คอนโดฯ เปิดใหม่ลดฮวบ 67% ครึ่งปีหลังลุ้นมาตรการรัฐหนุนตลาด

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครช่วงไตรมาส 2 ปี 2569 ยังคงเผชิญแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อของผู้บริโภคอ่อนแรง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังเดินหน้าเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง แม้ภาพรวมการเปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกจะยังเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนก็ตาม

ปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาดมาจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัว ทั้งผลกระทบจากความขัดแย้งในตะวันออกกลางซึ่งทำให้ราคาพลังงานและต้นทุนสินค้าเพิ่มขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ประชาชนชะลอการใช้จ่าย โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นภาระหนี้ระยะยาว ประกอบกับการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังอยู่ในระดับสูง

แม้ภาครัฐจะเริ่มออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ผ่านการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่ตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังเดินหน้าเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ไตรมาส 2 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 2,332 ยูนิต ลดลงราว 67% จากไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม หากนับรวมช่วงครึ่งแรกของปี มีการเปิดขายใหม่รวมประมาณ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568

แม้ช่วงไตรมาสล่าสุดการเปิดตัวจะชะลอลง แต่คาดว่าตลอดปี 2569 จำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อาจสูงกว่าประมาณการเดิมที่ 17,000 ยูนิต หลังผู้ประกอบการหลายรายเริ่มทยอยเปิดโครงการและประกาศแผนลงทุนเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม จำนวนเปิดใหม่ทั้งปีน่าจะไม่เกิน 20,000 ยูนิต เนื่องจากยังต้องติดตามปัจจัยเสี่ยง โดยเฉพาะสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางและปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์อื่นที่อาจกลับมากระทบเศรษฐกิจได้อีกครั้ง

ด้านทำเล พบว่าเกือบ 90% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในไตรมาส 2 ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ส่วนที่เหลืออยู่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นกว่า 78.4% จากไตรมาสก่อนหน้า

ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ประมาณ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นระดับสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา สะท้อนการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่หันมาเน้นกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงมากขึ้น ท่ามกลางข้อจำกัดด้านสินเชื่อของตลาดแมส

นายสุรเชษฐ ยังกล่าวว่า ผู้ประกอบการเลือกเปิดโครงการในทำเลที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าได้ เพื่อเพิ่มความน่าสนใจและตอบโจทย์ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง อีกทั้งการขยายเส้นทางรถไฟฟ้ายังผลักดันให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวขยับตามต้นทุนที่สูงขึ้น

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ โครงการที่เปิดขายในช่วงครึ่งปีแรกเกือบทั้งหมดเป็นของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยจากจำนวนเปิดใหม่ทั้งหมด 9,501 ยูนิต มีโครงการจากผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์เพียง 68 ยูนิต เท่านั้น สะท้อนว่าผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กยังเลือกชะลอการลงทุนเพื่อรอดูทิศทางเศรษฐกิจและมาตรการภาครัฐในช่วงครึ่งปีหลัง

พร้อมกันนี้ ผู้ประกอบการหลายรายยังปรับกลยุทธ์ด้วยการนำโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่ขนาดเล็กออกมาทำตลาดมากขึ้น โดยเน้นโครงการระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และเลือกพัฒนาเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาแทบไม่พบโครงการใหม่ที่อยู่นอกแนวระบบขนส่งมวลชน

แนวทางดังกล่าวมีเป้าหมายเพื่อลดความเสี่ยงด้านการโอนกรรมสิทธิ์ โดยมุ่งจับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่านักลงทุนระยะสั้น พร้อมให้คำแนะนำด้านการขอสินเชื่อหรือจัดแคมเปญช่วยเหลือ เช่น โปรแกรมผ่อนก่อนโอน เพื่อเพิ่มโอกาสปิดการขายและลดความเสี่ยงจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ

ด้านตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ นายสุรเชษฐ ระบุว่า กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนยังคงลดลงอย่างเห็นได้ชัด และยังไม่มีกลุ่มใดเข้ามาทดแทนได้เต็มที่ แม้จะเริ่มเห็นผู้ซื้อชาวเมียนมาเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ยังมีสัดส่วนไม่มาก ขณะที่ผู้ซื้อชาวรัสเซียยังคงกระจุกตัวในตลาดภูเก็ตและพัทยา มากกว่ากรุงเทพมหานคร ส่วนผู้ซื้อจากตะวันออกกลางแม้เริ่มได้รับความสนใจ แต่ยังไม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ ยังต้องติดตามสถานการณ์ในช่วงครึ่งปีหลังต่อไปว่าตลาดต่างชาติจะกลับมาฟื้นตัวได้มากน้อยเพียงใด