ทุบสถิติ! ที่ดินวิทยุพุ่ง 3.5 ล้าน/วา ดีลสถานทูตเนเธอร์แลนด์จ่อแสนล้าน

ทำเล หลังสวน – ซอยต้นสน – ถนนวิทยุ นับเป็นหนึ่งในพื้นที่ Core CBD ที่มีมูลค่าสูงที่สุดของประเทศไทย ซึ่งจากกระแสข่าวการขายที่ดินของสถานทูตเนเธอแลนด์ เนื้อที่กว่า 20 ไร่ ยิ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพและมูลค่าของทำเลใจกลางกรุงเทพฯ

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีราคาประเมินในรอบปี 2566 – 2569 อยู่ที่ 625,000 บาท/ตารางวา โดยสถานทูตเนเธอแลนด์ได้เข้าซื้อที่ดินแปลงนี้ตั้งแต่ปี 2492 ในราคาเพียง 1,850,000 บาท

สะท้อนให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินอย่างก้าวกระโดดในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา แม้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในโซนนี้จะเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,000,000 บาท/ตารางวา แต่ราคาซื้อขายจริงสามารถสะท้อนศักยภาพของทำเลได้อย่างชัดเจน

โดยในปี 2561 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ได้เข้าซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่เพื่อพัฒนาโครงการ Scope หลังสวน ในราคาประมาณ 3.1 ล้านบาท/ตารางวา ขณะที่ในปี 2563 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้เข้าซื้อที่ดินบริเวณถนนสารสิน (แปลง HUGS MALL) จากกลุ่ม MBK ในราคาประมาณ 3.9 ล้านบาท/ตารางวา ซึ่งนับเป็นสถิติราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศไทยในช่วงเวลานั้น

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ที่ดินแปลงสถานทูตเนเธอแลนด์ถือเป็น ที่ดินประเภท Freehold ที่หาได้ยากในย่านนี้ อีกทั้งยังมีลักษณะแปลงที่ดิน (land shape) ที่สวยและเหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในระดับแลนด์มาร์กของเมือง

จากปัจจัยดังกล่าว คาดว่าราคาซื้อขายที่อาจเกิดขึ้นในตลาดมีแนวโน้มอยู่ในช่วงประมาณ 3.0 – 3.5 ล้านบาท/ตารางวา หรือคิดเป็นมูลค่าที่ดินรวมประมาณ 25,000 – 30,000 ล้านบาท ขณะที่หากมีการพัฒนาโครงการในอนาคต มูลค่าโครงการรวมอาจมีโอกาส สูงกว่า 100,000 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับรูปแบบการพัฒนาและการวางตำแหน่งโครงการในตลาดระดับ Ultra Luxury

ทั้งนี้ ที่ดินตามแนวถนนสายหลักทั้งสามสาย ได้แก่ หลังสวน ซอยต้นสน และถนนวิทยุ ส่วนใหญ่มักเป็นแปลงขนาดใหญ่และมีมูลค่าสูง ส่งผลให้ไม่ค่อยมีการซื้อขายเปลี่ยนมือบ่อยนักเมื่อเทียบกับทำเลอื่น ๆ ในกรุงเทพฯ โดยที่ดินเหล่านี้มักถูกพัฒนาเป็น โครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ โครงการแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) หรือโครงการที่อยู่อาศัยระดับ Ultra Luxury ซึ่งสอดคล้องกับศักยภาพของทำเลและกลุ่มกำลังซื้อระดับสูงทั้งในประเทศและต่างประเทศ

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ราคาที่ดินที่สูงที่สุดในประเทศไทยปัจจุบันยังคงอยู่ในเขตพื้นที่ใจกลางเมืองที่มีความสำคัญทางด้านเศรษฐกิจหรือย่าน CBD (Core Central Business District)  โดยเฉพาะถนนเส้นสำคัญๆ เช่น ชิดลม เพลินจิต หลังสวน และที่ขาดไม่ได้คือวิทยุ ซึ่งดีลการซื้อขายที่ดินประวัติศาสตร์ที่เกิดขึ้นในแต่ละครั้งมักเกิดขึ้นบนทำเลย่านนี้

สำหรับถนนวิทยุพบว่าราคาประเมินที่ดินรอบปีพ.ศ.  2566 -2569 เดิมราคาประเมินอยู่ที่ 500,000 -750,000 บาทบาท/ตร.ว. ขยับขึ้นเป็น 1 ล้านบาท/ตร.ว. ซึ่งมีการปรับเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 33.33-100.00 เนื่องจากทราบกันดีว่าราคาที่ดินย่านดังกล่าว ในปีพ.ศ.2559 ที่ผ่านมา บริษัท กรุงเทพดุสิตเวชการ จำกัด (มหาชน) มีการเข้าซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างขนาด 15 ไร่ของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศและอาคารสำนักงาน Promenade บนถนนวิทยุด้วยมูลค่าสูงถึง 10,800 ล้านบาท

เพื่อพัฒนาเป็นโครงการศูนย์สุขภาพแบบครบวงจร BDMS Wellness Clinic ซึ่งการเข้าซื้อที่ดินและโรงแรมดังกล่าวเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการ Wellness  Center ของกลุ่ม BDMS ในครั้งนี้ถือว่ามีส่วนช่วยให้ราคาที่ดินทำเลเพลินจิต – วิทยุ – ชิดลม มีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกในอนาคต  ต่อมาในปี พ.ศ. 2560 การซื้อขายที่ดินครั้งประวัติศาสตร์เกิดขึ้นอีกครั้ง คือที่ดินสถานทูตอังกฤษบนเนื้อที่ขนาด 25 ไร่ มีการซื้อขายในราคาตารางวาละ 1.86 ล้านบาท ให้กับเซ็นทรัล กรุ๊ป ที่ร่วมทุนกับ “ฮ่องกง แลนด์”

บริษัทด้านการบริหารจัดการและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือจาร์ดีน แมธทีสัน มูลค่ากว่า 420 ล้านปอนด์ หรือ 1.86 หมื่นล้านบาท ที่เตรียมที่จะพัฒนาเป็นพื้นที่ค้าปลีกเกรด A และ อาคารสำนักงานพรีเมี่ยมให้เช่า บนพื้นที่รวมกว่า 440,000 ตร.ม.  คาดว่าก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2570  ซึ่งดีลการซ้อขายครั้งดังกล่าวนับว่าเป็นดีลการซื้อขายที่มีมูลค่าการซื้อขายที่ดินที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทย

การซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษและที่ดินพร้อมอาคารของสวิสโฮเต็ล ปาร์คนายเลิศและอาคารสำนักงาน Promenade บนถนนวิทยุในช่วงที่ผ่านมาทำให้โครงการต่างๆ ที่อยู่รอบพื้นที่นี้ทั้งอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม พื้นที่ค้าปลีก โรงแรมมีความน่าสนใจมากขึ้น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยยกระดับความน่าสนใจของพื้นที่นี้ให้มากขึ้นในอนาคต

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าการเข้าซื้อที่ดินบนนถนนวิทยุในแต่ละครั้งมีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก จากราคาซื้อขายที่ดินสถานฑูตอังกฤษในราคาตารางวาละ 900,000 บาทต่อตารางวาในปีพ.ศ.2549  ปรับตัวขึ้นมา 2 เท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาหรือเท่ากับว่าราคาที่ดินทำเลย่านนี้ปรับเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 100.00 หรือเฉลี่ยคิดเป็นร้อยละ 20.00 ต่อปี หลังจากที่ เซ็นทรัล กรุ๊ป ร่วมทุนกับ ฮ่องกง แลนด์ เข้าซื้อที่ดินอีกครั้งบนทำเลย่านนี้ในปีพ.ศ. 2559 ด้วยราคาเฉลี่ยตารางวาละ 1.8 ล้านบาท

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปีพ.ศ. 2568  ทำเลวิทยุ –  เพลินจิต แวดล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานเกรด A รวมพื้นที่กว่า 626,477 ตร.ม. มีโครงการอาคารสำนักงานเกรด A ขนาดใหญ่ เช่น โครงการ วัน แบงค็อก (One Bangkok)    อาคารวัน ซิตี้ เซ็นเตอร์ (โอซีซี) ซึ่งพัฒนาโดย บมจ. ไรมอน แลนด์ และ บริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท นอกจากนี่ทำเลย่านวิทยุ – เพลินจิตยังแวดล้อมไปด้วยพื้นที่ค้าปลีกพื้นที่ค้าปลีกเกรด A อีกกว่า 284,000 ตร.ม.

 โรงแรงระดับ 5 ดาวและเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ (Service Apartment) เกรดA มากกว่า 4,000 ยูนิต นอกจากนี่ยังมีโครงการ 98 ไวร์เลส ที่พัฒนาโดยบมจ.แสนสิริ  มูลค่าโครงการประมาณ 8,700 ล้านบาท ที่ทาง บมจ. แสนสิริซื้อที่ดินบนถนนวิทยุก่อนจะนำมาพัฒนาเป็นโครงการ 98 ไวร์เลส ในราคา 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ถูกจัดลำดับให้เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่มีสถิติครองแชมป์ราคารีเซลต่อตารางเมตรสูงสุดในประเทศไทยที่ 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร (เปิดตัวเมื่อปี 2559 ราคาต่อตารางเมตร เริ่มต้นประมาณ 580,000 บาท)

ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นแรงผลักดันให้ถนนวิทยุ – เพลินจิต ยิ่งเป็นทำเลที่น่าจับตามองและน่าสนใจมากยิ่งขึ้นในอนาคตอันใกล้ เป็นทำเลศักยภาพที่ผู้พัฒนารายใหญ่ให้ความสนใจมองหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในพื้นที่เพื่อเพิ่มศักยภาพในบริเวณย่านนี้อีกเป็นจำนวนมากในอนาคต ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าในช่วงที่ผ่านมามีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางแปลงถูกนำออกมาเสนอขายในตลาดด้วยราคาเสนอขายที่สูงกว่า 4 ล้านบาทต่อตารางวา แต่การซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ยังไม่เกิดขึ้น และทำเลย่านนี้ยังคงเป็นอีกทำเลทองที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยและต่างชาติต่างยังคงมองหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการระดับsuper luxury class เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มเศรษฐีไทยและต่างชาติที่ยังคงมองหาที่อยู่ ที่พัก รวมถึงพื้นที่สำนักงานบนทำเลย่านนี้อีกเป็นจำนวนมาก