บ้านหรูฝ่าแรงเสี่ยงโลก สงครามฉุดความเชื่อมั่นผู้ซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 กำลังถูกทดสอบจากแรงกระแทก “นอกภาคอสังหา” มากกว่าที่เคย ไม่ว่าจะเป็นความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ราคาพลังงาน หรือภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน ซึ่งทั้งหมดไม่ได้ส่งผลเพียงตัวเลขต้นทุนหรือกำลังซื้อเท่านั้น แต่กำลังกด “เซนติเมนต์” หรืออารมณ์การตัดสินใจของผู้บริโภคโดยตรง

ภาพดังกล่าวสะท้อนผ่านการวิเคราะห์ของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ที่นำเสนอแนวคิด “Risk Lens Perspective” หรือการมองตลาดผ่านความเสี่ยง เพื่อชี้ว่าตลาดปีนี้ไม่ได้แข่งกันที่ดีมานด์เพียงอย่างเดียว แต่เป็นการแข่งขันในการ “บริหารความไม่แน่นอน”

ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ได้ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 สะท้อนว่าตลาดกำลังเคลื่อนตัวท่ามกลางความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และภาวะการเงินที่ตึงตัว ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อ “อารมณ์การตัดสินใจ” ของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อ ขณะที่ตลาดระดับลักชัวรีกลับยังคงแสดงความแข็งแกร่งและเติบโตต่อเนื่อง

นายแฟรงก์ ข่าน หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านที่พักอาศัย ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า ภาวะหนี้ครัวเรือนสูงและเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวดทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูง โดยในบางกรณีมีผู้กู้เพียง 2-3 รายจาก 10 รายที่ได้รับอนุมัติ ส่งผลให้ตลาดระดับกลางถึงกลางบนซึ่งมีราคา 7-11 ล้านบาทชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับสต็อกคงค้างจากโครงการในช่วง 4-5 ปีก่อน รวมถึงยูนิตที่ผู้จองไม่ผ่านสินเชื่อ ทำให้อุปทานยังอยู่ในระดับสูง และเปิดช่องให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น

ภายใต้ภาวะดังกล่าว ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อเร่งระบายสต็อก บางโครงการเสนอส่วนลดสูงถึง 30% ขณะที่โมเดล Rent-to-Buy ในตลาดกลางยังเผชิญข้อจำกัด เนื่องจากค่าเช่าเฉลี่ย 20,000-30,000 บาทต่อเดือน ไม่สามารถรองรับต้นทุนการถือครองได้อย่างมีประสิทธิภาพ

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางแรงกดดันเชิงโครงสร้าง ตลาด “ลักชัวรี” กลับเดินหน้าต่อ โดยได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูง (HNWI) ทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะโครงการ Branded Residences ที่มีราคามากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้อหลากหลายประเทศ อาทิ อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลี สหราชอาณาจักร ออสเตรเลีย และสหรัฐอเมริกา โดยทำเลสุขุมวิทยังคงเป็นศูนย์กลางสำคัญ เนื่องจากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับทำเลระดับไพรม์ ขนาดยูนิต และคุณภาพโครงการในฐานะสินทรัพย์ระยะยาว

เซนติเมนต์ลดจากปัจจัยโลก ฉุดจังหวะซื้ออสังหาฯ

เช่นเดียวกันกับกับนายศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ A5 ที่สะท้อนว่า “สงคราม” มีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในเชิง “เซนติเมนต์” เป็นหลัก กล่าวคือ เมื่อผู้บริโภครับรู้ข่าวความขัดแย้ง จะเกิดความไม่มั่นใจและชะลอการตัดสินใจซื้อด้วยความระมัดระวังต่อความไม่แน่นอนของปัจจัยภายนอก โดยเฉพาะในตลาดแมส อย่างไรก็ตาม สำหรับกลุ่มลักชัวรีกลับมีพฤติกรรมที่แตกต่าง เนื่องจากมอง “บ้าน” เป็นหนึ่งในปัจจัยสี่และเป็นสินทรัพย์เพื่อความปลอดภัย (Safe Haven) จึงยังคงเดินหน้าซื้อแม้ในภาวะความไม่แน่นอน

ในอีกมิติหนึ่ง ความขัดแย้งระหว่างประเทศยังส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการผ่านราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มผันผวน ซึ่งกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น ปูน เหล็ก และค่าขนส่ง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอย่าง A5 ได้วางแผนรองรับกรณีต้นทุนเพิ่มขึ้นราว 10% และประเมินว่าตลาดลักชัวรีสามารถดูดซับต้นทุนได้ดีกว่า เนื่องจากผู้ซื้อให้ความสำคัญกับทำเลและดีไซน์มากกว่าราคา

'ภูเก็ต' Luxury ปล่อยเช่ายีลด์สูง ดึงดีมานด์โลก

ขณะเดียวกัน ยังสร้าง “ดีมานด์ใหม่” จากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการย้ายถิ่นฐานเพื่อความปลอดภัย โดยบทเรียนจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ผ่านมา ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเติบโตอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มพูลวิลล่าที่สามารถสร้างผลตอบแทนค่าเช่าสูงถึงประมาณ 10% ต่อปีในช่วง High Season ตามข้อมูลของนายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดเพิ่มสูงขึ้นจากการเข้ามาของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยต้องเผชิญความท้าทายด้านเงินทุนและกระแสเงินสด ขณะที่ที่ดินในทำเลศักยภาพอย่างลากูน่า เชิงทะเล และบางเทาเริ่มมีจำกัด ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และผลักดันให้การพัฒนาเริ่มขยายไปยังพื้นที่ใหม่ เช่น ท้ายเหมือง นาใต้ และเสม็ดนางชี

ในภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 จึงสะท้อน “สองขั้ว” อย่างชัดเจน ระหว่างตลาดแมสที่ถูกกดดันจากกำลังซื้อและสินเชื่อ กับตลาดลักชัวรีที่ยังคงเติบโตจากฐานลูกค้าที่มีศักยภาพสูงและมุมมองต่ออสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ปลอดภัย โดยแม้ความขัดแย้งระดับโลกจะกดดันบรรยากาศการจับจ่ายในระยะสั้น แต่ก็ไม่ได้ทำให้ดีมานด์ในตลาดบนหายไป หากกลับยิ่งตอกย้ำบทบาทของ “บ้าน” ในฐานะที่หลบภัยของความมั่งคั่งในยุคความเสี่ยงสูง