ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ ฟื้นสมดุล คนเช่าแห่ย้ายตึกใหม่ บีบตึกเก่าเร่งปรับตัว

ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครเริ่มส่งสัญญาณเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น หลังอาคารสำนักงานแห่งใหม่ทยอยเปิดตัวลดลง ทำให้การแข่งขันด้านการลดค่าเช่าเพื่อแย่งชิงผู้เช่าเริ่มผ่อนคลาย ขณะที่ผู้เช่ายังคงเดินหน้าปรับคุณภาพสำนักงาน (Flight to Quality) ย้ายเข้าสู่อาคารรุ่นใหม่ที่ตอบโจทย์ด้านสิ่งแวดล้อม สุขภาวะ และสิ่งอำนวยความสะดวก ส่งผลให้อาคารสำนักงานเก่าต้องเร่งปรับปรุงศักยภาพเพื่อรักษาฐานผู้เช่า

ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ในไตรมาส 2 ปี 2569 ไม่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เปิดให้บริการ ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานรวมในกรุงเทพมหานครคงอยู่ที่ประมาณ 9.15 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ราว 5.03 ล้านตารางเมตร พื้นที่เมืองชั้นกลาง 2.41 ล้านตารางเมตร และพื้นที่เมืองชั้นนอก 1.71 ล้านตารางเมตร

นายอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า พื้นที่สำนักงานกว่า 38% เป็นอาคารเกรด A ขณะที่เกรด B มีสัดส่วนสูงสุดถึง 58% และเกรด C อีกประมาณ 4%

อย่างไรก็ตาม อาคารเกรด B จำนวนมากเป็นอาคารที่มีอายุมากกว่า 10 ปี ขณะที่ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดให้บริการส่วนใหญ่กว่า 78% เป็นอาคารเกรด A ส่งผลให้การแข่งขันด้านคุณภาพอาคารรุนแรงขึ้น

แม้ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดจะเผชิญภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) จากการทยอยเปิดตัวโครงการสำนักงานขนาดใหญ่หลายแห่ง แต่สถานการณ์เริ่มเปลี่ยนแปลงเมื่ออาคารใหม่สามารถเติมผู้เช่าได้ต่อเนื่อง ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคาผ่อนคลายลงจากช่วงก่อนหน้า

นายอุกฤษฏ์ กล่าวว่า อาคารสำนักงานที่เปิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา หลายแห่งมีอัตราการเช่าสูงขึ้นต่อเนื่อง บางโครงการมีผู้เช่าเกือบเต็มทั้งหมด ส่งผลให้เจ้าของอาคารไม่จำเป็นต้องแข่งขันด้วยการลดค่าเช่ามากเหมือนที่ผ่านมา แต่หันมาใช้มาตรการสนับสนุนอื่น เช่น การให้ช่วงปลอดค่าเช่า (Rent-free Period) การสนับสนุนค่าตกแต่งสำนักงาน (Fit-out Allowance) รวมถึงเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อช่วยลดต้นทุนรวมของผู้เช่า

ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพฯ ยังทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาส 2

ขณะเดียวกัน ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงยังเติบโตต่อเนื่อง โดยอัตราพื้นที่ว่างของอาคารเกรด A ในย่าน CBD ลดลงเหลือ 21.9% จาก 23.3% ในไตรมาสก่อนหน้า และถือเป็นระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 สะท้อนการฟื้นตัวของอุปสงค์ในอาคารคุณภาพสูง

นายอุกฤษฏ์ ระบุว่า ปัจจัยสำคัญยังคงมาจากกระแส "Flight to Quality" หรือการย้ายสำนักงานจากอาคารเก่าไปสู่อาคารรุ่นใหม่ที่มีมาตรฐานสูงกว่า ทั้งในด้านระบบอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก ประสิทธิภาพด้านพลังงาน และคุณภาพสภาพแวดล้อมในการทำงาน

ทิศทางดังกล่าวสอดคล้องกับมุมมองของ นายอีริค ลู ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน เอไอเอ ประเทศไทย ที่เพิ่งเปิดตัวอาคารสำนักงานแห่งใหม่บนย่านรัชดา ได้เผยมุมมองต่อตลาดว่า แม้กรุงเทพฯ จะมีซัพพลายสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ในย่านพระราม 4 แต่ผลกระทบของอุปทานส่วนเกินนั้นไม่ได้เกิดกับทุกอาคาร

นายอีริค ระบุว่า อาคารใหม่ที่ออกแบบโดยให้ความสำคัญกับแนวคิด Wellness และ Sustainability ยังคงได้รับความสนใจจากผู้เช่า ขณะที่อาคารเก่าที่ไม่ได้พัฒนาระบบอาคารให้สอดคล้องกับความต้องการใหม่ขององค์กร จะได้รับผลกระทบจากการแข่งขันมากกว่า

"ปัจจุบันองค์กรไม่ได้เลือกสำนักงานจากทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตของพนักงาน สิ่งแวดล้อมภายในอาคาร และศักยภาพในการช่วยรักษาบุคลากรขององค์กรด้วย"

ด้านแนวโน้มอุปทานใหม่ คุชแมนฯ ประเมินว่า ในช่วงครึ่งหลังปี 2569 จนถึงปี 2574 จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาดรวมประมาณ 616,130 ตารางเมตร ส่วนใหญ่ยังอยู่ในพื้นที่ CBD รวมถึงทำเลเมืองชั้นนอก เช่น สุขุมวิทตอนปลาย บางนา-ตราด และพหลโยธิน ซึ่งเริ่มมีการพัฒนาอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและโครงการมิกซ์ยูส

นายอุกฤษฏ์ คาดว่า ในช่วงที่เหลือของปี 2569 ตลาดสำนักงานจะยังคงเป็น "ตลาดของผู้เช่า" (Tenant's Market) เนื่องจากระดับพื้นที่ว่างโดยรวมยังอยู่ในระดับสูง ทำให้เจ้าของอาคารยังต้องแข่งขันด้วยแพ็กเกจส่งเสริมการเช่าและสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ มากกว่าการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว พร้อมเร่งปรับปรุงอาคารเก่าเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันในระยะยาว