ตึกแถวเก่า 4 แสนคูหาเสี่ยง กทม.เปิดทางแก้กฎซ่อมได้ไม่ต้องทำที่จอดรถ-ทางหนีไฟ

ตึกแถวเก่าแก่จำนวนมากในกรุงเทพมหานครที่ก่อสร้างมานานหลายสิบปี กำลังเผชิญปัญหาสภาพอาคารเสื่อมโทรมและใกล้หมดอายุการใช้งาน ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงด้านความปลอดภัย โดยเฉพาะกรณีโครงสร้างอาคารอาจไม่สามารถรองรับน้ำหนักได้เพียงพอ ดังเช่นเหตุการณ์อาคารทรุดตัวที่เกิดขึ้นในย่านพระราม 4 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงปัญหาของอาคารเก่าที่ขาดการบำรุงรักษาและปรับปรุงอย่างเหมาะสม

อย่างไรก็ตาม เจ้าของอาคารจำนวนไม่น้อยไม่สามารถดำเนินการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคารได้ เนื่องจากเมื่อต้องขออนุญาตปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคารฉบับปัจจุบัน ทั้งในเรื่องการจัดให้มีพื้นที่จอดรถและระบบป้องกันอัคคีภัยตามมาตรฐานใหม่ ส่งผลให้มีต้นทุนสูงเกินกว่าที่เจ้าของอาคารจะรับภาระได้ หลายแห่งจึงถูกปล่อยทิ้งร้าง หรือหากตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพก็มักถูกขายให้ภาคเอกชนนำไปพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นแทน

เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว กรุงเทพมหานครในสมัยที่มี ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ เป็นผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้เสนอปรับปรุงข้อบัญญัติที่เกี่ยวข้อง โดยเปิดทางให้ตึกแถวและอาคารเก่าสามารถซ่อมแซม ปรับปรุง หรือดัดแปลงบางส่วนได้ โดยได้รับการผ่อนปรนเงื่อนไขเรื่องพื้นที่จอดรถ ทางหนีไฟและระบบป้องกันอัคคีภัยในบางกรณี เพื่อช่วยลดภาระต้นทุนของเจ้าของอาคาร และส่งเสริมให้เกิดการฟื้นฟูอาคารเก่าให้กลับมาใช้งานได้อย่างปลอดภัย แทนการปล่อยร้างหรือรื้อถอนเพื่อพัฒนาโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว

ผลักดันตึกแถวเก่า4แสนคูหาทั่วกรุงปรับปรุงได้โดยไม่ต้องทำที่จอดรถ-ทางหนีไฟตามกฎหมายควบคุมอาคาร

นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้สมัครผู้ว่ากรุงเทพมหานคร เบอร์9 ในนามอิสระและอดีตผู้ว่ากรุงเทพมหานครให้สัมภาษณ์ขณะลงพื้นที่หาเสียงในเขตมีนบุรี ถึงประเด็นตึกแถวย่านสัมพันธวงศ์ทรุดตัว เมื่อวันที่ 20 มิถุนายนที่ผ่านมา ว่า เหตุการณ์นี้ เกิดที่ตึกเก่าน่าจะอายุ 100 ปี เป็นตัวกันสาด ซึ่งเป็นจุดอ่อนของอาคารอยู่แล้ว อาคารดังกล่าวเป็นอาคารของเอกชนด้วย เหตุการณ์ลักษณะนี้เคยเกิดขึ้นมาแล้วครั้งหนึ่งตรงประตูผี มองว่าหลักการคือ เขตต้องออกไปสำรวจพื้นที่ที่มีโอกาส

โดยประเมิน หลักๆแล้วเขตต้องดูอาคารเก่า ดูสภาพด้วยตาก่อนว่ามีความเสียหายตรงจุดไหน ส่วนเจ้าของอาคารเองควรช่วยกันตรวจด้วย ถ้าไม่มั่นใจควรแจ้งไปที่เขต

ทั้งนี้ตึกแถวในกรุงเทพฯมี 4 แสนกว่าตึก ตึกแถวเก่าเชื่อว่ามีหลักหมื่น ใกล้ๆ แสน เพราะฉะนั้นต้องขอฝากให้ช่วยกัน เขตเองก็ต้องออกไปดู ตึกแถวกลางเมือง เยาวราช สัมพันธวงศ์ พระนคร ต้องไปตรวจ

ขณะเดียวกันเจ้าของเองก็ต้องช่วยกันด้วย ทั้ง 2 ทาง น่าจะทำให้สถานการณ์ดีขึ้นได้ อนาคต อาจต้องปรับข้อบัญญัติเรื่องห้องแถวให้สามารถดัดแปลง ปรับปรุงให้ดีขึ้น ปัจจุบันปรับปรุงยากเพราะติดข้อกฎหมาย เช่น ถ้าจะปรับปรุงต้องไปทำเรื่อง ที่จอดรถ ทางหนีไฟ ทำให้คนละทิ้ง คือไม่อยากเปลี่ยนแปลงแล้ว ต้องทนอยู่ในสภาพดังกล่าว ส่งผลให้ตึกแถวเก่าทรุดโทรมมีจำนวนมากขึ้น

"ที่ผ่านมาในช่วงที่เป็นผู้ว่ากทม. มีแนวทางแก้ไขข้อบัญญัติ เพื่อให้เจ้าของตึกแถวสามารถแก้ไขซ่อมแซมอาคารได้ โดยไม่ต้องมีที่จอดรถและทางหนีไฟ และนำเข้าสภากทม.ไปเมื่อปี 2568 แต่ไม่ทัน ซึ่งสภาฯ หมดวาระก่อน หากปรับปรุงได้ จะทำให้ห้องแถวเก่าแข็งแรงขึ้นและ มีโอกาสทางเศรษฐกิจใหม่ให้คนทั่วไป อาจเป็นทั้งที่อยู่อาศัย และร้านค้า” นายชัชชาติกล่าว

 

ปัญหาความไม่ปลอดภัยของอาคารเก่า ภัยเร้นที่ซ่อนตัวสำหรับคนเมืองกรุงฯ

ศ.ดร.อมร พิมานมาศ นายกสมาคมวิศวกรโครงสร้างแห่งประเทศไทย และ อ.ประจำคณะวิศวกรรม ม.เกษตรศาสตร์ ในกรุงเทพมหานคร มีอาคารเก่าจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตตัวเมืองชั้นใน ซึ่งอาคารบางหลังมีอายุเกินร้อยปี อาคารเหล่านี้แม้จะมีความสูงไม่มาก แต่กลับมีลักษณะโครงสร้างบางประการที่ไม่แข็งแรง คือ ส่วนยื่นของอาคาร เช่น ระเบียง กันสาด ซึ่งเป็นพื้นปูน มีน้ำหนักมาก และบางครั้งใช้เป็นที่วางสิ่งของต่างๆ
ตามหลักวิศวกรรมแล้ว อาคารย่อมมีอายุการใช้งาน เช่น 50-60 ปี

เนื่องจากวัสดุที่ใช้ก่อสร้างมีการเสื่อมสภาพไปตามเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนกรีต และเหล็กเส้น อีกทั้งวัสดุก่อสร้างเหล่านี้ในอดีตยังไม่ได้มีเทคโนโลยีในการผลิตที่ทำให้ได้วัสดุคุณภาพดี กำลังสูงและทนทาน เช่น คอนกรีตในสมัยก่อนมีกำลังรับน้ำหนักต่ำ เหล็กเสริมในอดีต ใช้เหล็กเส้นกลมผิวเรียบ มีการยึดเกาะโครงสร้างน้อย วัสดุเหล่านี้ย่อมเกิดการเสื่อมสภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องสัมผัสกับสภาพแวดล้อม แดด ฝน ความชื้น จึงทำให้เหล็กเกิดสนิมได้
สำหรับเหตุการณ์การพังถล่มของพื้นระเบียงยื่นที่ ตึกแถว ถ. พระราม 4 ไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นครั้งแรก ย้อนกลับไปในเดือน ต.ค. ปี 2568 เกิดเหตุการณ์กันสาดตึกแถวเก่าบริเวณปากซอยสำราญราษฎร์ เขตพระนคร ก็ถล่มลงมาเช่นกัน ชี้ให้เห็นว่าเป็นปัญหาที่ซ่อนเร้นอยู่ และมีอาคารเก่าแบบนี้อีกเป็นจำนวนมากใน กรุงเทพฯ ซึ่งอาจจะพังถล่มวันไหนก็ได้ จึงเป็นภัยซ่อนเร้นของคนเมืองกรุงอย่างเลี่ยงไม่ได้

ปัจจัย5ข้อปัญหาตึกแถวถล่ม

ปัญหาการถล่มของโครงสร้างส่วนยื่นนี้ จากที่รวบรวมข้อมูลมา สามารถสรุปปัจจัยได้ 5 ข้อหลักๆ
1.    เป็นโครงสร้างเก่า ที่มีอายุเกินกว่าอายุการใช้งานตามปกติ เช่น อายุ 50 ปีขึ้นไป วัสดุ เช่น คอนกรีต เหล็กเส้น เสื่อมสภาพตามเวลา เป็นสนิม เมื่อโดนความชื้น
2.    โครงสร้างที่มีลักษะยื่น มีจุดยึดด้านเดียว มีโอกาสร่วงได้ง่าย
3.    มีจำนวนจุดยึดน้อย และ จุดยึดไม่แข็งแรง หรือ ไม่มีการยึดรั้งกับโครงสร้างด้านในที่แข็งแรง 
4.    บางครั้งมีการวางสิ่งของน้ำหนักมากบนโครงสร้างนั้น
5.    อาจมีการต่อเติมส่วนยื่น 
ทั้ง 5 ข้อนี้ เป็นปัจจัยต่างๆ ซึ่งแต่ละเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นอาจเกิดจากปัจจัยใดปัจจัยหนึ่ง หรือหลายปัจจัยร่วมกัน สำหรับกรณีการพังถล่มของส่วนยื่นอาคาร ที่ ถ.พระราม 4 น่าจะเกิดจาก 3 ปัจจัยแรกเป็นหลัก ส่วนปัจจัยเรื่องการต่อเติมยังไม่สามารถยืนยันได้ในขณะนี้

    จี้กทม.ต้องมีแผนรองรับ

ปัญหาอาคารเก่า เป็นปัญหาที่กระทบต่อความปลอดภัยของประชาชนอย่างสำคัญ เนื่องจากอาคารมีอายุเพิ่มขึ้นเรื่อยๆตามเวลาที่ผ่านไป ดังนั้น กทม. จะต้องมีแผนรองรับและป้องกันเหตุการณ์ลักษณะนี้อย่างเป็นระบบ โดยใช้ฐานอำนาจตาม พรบ. ควบคุมอาคาร ที่กำหนดให้เจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น กทม. มีอำนาจตามกฎกระทรวงปี 2563 เรื่อง การแก้ไขอาคารที่มีสภาพหรือมีการใช้ที่อาจเป็นภยันตรายต่อสุขภาพ ชีวิต ร่างกาย หรือทรัพย์สิน หรืออาจไม่ปลอดภัยจากอัคคีภัย หรือก่อให้เกิดเหตุรำคาญ หรือกระทบกระเทือนต่อการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
    ดังนั้น กทม. ควรดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาอาคารเก่าอย่างเป็นระบบดังนี้
1.    สำรวจอาคารเก่าทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารที่อายุเกิน 50 ปีขึ้นไป และที่มีลักษณะเป็นโครงสร้างยื่น เช่น พื้น ระเบียง และจัดทำฐานข้อมูลอาคารเก่า
2.    ทำการตรวจประเมินสภาพความแข็งแรงของอาคารอย่างเป็นระบบ โดยมอบหมายนายช่างโยธา  นายตรวจ ผู้ตรวจสอบอาคารตามกฎหมายตรวจสอบอาคาร และขอความร่วมมือ องค์กรวิชาชีพส่งวิศวกรอาสาเข้าร่วมตรวจสอบสภาพทางโครงสร้างอาคาร และรายงานผลสำรวจแก่เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบ
3.    หากตรวจพบอาคารที่มีสภาพไม่แข็งแรงทางโครงสร้างอาคาร ต้องออกคำสั่งให้แก้ไขอาคาร และบังคับใช้กฎหมายอย่างจริงจัง