อาบอบนวด-ตึกแถวจ่อสูญพันธุ์ บิ๊กทุนช้อปแนวรถไฟฟ้าปั้นมิกซ์ยูส-ตึกสูง
บิ๊กทุนช้อป ขึ้นตึกสูง-มิกซ์ยูส ปั้นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ พฤติกรรมคนเปลี่ยน รถไฟฟ้า การพัฒนาเมือง ทำธุรกิจอาบอบนวด-ตึกแถวจ่อสูญพันธุ์ บิ๊กทุนช้อป ขึ้นตึกสูง-มิกซ์ยูส ปั้นศูนย์กลางธุรกิจใหม่
อาบอบนวดและตึกแถวอาคารพาณิชย์ จากธุรกิจที่เคยเฟื่องฟู แต่ปัจจุบันความนิยมได้ลดน้อยถอยลง เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคได้เปลี่ยนแปลงไป มีบริการรูปแบบใหม่ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงของเมือง การมาของรถไฟฟ้า สภาวะเศรษฐกิจ ล้วนสร้างแรงกระเพื่อมไม่น้อยให้กับสองธุรกิจนี้
ในทางกลับกันได้ส่งผลดีให้ดีเวลลอปเปอร์สายป่านยาวมองเห็นโอกาส ทาบซื้อเพื่อพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส สร้างตึกสูง คอนโดมิเนียม โรงแรม อาคารสำนักงานกันมากเพื่อสร้างความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพ ราคาที่ดินค่อนข้างสูง เพราะล้วนตั้งอยู่ติดถนนสายหลัก ย่านสำคัญของเมืองเพื่อสร้างความจดจำและดึงดูดผู้คนเข้าถึงได้ง่าย
เอมมานูเอล –โพไซดอน พลิกอาบอบนวด เป็นโรงแรม
เริ่มจากธุรกิจอาบอบนวด ลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจาก ต้องใช้ขนาดพื้นที่ค่อนข้างมากทั้งตัวอาคารและที่จอดรถ รวมถึงการมีเรื่องของการใช้ปริมาณน้ำเข้ามาเกี่ยวข้องทำให้มีต้นทุนที่สูง ขณะเดียวกันเมื่อยุคคอนโดมิเนียมรุ่งเรืองและการติดต่อสื่อสารสะดวกมากขึ้น การนัดหมายและการใช้บริการจึงเปลี่ยนไป
ประกอบกับพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ไม่นิยมใช้บริการของอาบอบนวด แต่ต้องการความเป็นส่วนตัวตามยุคสมัย ส่งผลให้ธุรกิจนี้ สั่นคลอน มีการประกาศขายมากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงการระบาดโควิด-19 เป็นต้นมา โดยที่ประกาศขายล่าสุด อาบอบนวด “เอมมานูเอล” (Emanuelle) ได้ปิดกิจการลงเมื่อต้นเดือนเมษายน ปี 2567 เจ้าของที่ดินขึ้นป้ายประกาศขายที่ดิน พร้อมอาคารสูง 7 ชั้น เนื้อที่ 645 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท รวมมูลค่าประมาณ 645 ล้านบาท ขณะที่ดินบริเวณด้านหน้าติดริมถนนรัชดาภิเษก เป็นส่วนพื้นที่เช่าจาก การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) ที่สัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 เมษายน ปี2570
อย่างไรก็ตามหลายฝ่ายระบุว่าอาบอบอวดดังกล่าวได้ถูกเปลี่ยนมือไปแล้วและปรับการใช้อาคารเป็นโรงแรม ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษกที่ถูกขนานนามว่าเป็นย่านที่ไม่เคยหลับใหล เนื่องจากเป็นถนนสายบันเทิงสำคัญแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ ขณะเดียกันได้มีทั้งที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมแหล่งช้อปปิ้งศูนย์การค้ารวมถึงแหล่งงาน ที่มีอาคารสำนักงานหลั่งไหลเข้ามาปักหมุดที่ย่านนี้กันมาก
สำหรับอาบอบนวด เอมมานูเอล ตั้งอยู่ริมถนนรัชดาภิเษก ใกล้กับ สี่แยกห้วยขวาง ห่างจาก MRT ห้วยขวาง (ทางออก 3) เพียงประมาณ 100-200 เมตร (ฝั่งเดียวกับโรงแรมดิ เอมเมอรัลด์) ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพของกลุ่มธุรกิจโรงแรม
เช่นเดียวกับ โพไซดอน เอ็นเตอร์เทนเมนต์ คอมเพล็กซ์ (Poseidon Entertainment Complex) ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก (ใกล้แยกรัชดา-สุทธิสาร) เขตห้วยขวางใกล้ MRT สุทธิสาร (ทางออก3)จากอาบอบนวด พลิกโฉมเป็นโรงแรม3ดาว มีบริการนวดและสปาครบวงจร เนื่องจากคนรุ่นใหม่ไม่นิยมใช้บริการ ประกอบกับภาคท่องเที่ยวยังขับเคลื่อนได้ รวมถึงรองรับกลุ่มสัมมนา จึงปรับธุรกิจให้รองรับกับเทรนด์คนรุ่นใหม่
อย่างไรก็ตามโครงสร้างอาบอบนวด ใหญ่มักตั้งอยู่บนถนนสายหลักหรือทำเลทองในเมือง (เช่น ย่านรัชดาภิเษก) ซึ่งสะดวกต่อการเดินทางและเหมาะแก่การทำโรงแรม โครงสร้างอาคารรองรับอยู่แล้ว โดยอาคารเดิมมักมีห้องขนาดใหญ่ มีระบบสาธารณูปโภค เช่น เครื่องทำน้ำอุ่น อ่างจากุซซี่ (Jacuzzi) และระบบปรับอากาศที่สามารถนำมาดัดแปลงเป็นห้องพักสไตล์บูทีคโฮเต็ลได้ง่ายขึ้น
บิ๊กทุนปักหมุดที่ดินอาบอบนวด
ขณะที่ก่อนหน้านี้ ปี2557 บมจ.ศุภาลัย ทุ่มงบประมาณกว่า 1.2 พันล้านบาท ซื้อที่ดินของ "ชวาลา อาบอบนวด" ย่านถนนศรีอยุธยา (ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส พญาไท) พื้นที่กว่า 5 ไร่ โดยทุบสถานบริการเดิมนำมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรูโครงการ ศุภาลัย เอลีท พญาไท ในปัจจุบัน ปรากฎการณ์นี้ถือเป็นหนึ่งในจุดเริ่มต้นของปรากฎการกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เริ่มกว้านซื้อที่ดินสถานบริการอาบอบนวดใจกลางเมืองที่มีทำเลทอง เพื่อพลิกโฉมมาพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัย เนื่องจากที่ดินกลางเมืองหายากและมีศักยภาพสูงในการเดินทาง
อย่าง บมจ.อนันดา ซื้ออาบอบนวด อัมเตอร์ดัม พระราม9 พัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรูระดับซูเปอร์ลักชัวรีชื่อแอชตันอโศก-พระราม9 (Ashton Asoke - Rama 9) ซึ่งมีการเริ่มเคลียร์พื้นที่และเปิดตัวราวปี 2560 เช่นเดียวกับ บมจ.ชีวาทัย ยึดทำเลปิ่นเกล้า ซื้ออาบอบนวดวาเลนไทน์ พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรูเช่นเดียวกัน เป็นต้น
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มใบหยกได้เช่าที่ดินระยะยาวและทุ่มงบกว่า 800 ล้านบาทเพื่อทุบอาคาร เจ้าพระยาอาบอบนวด (สาขา 1) บนถนนศรีอยุธยา โดยเริ่มดำเนินโครงการตั้งแต่ช่วงหลังสถานการณ์โควิด-19 (ประมาณปลายปี 2565) เพื่อพัฒนาและพลิกโฉมเป็น โรงแรมระดับ 4 ดาว ในขณะ อาบอบนวดเจ้าพระยา 2 (ถนนศรีอยุธยา) เปลี่ยนเป็นพื้นที่เช่าระยะยาวของห้างแม็คโคร (เครือซีพี) โดยกลุ่มบริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) ที่เข้าดำเนินการ ตั้งแต่ช่วงต้นปี2567
อาบอบนวดยังไม่หมดไฟ
อย่างไรก็ตามแม้อาบอบนวดจะประกาศปิดตัวลงและขายกิจการ ในทางกลับกัน ยังมีหลายแห่งยังเปิดให้บริการและปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การบริการและสถานที่ให้ดูหรูหราผ่อนคลาย โดยเฉพาะบนถนนรัชดาภิเษกยังมีอยู่ประมาณ 5-7แห่ง เช่น อาบอบนวด ลาลิษา(Lalisa) พระราม9 รัชดาฯ7 อาบอบนวดเดอะลอร์ด(The Lord) รัชดาภิเษก 7 (ซอยนาทอง) นอกจากนี้ยังมีอาบอบนวด ธารา (Tara Bangkok) ซึ่งเป็นอาบอบนวดและคลับครบวงจร ตั้งอยู่ในย่านสวนหลวง (กรุงเทพฯ) ซอยพัฒนาการ 44 ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิเพียง 20 นาที
อาบอบนวดกลางกรุง82แห่งขุมทองคอนโด-โรงแรม
ย้อนไปปี2561 เจ้าหน้าที่กรมสอบสวนคดีพิเศษ ร่วมกับชุดปฏิบัติการพิเศษ กรมการปกครอง บุกเข้าตรวจค้นสถานบริการอาบอบนวด "วิคตอเรีย ซีเครท" จนพบเหยื่อหญิงสาวต่างด้าว อายุต่ำกว่า 18 ปี ถูกล่อลวงค้าประเวณี ซึ่งเข้าข่ายค้ามนุษย์นั้น มีรายงานว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีสถานบริการประเภท 3 อาบอบนวด จำนวน 82 แห่ง ที่มีใบอนุญาตถูกต้อง
พบมากสุดพื้นที่เกรดเอ ของสถานีตำรวจนครบาลมักกะสัน จำนวน 21 แห่ง รองลงไปเป็นสถานีตำรวจนครบาลห้วยขวาง 14 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลสุทธิสาร 8 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลบางยี่ขัน 7 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลพญาไท 6 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลวังทองหลาง 5 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลลุมพินี 4 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลพลับพลาไชย 2-2 แห่ง
สถานีตำรวจนครบาลปทุมวัน 2 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลคลองตัน 2 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลบางรัก 2 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลสำราญราษฎร์ 1 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลภาษีเจริญ 1 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลพระราชวัง 1 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลบางนา 1 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลบุคคโล 1 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลวัดพระยาไกร 1 แห่ง สถานีตำรวจนครบาลทองหล่อ 1แห่ง สถานีตำรวจนครบาลบางชัน 1 แห่ง และสถานีตำรวจนครบาลตลิ่งชัน 1แห่ง
หมดยุคตึกแถวสู่ตึกสูง
เช่นเดียวกับตึกแถวอาคารพาณิชย์ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ หลายทำเลได้เปลี่ยนแปลงจากตึกแถวสู่ตึกสูงจากการมาของรถไฟฟ้าและการเปลี่ยนแปลงของเมือง โดยเฉพาะผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) กำหนดการใช้ประโยชน์ พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ตึกสูงอาคารขนาดใหญ่พิเศษแนวรถไฟฟ้า (รอบสถานีรถไฟฟ้า) ซึ่งมีผลต่อตึกแถวหลายแห่งเริ่มทิ้งร้างไม่มีการต่อสัญญา หากอยู่ในทำเลที่ดี แน่นอนว่าตึกแถวจะถูกทาบซื้อและรวมแปลงเป็นโฉนด1แปลง เพื่อพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพที่เปลี่ยนแปลงไป
ยกตัวอย่างย่านลาดพร้าว (สถานีรถไฟฟ้าMRTสายสีเหลืองโซคชัย4)เจ้าของตึกแถวอาคารพาณิชย์ไม่ต่อสัญญากับเจ้าของเดิม หลังหมดอายุสัญญา30ปี โดยล่าสุดได้รื้อทิ้งกว่า100คูหา (คูหาละ 16-18ตารางวา) เพื่อขายต่อให้กับนักลงทุน พัฒนา เป็นโครงการคอนโดมิเนียม มิกซ์ยูส ขณะราคาขายค่อนข้างสูงเฉลี่ยตั้งแต่5ล้านบาทต่อคูหาขึ้นไป
เช่นเดียวกับที่ดิน สำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ รื้อทิ้งอาคารพาณิชย์กว่า100คูหาบริเวณซอยโรงงานยาสูบเก่า ย่านคลองเตย และพื้นที่ติดถนนพระราม 4 เพื่อเปิดประมูลพื้นที่ให้กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เข้ามาทำสัญญาเช่าระยะยาว
กูรูฟันธงหมดยุคอาบอบนวด-ตึกแถวจ่อสูญพันธุ์
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA)เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ตึกแถว อาคารพาณิชย์ ที่ลดความนิยมลงเนื่องจาก รูปแบบธุรกิจเปลี่ยนแปลง เนื่องจากมีศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าเปิดให้บริการมากขึ้น ส่งผลให้คนส่วนใหญ่หันไปใช้บริการในศูนย์การค้ากันมากขึ้น ที่สำคัญจุดด้อยของตึกแถวอาคารพาณิชย์ไม่มีที่จอดรถทำให้การเข้าไปจับจ่ายซื้อของหรือนั่งรับประทานอาหารย่อมมีน้อยลงเมื่อเทียบกับศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า
นอกจากนี้ ตึกแถวอาคารพาณิชย์ยังได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างภาครัฐบดบังทัศนียภาพ เช่นสะพานข้ามแยก การก่อสร้างรถไฟฟ้าที่ขนผู้โดยสารจำนวนมากข้ามผ่านจุดที่ตั้งของตึกแถวอาคารพาณิชย์ที่เคยสนใจช้อปสินค้ารับประทานอาหาร โดยขยับไปลงยังอีกแห่งหนึ่งอย่างศูนย์การค้า ส่งผลให้ร้านอาหารหลายแห่งหมดความนิยม
ในทางกลับกันตึกแถวอาคารพาณิชย์ ในทำเลศักยภาพ ได้รับความนิยมจากนักลงทุนโดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ซื้อรวมแปลงพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ยกตัวอย่างทำเล ในย่านทองหล่อ มีผู้ประกอบการซื้อ3คูหา ราคาคูหาละ 50ล้านบาทเพื่อทำทางเข้าออกเชื่อมภายในโครงการคอนโดมิเนียมหรู เช่นเดียวกับ ย่านเยาวราช ที่มีการซื้อขายตึกแถวอาคารพาณิชย์ในราคาคูหาละ50ล้านบาทเพื่อทำเป็นทางเข้าออก รวมทั้งพื้นที่บรรทัดทอง สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) มีแผนรื้อทิ้งเพื่อพัฒนาปรับรูปแบบโครงการ แต่ปัจจุบัน ยังคงสภาพเป็นอาคารพาณิชย์ที่ทำเป็นร้านอาหาร นอกจากการซื้อรวมแปลงพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ตึกสูงมิกซ์ยูสแล้ว ดร.โสภณ ยังมองว่า ตึกแถวอาคารพาณิชย์บางทำเล อาจเปิดพัฒนาเป็นหอพัก และเปิดพื้นที่ด่านล่างเป็นที่จอดรถ รวมถึงทำอาคารสำนักงานเล็กๆ โคเวิร์คกิ้งสเปซ
สำหรับปริมาณตึกแถวอาคารพาณิชย์ สำรวจปี2525 มีจำนวน 1.6แสนหน่วยในเขตกรุงเทพฯ ปัจจุบัน มีลดลงแต่ยังมีหลายพื้นที่ที่ถูกทิ้งร้างและไม่ทำประโยชน์ โดยราคา ขายเฉลี่ยอยู่ที่5ล้านบาทต่อคูหา ซึ่งทางออกภาครัฐควรใช้ภาษีที่ดินเรียกเก็บอาคารที่ปล่อยทิ้งร้าง เพื่อให้ยอมขายในราคาที่ถูกลงเช่น 3-4ล้านบาทต่อคูหาหรือถูกกว่านั้น เพื่อให้ผู้ประกอบการนำไปพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุดและไม่ทำให้เสียทัศนียภาพตลอดสองข้างทางของถนนสายสำคัญของเมืองเป็นต้น
