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในไตรมาส 1 ปี 2569 สะท้อนการเปลี่ยนแปลงสำคัญของกลยุทธ์ผู้พัฒนาโครงการ โดยผู้ประกอบการจำนวนมากหันมาให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากขึ้นหลังอัตราการจองของโครงการเปิดใหม่ปรับตัวลดลงเหลือเพียง 24.3% จาก 43.8% ในไตรมาสก่อนหน้า ท่ามกลางภาวะที่ผู้บริโภคยังคงระมัดระวังการใช้จ่ายและใช้เวลาตัดสินใจซื้อนานขึ้น

ข้อมูลจากไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย( Knight Frank Thailand )พบว่า ในไตรมาสแรกของปี 2569 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลรวมประมาณ 6,174 ยูนิต โดยไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เลยแม้แต่โครงการเดียว ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่กระจุกตัวอยู่ในทำเลรอบใจกลางเมือง (City Fringe) คิดเป็น 58% และพื้นที่ชานเมืองอีก 42%

68% ความต้องการคอนโดราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร

ในด้านระดับราคา พบว่าอุปทานใหม่กว่า 68% อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นตลาดระดับราคากลางถึงล่างมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อในช่วงราคา 1.5-3 ล้านบาท ซึ่งยังคงเป็นฐานกำลังซื้อหลักของตลาดในปัจจุบัน

นางพจมาน วรกิจโภคาทร หุ้นส่วน - หัวหน้าส่วนงานบริหารงานขายโครงการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยกล่าวว่า ภาพรวมตลาดในช่วงนี้สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ในตลาด แต่ผู้ซื้อมีความระมัดระวังมากขึ้นในการเลือกโครงการและตัดสินใจซื้อ ส่งผลให้อัตราการจองของโครงการเปิดใหม่ปรับตัวลดลง

ขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการเองก็ปรับกลยุทธ์ไปสู่ segment ที่มีผู้ซื้อจริงรองรับมากขึ้น โดยเฉพาะในระดับราคาที่เข้าถึงได้

ทั้งนี้ แม้อัตราการจองโครงการใหม่จะปรับตัวลดลง แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังเพิ่มขึ้นประมาณ 12.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ อาทิ การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอน

สะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ในตลาด แม้การฟื้นตัวจะยังไม่กระจายตัวอย่างทั่วถึงในทุกกลุ่มราคา

คอนโดเจอแรงกดดัน สต็อกรอขายในตลาด 350,000 ยูนิตยอดโอนแค่60,000 ยูนิตต่อปี

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงเผชิญแรงกดดันจากอุปทานคงค้าง (Unsold Inventory) ที่อยู่ในระดับสูงประมาณ 350,000 ยูนิต ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยของตลาดอยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิตต่อปี ส่งผลให้ตลาดอาจต้องใช้เวลาประมาณ 5-6 ปีในการระบายอุปทานส่วนเกิน ภายใต้สมมติฐานที่ไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในระดับสูง

“ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า เราคาดว่าผู้พัฒนาโครงการจะยังคงเลือกเปิดตัวโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และมุ่งเน้นทำเลหรือระดับราคาที่มีอุปสงค์รองรับชัดเจนมากขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อจะยังคงมีอำนาจต่อรองสูงในด้านราคา โปรโมชั่น และเงื่อนไขการชำระเงิน ท่ามกลางการแข่งขันที่ยังคงสูงในตลาด” นางพจมาน กล่าว

แนวโน้มผู้ประกอบการพัฒนาโครงการสอดคล้องกำลังซื้อจริง

Knight Frank Thailand มองว่า ทิศทางของตลาดในปัจจุบันสะท้อนการเปลี่ยนผ่านจากการแข่งขันในตลาดระดับบนสู่การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงมากขึ้น โดยผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยง การรักษาสภาพคล่อง และการตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อในตลาดมากกว่าการขยายการลงทุนเชิงรุกเช่นในอดีต