ตลาดที่ดินกทม.จ่อขาลง คุชแมนฯ แนะปล่อยเช่าระยะยาวคุ้มกว่าขาย

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินตลาดที่ดินกรุงเทพฯ ยังอยู่ในภาวะชะลอตัว แม้เจ้าของที่ดินยังคงตั้งราคาขายในระดับสูง แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เสนอซื้อในราคาต่ำลงเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาด ส่งผลให้ดีลซื้อขายจำนวนมากยังไม่สามารถปิดการขายได้ พร้อมแนะเจ้าของที่ดินปรับกลยุทธ์หันมาปล่อยเช่าระยะยาว เพื่อสร้างกระแสเงินสดและรักษามูลค่าสินทรัพย์ รอจังหวะตลาดกลับมาฟื้นตัว

นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า วัฏจักรราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และจนถึงปัจจุบันราคายังไม่สามารถกลับไปสู่ระดับเดิมได้ จากผลกระทบของกำลังซื้อที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง และการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถซื้อที่ดินในราคาสูงเช่นในอดีต

ตั้งขายที่ดินราคาสูง ถูกกดซื้อในราคาต่ำ

จากข้อมูลตลาด พบว่าทำเลตามแนวรถไฟฟ้า BTS ช่วงบางจาก-อุดมสุข เจ้าของที่ดินยังตั้งราคาเสนอขาย (Asking Price) สูงถึง 900,000-1,000,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ข้อเสนอซื้อจริงจากผู้ประกอบการอยู่เพียงราว 500,000-600,000 บาทต่อตารางวา ส่งผลให้หลายแปลงยังไม่สามารถปิดการซื้อขายได้

นายวรัตถ์กล่าวว่า ราคาที่ดินระดับ 900,000-1,000,000 บาทต่อตารางวา เป็นเพียงราคาเสนอขาย ไม่ใช่ราคาที่เกิดธุรกรรมจริง โดยหลังโควิดราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงในหลายทำเลยังต่ำกว่าที่เจ้าของคาดหวังอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนว่าตลาดปัจจุบันเป็น "ตลาดของผู้ซื้อ" มากกว่าผู้ขาย

อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในภาวะจำเป็นต้องขาย เนื่องจากเป็นผู้ถือครองที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง สามารถรับภาระภาษีที่ดินและถือครองทรัพย์สินระยะยาวได้ จึงยังไม่เห็นภาวะ Force Sale เหมือนในช่วงวิกฤตโควิด ส่งผลให้ราคาที่ดินไม่ได้ปรับลดลงรุนแรง แม้จำนวนธุรกรรมจะชะลอตัว

ตลาดที่ดินขาลงแนะปล่อยเช่าระยะยาวคุ้มกว่า

ด้วยเหตุนี้ คุชแมนฯ มองว่าทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับเจ้าของที่ดินในช่วงตลาดขาลง คือการเปลี่ยนจากการขายขาดมาเป็นการปล่อยเช่าระยะยาว 10-30 ปี เพื่อสร้างรายได้ประจำจากค่าเช่า ขณะเดียวกันยังคงถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไว้ และช่วยลดภาระภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าได้อีกทางหนึ่ง

"หากเจ้าของที่ดินไม่ได้มีความจำเป็นต้องใช้เงิน การถือครองที่ดินต่อและปล่อยเช่าจะเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่าการยอมขายในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่ต้องการ เพราะเมื่อวัฏจักรตลาดกลับมาฟื้นตัวในอนาคต เจ้าของยังคงมีโอกาสได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น" นายวรัตถ์กล่าว

พร้อมกันนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายเริ่มทยอยขายที่ดินออกมาเพื่อบริหารกระแสเงินสด แต่ส่วนใหญ่ยังสามารถขายได้ในระดับที่มีกำไร เนื่องจากเป็นที่ดินที่ถือครองมานาน ขณะที่บางรายเลือกชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ และมองหาโมเดลการใช้ประโยชน์ที่ดินรูปแบบอื่น เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่า หรือโครงการสร้างรายได้ประจำ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดในปัจจุบัน

คุชแมนฯ ประเมินว่า ตลาดที่ดินกรุงเทพฯ จะยังต้องใช้เวลาอีกระยะกว่าความต้องการซื้อจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจน ดังนั้น การบริหารสินทรัพย์ด้วยการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า พร้อมรอจังหวะที่ตลาดกลับมาแข็งแกร่ง จึงเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับเจ้าของที่ดินในช่วงเวลานี้