ตลาดออฟฟิศซัพพลายล้น แข่งเดือด พลัสฯ แนะเจ้าของตึกเร่งปรับเกม

บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เผยว่า ตลาดอาคารสำนักงานของไทยยังอยู่ในภาวะการแข่งขันสูง จากปริมาณซัพพลายที่ยังมีอยู่จำนวนมากในระบบ ส่งผลให้อำนาจการต่อรองเอนเอียงไปอยู่ฝั่งผู้เช่ามากขึ้น ขณะที่องค์กรต่างๆ ให้ความสำคัญกับ “ราคา” ควบคู่กับ “คุณภาพการใช้งานอาคาร” มากกว่าที่ผ่านมา ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังต้องบริหารต้นทุนอย่างระมัดระวัง

นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า เจ้าของอาคารจำเป็นต้องเร่งปรับตัวให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดยุคใหม่ เพราะในภาวะที่ผู้เช่ามีทางเลือกมาก อาคารที่สามารถตอบโจทย์การใช้งานได้เร็วและยืดหยุ่นกว่าจะมีความได้เปรียบในการแข่งขัน

ทั้งนี้ มองว่าเป็นโอกาสของอาคารสำนักงานเกรด B และ C ในการยกระดับมาตรฐานอาคาร เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันกับอาคารระดับสูงกว่า โดยอาคารเกรด C สามารถปรับคุณภาพให้ใกล้เคียงเกรด B

ขณะที่อาคารเกรด B ก็สามารถพัฒนาให้เข้าใกล้มาตรฐานเกรด A ได้ แม้บางข้อจำกัดอย่างทำเลจะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ แต่ยังสามารถชดเชยด้วยการพัฒนาคุณภาพอาคารและบริการด้านอื่นเพิ่มเติม

ผู้เช่ายุคใหม่เปลี่ยนพฤติกรรม ใช้พื้นที่ยืดหยุ่นมากขึ้น

นายภคิน กล่าวว่า รูปแบบการทำงานปัจจุบันเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ทั้งการทำงานแบบ Hybrid การทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) รวมถึงการกระจายสำนักงานไปยังหลายพื้นที่ ส่งผลให้รูปแบบการใช้พื้นที่สำนักงานเปลี่ยนแปลงตามไปด้วย

หนึ่งในแนวทางสำคัญ คือ การแบ่งพื้นที่สำนักงานให้มีขนาดเล็กลง เพื่อรองรับองค์กรที่ไม่ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่เหมือนในอดีต โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดเล็กและ Startup ซึ่งช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พื้นที่และอัตราการปล่อยเช่าได้มากขึ้น

เขายกตัวอย่างอาคารสิริภิญโญ ซึ่งอยู่ภายใต้การบริหารของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีการปรับรูปแบบพื้นที่เช่าให้หลากหลายมากขึ้น ส่งผลให้สามารถเพิ่มประสิทธิภาพการปล่อยเช่าได้ดีขึ้นเช่นกัน

นอกจากการปรับพื้นที่เช่าแล้ว พลัสฯ ยังมองว่า การบริหารอาคารต้องมีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยไม่กระทบมาตรฐานและความปลอดภัยของอาคาร เช่น การรองรับการใช้งานออฟฟิศนอกเวลาทำการ การเปิดใช้งานบางพื้นที่เฉพาะช่วงเวลา รวมถึงการบริหารระบบไฟฟ้าและบริการต่างๆ ให้สอดคล้องกับรูปแบบการใช้งานของผู้เช่ายุคใหม่

ทั้งนี้ จำเป็นต้องอาศัยระบบบริหารจัดการอาคารที่มีประสิทธิภาพ เพื่อออกแบบกฎระเบียบและการให้บริการให้เหมาะสมกับผู้ใช้งานในภาพรวม

เร่งยกระดับสู่ Smart Building - Green Building

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่าให้ความสนใจเพิ่มขึ้น คือ มาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยีของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นตรารับรองด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม เช่น MEA ENERGY AWARDS, G-Green รวมถึงมาตรฐานระดับสากลอย่าง LEED และ WELL ซึ่งช่วยเสริมภาพลักษณ์และดึงดูดผู้เช่าองค์กรที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืนมากขึ้นในปัจจุบัน

ขณะเดียวกัน การนำเทคโนโลยีใหม่เข้ามาใช้ในการบริหารจัดการอาคาร ยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญในการพัฒนาอาคารสู่การเป็น Smart Building เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานและอำนวยความสะดวกแก่ผู้ใช้อาคาร

นายภคิน ระบุว่า แม้กายภาพของอาคาร จะยังเป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่ามองเห็นและใช้ประกอบการตัดสินใจ แต่เจ้าของอาคารไม่จำเป็นต้องลงทุนรีโนเวตครั้งใหญ่ทั้งอาคารเสมอไป เพราะสามารถเลือกปรับปรุงเฉพาะจุดสำคัญได้ เช่น ทางเข้าอาคาร ล็อบบี้ ฟาซาด พื้นที่ส่วนกลาง หรือพื้นที่ปล่อยเช่า โดยสามารถทยอยลงทุนเป็นเฟสตามงบประมาณที่มี

นอกจากนี้ ยังสามารถเพิ่มรายได้จากพื้นที่เชิงพาณิชย์รูปแบบอื่น เช่น ร้านอาหาร คาเฟ่ หรือการเพิ่มพื้นที่จอดรถ เพื่อสร้างรายได้เพิ่มเติมและยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้ใช้อาคารควบคู่กัน

“ผู้ประกอบการอาคารยุคนี้จำเป็นต้องมองตลาดให้ชัด และปรับตัวให้ทันกับความต้องการของลูกค้า เพราะในยุคที่การแข่งขันสูงและผู้เช่ามีอำนาจต่อรอง อาคารที่สร้างความแตกต่างได้ จะมีโอกาสแข่งขันมากกว่า” นายภคิน กล่าว

ทั้งนี้ นายภคิณ ยังระบุว่า ไม่ว่าอาคารจะเป็นอาคารขนาดเล็กหรือใหญ่ เก่าหรือใหม่ หากสามารถปรับกลยุทธ์ให้ตอบโจทย์ผู้เช่าได้อย่างเหมาะสม ก็ยังมีโอกาสรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างรายได้ในระยะยาวได้เช่นกัน