ผังกทมใหม่-รถไฟฟ้าพลิกโฉมย่านฝั่งธนฯโซนตะวันตก-ใต้กรุงเทพฯบูมตึกสูง

การวางและจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่4) ที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ได้จริงประมาณปลายปี2570 โดยหลายพื้นที่เกิดการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างสูง ส่งผลดีต่อเจ้าของที่ดินและดีเวลลอปเปอร์ เพิ่มมูลค่าที่ดินและเพิ่มความถี่ในการพัฒนา ให้สอดรับกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น  เพราะนอกจากกรุงเทพฯโซนเหนือและโซนตะวันออกที่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากแล้ว

ย่านธนบุรีหรือโซนกรุงเทพฝั่งตะวันตกและโซนใต้ ได้อานิสงส์ต่อการพัฒนาในอนาคตไม่แพ้กัน  เนื่องจากมีรถไฟฟ้าหลายสายพาดผ่าน ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่จึงปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดรับกับการลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ

 ที่เห็นชัดเจน คือการปรับเปลี่ยนแบบก้าวกระโดด จากพื้นที่ เขียวลาย หรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบท-เกษตรกรรม มาเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)และพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชกรรม)  เพื่อรองรับโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่  ทำให้ทำเลอย่าง ตลิ่งชัน, ทวีวัฒนา, บางแค, ราษฎร์บูรณะ และ จอมทอง กลายเป็นทำเลศักยภาพรองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคตที่น่าจับตามอง

ทั้งนี้การปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ครั้งใหญ่ทางโซนตะวันตกและโซนใต้ มีรายละเอียดที่น่าสนใจ ดังนี้

 โซนตะวันตก (ฝั่งธนบุรีตอนบน-ตอนกลาง)

การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนทำให้เกิดการปลดล็อกพื้นที่สีเขียวทแยงขาว (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ให้รองรับการพัฒนาได้มากขึ้น

ตลิ่งชัน - ทวีวัฒนา ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง โดยได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรม) และรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน)

ยกระดับพื้นที่ เปลี่ยนโซนสีที่ดินเดิม ทำให้สามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารสูงได้มากขึ้น

โซนใต้ (ฝั่งธนบุรีตอนล่าง)

พื้นที่โซนใต้กลายเป็นจุดยุทธศาสตร์ใหม่ในการเชื่อมต่อใจกลางเมือง (CBD) ผ่านโครงการรถไฟฟ้าสายสำคัญ

สายสีม่วงใต้ (เตาปูน - ราษฎร์บูรณะ) ถือเป็นตัวพลิกเกมสำคัญเพราะพาดผ่านพื้นที่ศักยภาพสูงอย่าง วงเวียนใหญ่, สำเหร่, ดาวคะนอง สู่ราษฎร์บูรณะ เปลี่ยนโฉมพื้นที่ให้กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นและมิกซ์ยูส

การเติบโตของราคาที่ดินทำเลตามแนวรถไฟฟ้า เช่น วงเวียนใหญ่ และราษฎร์บูรณะ มีการเติบโตของราคาประเมินอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะราษฎร์บูรณะที่ยังมีพื้นที่ให้พัฒนาโครงการในอนาคต

ผลจากการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่

เปิดโอกาสสร้างตึกสูง

เปิดทางให้มีการก่อสร้างอาคารสูง คอนโดมิเนียมและโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ตามแนวรถไฟฟ้า แทนที่ ซึ่งจะเพิ่มความถี่ในการพัฒนา สร้างความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ บริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและบ้านพักอาศัยหนาแน่นน้อย  พื้นที่สีเหลือง(ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย)

การเกิดศูนย์ชุมชนชานเมือง(Sub Center) การกำหนดโซนการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุมค่า โดยกำหนดโซน เพื่อเป็นศูนย์กลางการพัฒนาที่สร้างขึ้นเพื่อกระจายความเจริญออกจากเมืองชั้นใน โดยทำหน้าที่เป็นจุดศูนย์กลางด้านธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ

เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างแหล่งงานและแหล่งที่อยู่อาศัย ลดปัญหาความแออัดและลดความจำเป็นในการเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง     โดยกระตุ้นให้เกิดการจ้างงาน ศูนย์การค้า และแหล่งงานใหม่ๆ กระจายตัวออกสู่รอบนอก ไม่กระจุกตัวอยู่แค่ในเมืองชั้นใน ขณะเดียวกันยังมีผลต่อราคาที่ดินในย่านชานเมืองให้ปรับสูงขึ้นได้จากการเข้าพื้นที่พัฒนาที่น่าจับตายิ่ง