จับตาเซกเมนต์ไม่เคยตาย 'บ้านหรู 10-30 ล้าน' สมรภูมิใหญ่ชิงตลาดบน
ตลาดบ้านปี 69 ยังชะลอตัวต่อเนื่องแต่บ้านแนวราบระดับ 10-30 ล้านบาทยังยืนได้ เปิดศึก 4 ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เร่งชิงตลาด ก่อนต้นทุนพุ่ง ดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการ LTV สิ้นสุด
KEY
POINTS
- ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงแข็งแกร่งและเติบโตสวนทางกับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ที่ชะลอตัว เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
- เซกเมนต์นี้กลายเป็นสมรภูมิแข่งขันหลักของผู้พัฒนารายใหญ่ 4 ราย ได้แก่ แสนสิริ, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอสซี แอสเสท และเอพี (ไทยแลนด์)
- กลุ่มผู้ซื้อหลักคือคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จ (Young Successor) ซึ่งให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต ทำเล และภาพลักษณ์โครงการ มากกว่าราคาเพียงอย่างเดียว
- ปัจจัยด้านต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นและมาตรการ LTV ที่จะสิ้นสุดลง เป็นตัวเร่งให้ผู้ซื้อที่มีความพร้อมตัดสินใจซื้อเพื่อล็อกราคาและอัตราดอกเบี้ย
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 ยังคงเผชิญแรงกดดันต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว และภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงในภาวะตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง
สัญญาณดังกล่าวสะท้อนผ่านตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ซึ่งปรับตัวลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่พฤติกรรมผู้บริโภคยังคงชะลอการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางถึงล่างที่ได้รับผลกระทบจากภาระหนี้ครัวเรือนและเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมของตลาดกลับพบว่า “บ้านระดับราคา 10-30 ล้านบาท” ยังคงเป็นเซกเมนต์ที่มีความแข็งแกร่งและสามารถขับเคลื่อนตลาดได้อย่างต่อเนื่อง
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาดบนยังมีศักยภาพ และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
ปัจจัยสำคัญมาจากโครงสร้างของกลุ่มผู้ซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้สูง เจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูง ที่มีฐานะทางการเงินมั่นคง และไม่ได้พึ่งพาสินเชื่อในระดับเดียวกับตลาดแมส ส่งผลให้ยังสามารถตัดสินใจซื้อได้ แม้ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว
ในเชิงโครงสร้างตลาด ที่อยู่อาศัยระดับราคา 10–30 ล้านบาท ยังถูกขับเคลื่อนหลักโดย “บ้านแนวราบ” ซึ่งครองสัดส่วนสูงถึง 75–80% ของตลาดระดับบนทั้งหมด ขณะที่คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้มีจำนวนจำกัด ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกโฟกัสการพัฒนาไปที่บ้านเดี่ยวและบ้านจัดสรรในช่วงราคาดังกล่าว
ด้วยเหตุนี้ ตลาดบ้านหรูระดับ 10–30 ล้านบาทจึงกลายเป็น “สนามแข่งขันหลัก” ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยมีผู้เล่นหลัก 4 รายที่เร่งเดินเกมชิงกำลังซื้อ ได้แก่ แสนสิริ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เอสซี แอสเสท และเอพี (ไทยแลนด์)
ฝั่งแสนสิริใช้แบรนด์ “เศรษฐสิริ” และ “บุราสิริ” เป็นหัวหอก โดยเน้นการสร้างภาพลักษณ์และดีไซน์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ระดับบน ควบคู่กับการยกระดับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัยผ่าน LIV-24 เพื่อสร้างความแตกต่างในเชิงบริการ
ด้านแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาจุดแข็งด้าน “ความเชื่อมั่นในคุณภาพ” ผ่านแบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์ มัณฑนา และสีวลี ซึ่งมีฐานลูกค้าชัดเจนในกลุ่มผู้ต้องการบ้านคุณภาพระดับบน
ขณะที่เอสซี แอสเสท ใช้แบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด” และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” เจาะตลาดตั้งแต่ 10 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 30 ล้านบาทขึ้นไป โดยเน้นภาพลักษณ์พรีเมียมและความน่าเชื่อถือของแบรนด์
ส่วนเอพี (ไทยแลนด์) ใช้แบรนด์ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายโครงการในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยจุดเด่นอยู่ที่การออกแบบฟังก์ชันและการใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ แม้จะมีผู้เล่นรายอื่นอย่างศุภาลัยและพฤกษาที่เข้ามาแข่งขันในเซกเมนต์นี้เช่นกัน แต่ในเชิงภาพจำและจำนวนโครงการ ยังไม่เด่นชัดเท่ากับ 4 รายหลัก
ในฝั่งดีมานด์ กลุ่มผู้ซื้อหลักของตลาดนี้คือ “Young Successor” หรือคนรุ่นใหม่อายุไม่เกิน 45 ปี ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ มีรายได้สูง และต้องการที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่จริง (Real Demand) มากกว่าการลงทุนระยะสั้น
ปัจจัยในการตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้ไม่ได้อยู่ที่ราคาเพียงอย่างเดียว แต่ให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่าเชิงคุณภาพชีวิต” ทั้งพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่เชื่อมต่อการเดินทาง โรงเรียนนานาชาติ สิ่งอำนวยความสะดวก รวมถึงภาพลักษณ์ของโครงการและสังคมภายใน
ทำเลที่ได้รับความนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงโซนปริมณฑลที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แม้กำลังซื้อจะยังมีอยู่ แต่พฤติกรรมผู้บริโภคเริ่มเปลี่ยนไป โดยใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น และมีการเปรียบเทียบมากขึ้น ส่งผลให้อำนาจต่อรองของผู้ซื้อสูงขึ้นในปัจจุบัน
อีกด้านหนึ่ง ต้นทุนการพัฒนาโครงการกำลังเผชิญแรงกดดันจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น 5-10% รวมถึงต้นทุนพลังงานที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์สงครามตะวันออกกลาง แม้ราคาขายบ้านในปัจจุบันยังคงใช้ราคาต้นทุนเดิม แต่หากสถานการณ์ยืดเยื้อ มีความเป็นไปได้สูงที่ราคาบ้านจะปรับขึ้นในระยะถัดไป
ขณะเดียวกัน ปัจจัยด้านการเงินกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ โดยอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มขยับขึ้นในอนาคต และมาตรการผ่อนปรน LTV ที่ให้กู้ได้ 100% จะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 หากไม่มีการต่ออายุ
สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ “จังหวะเวลา” กลายเป็นตัวแปรสำคัญของตลาด โดยผู้ซื้อที่มีความพร้อมมีแนวโน้มเร่งตัดสินใจเพื่อ “ล็อกต้นทุน” ทั้งในแง่ราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ย ก่อนเงื่อนไขทางการเงินจะกลับมาเข้มงวดมากขึ้น
ภายใต้บริบทนี้ ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาทจึงไม่ได้เป็นเพียงเซกเมนต์ที่ “ยังขายได้” แต่กำลังกลายเป็นแกนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเปลี่ยนผ่าน ที่ทั้งดีมานด์และซัพพลายต่างขยับตัวเพื่อรักษาสมดุลท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจ
