ผังกทมใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯตอนเหนือ-ตะวันออกสู่ตึกสูง-มิกซ์ยูสแนวรถไฟฟ้า

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ล่าสุดอยู่ในขั้นตอนการเตรียมประกาศและรับฟังความคิดเห็นประชาชนรอบสุดท้ายเป็นเวลา 90 วัน โดยคาดว่าจะประกาศใช้จริงอย่างเป็นทางการภายในช่วงปลายปี 2570  

การปรับปรุงร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯครั้งนี้เป็นการกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองในระยะยาว 20-30ปี เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปตามการลงทุนระบบขนส่งมวลชนภาครัฐและการลงทุนของภาคเอกชนที่ขยายการลงทุนจากแนวราบสู่แนวสูงเกาะแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีผลต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองสำหรับคนรุ่นใหม่วัยทำงาน รวมถึงคนทุกกลุ่มวัย โดยร่างผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่เปิดโอกาสให้เพิ่มความถี่ในการพัฒนามากขึ้นโดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียม

ขณะเดียวกันในแง่ของนักลงทุน ร่างผังเมืองกรุงเทพฯยังสนับสนุนให้เกิดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูส ศูนย์พาณิชยกรรม ก่อให้เกิดการใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่าสร้างกิจกรรมอันหลากหลายในจุดเดียวอย่างไร้รอยต่อ สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาลท่ามกลางราคาที่ดินขยับสูงจากการมาของรถไฟฟ้า

สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ พบว่า บริเวณที่เปลี่ยนแปลงมากที่สุดจะเป็นโซนที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน อย่างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สายสีม่วง สายสีเหลือง สายสีชมพู สายสีส้ม สายสีแดงฯลฯ  โดยเฉพาะโซนกรุงเทพฯตอนเหนือและตะวันออก เช่นพหลโยธิน สะพานใหม่ ดอนเมือง หลักสี่ ลาดพร้าว รามอินทรา มีนบุรี รามคำแหงฯลฯ

มีการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้น จากพื้นที่สีเหลือง( ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ) พัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบ ขยับเป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เป็นส่วนใหญ่ สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมแนวสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษได้หากแปลงที่ดินอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า  รวมถึงบางบริเวณได้เพิ่มพื้นที่ สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทหนาแน่นมาก) พัฒนาโครงการมิกซ์ยูสได้ และพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) เพื่อเปิดโอกาสทำกิจกรรมหลากหลายโดยไม่ต้องออกจากพื้นที่

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯตอนเหนือที่มีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากโดยมีเป้าหมายรองรับการขยายตัวจากกรุงเทพฯชั้นในออกมาบริเวณดังกล่าวตามแนวรถไฟฟ้า เริ่มจากบริเวณเขตหลักสี่ รองรับรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินสูงสุด เป็นพื้นที่สีแดงพ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) พัฒนาได้7เท่าของแปลงที่ดิน (FAR 1:7) Floor Area Ratio (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน)  โดยเฉพาะบริเวณ สถานีทุ่งสองห้อง และที่ดินบริเวณโครงการนอร์ธปาร์ค (North Park) บนถนนวิภาวดี-รังสิต จากเดิมเป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ที่มองว่าสามารถเพิ่มขีดการแข่งขัดพัฒนาอาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯในย่านดังกล่าวได้

เช่นเดียวกับเขตดอนเมือง รองรับสนามบินดอนเมือง โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน รถไฟชานเมืองสายสีแดง โดยปรับจากพื้นที่สีเหลือง(ที่ดินประเภทหนาแน่นน้อย) มุ่งเน้นส่งเสริมพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นส่วนใหญ่ ขยับเป็นพื้นที่สีส้ม(ที่ดินประเภทหนาแน่นปานกลาง) ย 6 พัฒนาได้3.5เท่าของแปลงที่ดินพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้ และพื้นที่สีแดง(ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) พ.7 บางบริเวณ

เช่นเดียวกรุงเทพฯโซนตะวันออก ย่านลาดพร้าวมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองพาดผ่าน ขยับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้มเพิ่มความถี่ในการพัฒนาได้เป็นส่วนใหญ่  รวมถึงถนนรามอินทรา ที่พื้นที่ส่วนใหญ่ตลอดแนวปรับเป็นพื้นที่สีส้ม จากเดิมพื้นที่สีเหลืองจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู

ในขณะแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ตามแนวถนนศรีนครินทร์ บริเวณสวนหลวง ร.9 กำหนดให้เป็นพื้นที่สีส้ม ย.7 พัฒนาได้ 4เท่าของแปลงที่ดิน จากเดิมพื้นที่สีเหลืองซึ่งสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้

ส่วนพหลโยธิน แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ยาวไปถึงบริเวณแยกรัชโยธิน เป็นพื้นที่สีน้ำตาลพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ได้  จากเดิมเป็นพื้นที่สีส้ม ถัดไปจากนั้นจะเป็นพื้นที่สีส้ม      

ที่น่าจับตา บริเวณถนนรัชดาภิเษกและพื้นที่ต่อเนื่อง ซึ่งมีรถไฟฟ้าMRTใต้ดินสายสีน้ำเงินพาดผ่านและมีสายสีส้มบริเวณ ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย(ใต้ดิน) ซึ่งเป็นจุดตัดกับMRTใต้ดินสายสีน้ำเงิน กำหนดให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่รองรับการพัฒนาศูนย์กลางธุรกิจการค้าและบริการรองของกรุงเทพมหานครและพื้นที่ต่อเนื่อง รวมถึงรองรับการเติบโตของที่อยู่อาศัย พื้นที่พาณิชยกรรม และการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณถนนอโศกมนตรี เนื่องจากการยกเลิกโครงการทางยกระดับตามนโยบายการพัฒนาของกรุงเทพมหานคร

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นพื้นที่สีน้ำตาล  ย.10 ย.13 ย.14ย.15พัฒนาได้5.5 เท่า 7 เท่า7.5 เท่าและ 8 เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับนอกจากนี้ ยังปรับเป็นพื้นที่สีแดง พ.5 พ.8 พัฒนาได้  7 เท่า และ10 เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับ

ส่วนผังเมืองปัจจุบัน กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่สีส้ม ย.6  พัฒนาได้ 4.5 เท่าของแปลงที่ดิน , ย.7 พัฒนาได้ 5 เท่าของแปลงที่ดิน พื้นที่สีน้ำตาลย.8 ย.9 และย.10พัฒนาได้6 เท่า7 เท่าและ 8 เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับ

อีกทำเลที่น่าจับตาย่านมีนบุรี ถูกกำหนดให้เป็นโซนรองรับการพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรี และการพัฒนารถไฟฟ้าสายสีส้ม ตัดกับสายสีชมพู  โดยร่างผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่ ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่พื้นที่สีส้ม ย.6 พัฒนาได้ 3.5เท่าของแปลงที่ดิน และพื้นที่สีแดงพ.5  พัฒนาได้ 7เท่าของแปลงที่ดิน โดยบิรเวณนี้กำหนดให้มีกิจกรรมหลากหลายรองรับทั้งที่อยู่อาศัยแหล่งงานช้อปปิ้งฯลฯ บริเวณแนวรถไฟฟ้าสองสาย โดยไม่ต้องเข้าเมือง

  อีกทำเลที่น่าสนใจ บริเวณย่านบางนา ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่กำหนด พื้นที่ให้รองรับการพัฒนาย่านพาณิชยกรรมด้านทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานคร และการเติบโตของที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมในแนวสายทางของรถไฟฟ้าสายสีเขียว (อ่อนนุช-เคหะฯ) และสอดคล้องกับผังเมืองรวมสมุทรปราการ พ.ศ.2568 ที่สำคัญมีโครงการขนาดใหญ่อย่างบางกอกมอลล์ (บางนา) อยู่ระหว่างก่อสร้างสะท้อนการขยายตัวของเมืองมายังโซนนี้อย่างชัดเจน และยังเชื่อมไปยังเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซีอีกด้วย

ร่างผังเมืองกรุงเทพฯฉบับใหม่ ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นที่ดินเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9และย.10 พัฒนาได้  5 เท่า และ5.5เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับ รวมถึงปรับสูงสุดเป็นพื้นที่สีแดง พ.5 พัฒนาได้7 เท่า ของแปลงที่ดินขณะผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับปัจจุบัน กำหนดเป็นพื้นที่สีส้ม ย.6 และย.7  พัฒนาได้4.5 เท่าและ 5 เท่าของแปลงที่ดินตามลำดับ